Подписаться
Кадастровая стоимость петербургских объектов недвижимости в результате переоценки в среднем вырастет на 25%. Но по некоторым активам рост будет в разы. Бизнес просил власти города перенести сроки кадастровой оценки на следующий год. Но решение до сих пор не принято. Для сравнения, московский мэр Сергей Собянин пошел на этот шаг. Это формальное нарушение закона, из-за которого столичный бюджет не дополучит 4 млрд рублей налогов. Зато бизнес получил передышку, которая ему очень нужна для восстановления после пандемии коронавируса. Понимая это, мэр Москвы взял на себя такую ответственность. Почему этого не сделал губернатор Петербурга – вопрос открытый.
О предварительных итогах новой кадастровой оценки и ее последствиях для бизнеса торговых центров MarketMedia поговорил с участниками рынка недвижимости.
Наша компания занимается законной оптимизацией имущественных налогов. Мы консультируем и бизнес, и частных лиц. Многие спрашивают, подорожает ли недвижимость в результате новой кадастровой оценки. Однозначно – да! Говорить о возможном ее «не подорожании» в тех регионах, в которых оценка проводится впервые за последние 5-7 лет, не приходится. Подорожание будет везде. Минимум на уровень инфляции за прошедшие годы.
В Петербурге уже подготовлен и размещен на сайте Росреестра предварительный отчет по этой оценке. У собственников недвижимости есть полтора месяца, чтобы проверить в нем данные и внести изменения. Последняя дата, когда можно подавать замечания, исправления и дополнения – 27 августа. Так что, придется действовать оперативно. На кону – деньги. И немалые. Ведь кадастровая стоимость недвижимости напрямую влияет на размер налогов, которые собственник за нее заплатит.
О каком порядке цифр идет речь? В качестве примера приведу самое, наверное, известное торговое здание в Петербурге - ТРЦ «Галерея» на Лиговском проспекте. По предварительным данным, стоимость земли под ним вырастет по новой кадастровой оценке с 735,7 млн рублей до 1,18 млрд рублей. А оценка самого здания ТРЦ увеличится более чем на 2 млрд рублей, почти до 14 млрд рублей.
Изменятся и ставки налога. Если брать в качестве примера тот же Петербург, то ставка налога на имущество организаций в 2021 году вырастет с текущих 1,25% до 1,5%. Посчитаем. Владелец ТРЦ «Галерея» при кадастровой стоимости объекта 735,7 млн рублей и ставке 1,25% заплатит в 2020 году 9,19 млн рублей налога. А уже в 2021 году при стоимости объекта 1,18 млрд и ставке 1,5% - 17,7 млн рублей, то есть на 8,5 млн рублей больше.
Правда, у нас за все платит потребитель. Так что, нет сомнений, что повышение налогов приведет к росту арендных ставок и к удорожанию товаров.
Экономическая ситуация сегодня для сферы торговых комплексов очень сложная. На протяжении 6 месяцев все наши торговые комплексы не работали. При этом мы давали существенные скидки арендаторам, а не отсрочку платежей, одновременно выполняя все налоговые обязательства перед бюджетом.
Если повысится кадастровая стоимость наших объектов, арендная плата в связи с этим фактом никак не изменится и не возрастет. Повышение кадастровой стоимости отразится на налоговой базе по налогу на имущество организаций, в том числе, и торговых центров. Для нас это означает повышение налоговой нагрузки. Если вспомнить историю вопроса, то в 2015 году, когда произошел переход пересчета налогооблагаемой базы с инвентаризационной стоимости на кадастровую в Москве (а позже и в других регионах), разница в налоге у некоторых престижных объектов недвижимости увеличилась в десятки, а то и в сотни раз. Это привело к росту социальной напряженности и в целом ухудшило положение ретейла и торговли в Москве.
Мы не понимаем экономической целесообразности повышения кадастровой стоимости сегодня. Было бы правильно, чтобы власти приняли справедливое и взвешенное решение по этому вопросу. Налоги за последнее время и так выросли в два раза, а доходы торговых центров, равно как и всего платежеспособного населения, существенно упали. До сих пор не все арендаторы торговых комплексов могут работать: закрыты кинотеатры, фудкорты, офисные помещения пустуют – компании перешли на дистанционную работу. Спрос на торговую и офисную недвижимость падает.
Мы и так снижаем арендную плату для арендаторов непосредственно по просьбе правительства и губернатора Петербурга. Но при этом сфера ретейла и торговых комплексов не имеет никаких преференций или отсрочек по платежам. Наша кредитная нагрузка никак не уменьшается. Получается, что, с одной стороны, нас просят пойти на уступки для арендаторов, а с другой, затягивают налоговую петлю на нашей шее.
В очередной раз хотим напомнить губернатору города, что наша отрасль не попала в список пострадавших отраслей, хотя убытки от простоя были колоссальными. Мы просим не вводить новую кадастровую стоимость на объекты коммерческой недвижимости минимум два года. Если сегодня все просьбы и обращения представителей ретейла и крупных ТРК не будут учтены, мы готовы оспаривать это решение в судебном порядке. Уверена, что к нам присоединятся наши коллеги и конкуренты.
Из промежуточного отчета на сайте ГБУ «Кадастровая оценка» мы узнали, что кадастровая стоимость здания ТРК «Лето» на Пулковском шоссе изменилась с 3,1 млрд рублей на 4,53 млрд рублей, то есть, выросла на 45 %. Учитывая, что с 1 января 2021 года увеличивается ставка налога на имущество в Петербурге с 1,25 % до 1,5%, налоговая нагрузка для нас возрастет с 39 млн рублей до 68 млн рублей – то есть, почти на 30 млн рублей.
Понятно, что решение о проведении кадастровой оценки не связано с пандемией. Оно основано на существующем законе. Другой разговор, что, у государственных оценщиков, которые оценивали один и тот же объект спустя всего 2 года, получились разные результаты. В частности, в стоимость объекта добавлен НДС 20%. Не понятно почему. Ведь объектом налогообложения НДС признаются операции по передаче права собственности на возмездной основе. Наш ТРК «Лето» никому в собственность не передается. Мы продолжаем им владеть, пользоваться и распоряжаться зданием самостоятельно. Кроме того, кадастровая стоимость является налоговой базой для земельного налога. Но как в налоговую базу для расчета одного налога может входить другой налог? Получается налог на налог? Мы не считаем данное решение оправданным.
Наша компания, как арендодатель пока не получила никаких мер поддержки, несмотря на многочисленные обращения в государственные органы. Единственное, что нам удалось сделать на сегодняшний момент – добиться включения в Перечень налогоплательщиков, предоставивших отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды торговых объектов в Петербурге. Указанный Перечень направлен в Управление ФНС.
Безусловно, снижение кадастровой стоимости здания (и трех земельных участков, на которых расположена бесплатная парковка для посетителей ТРК «Лето»), может поддержать наш бизнес. Мы подготовили замечания к кадастровой оценке. Если их отклонят, останется право оспорить оценку через суд. В настоящий момент мы уже оспариваем кадастровую стоимость по двум земельным участкам под автопарковками при ТРК.
Рост кадастровой стоимости приведет к непомерному увеличению расходов компании, и не только в части налоговых обязательств, но и в связи с судебными расходами. Добавлю, что наши арендаторы оказались в гораздо более защищенном положении, чем мы. Нас обязали дать им отсрочку по уплате арендной платы, не препятствовать одностороннему выходу из договора аренды. А возможность рассмотрения вопроса об уменьшении налога на имущество для нас только за 2 квартал 2020 года напрямую зависит от предоставления нами скидки арендаторам в размере не менее 50%. При этом наша экономия на налоге рассчитывается как 50% от отношения площади арендатора к общей площади торгового комплекса.
Пандемия COVID-19 существенно ухудшила коммерческие показатели всех без исключения объектов коммерческой недвижимости. Спрос со стороны арендаторов упал до 90-95%. Катастрофическое (в некоторых случаях) снижение арендных сборов привело к негативным трендам – цены коммерческих активов снизились. И в этом смысле, кадастровая оценка текущего года теряет свою актуальность еще до момента ее окончательного утверждения.
Желание государства увеличить налоговые поступления понятно. Но методика кадастровых расчетов далеко не всегда является прозрачной для бизнеса. Специально для этих целей созданы ГБУ, которые осуществляют такого рода работу для каждого отдельно взятого субъекта. Эта система является некой «вещью в себе», поскольку не поддерживает контакты с реальными коммерческими предприятиями, не получает обратную связь от «живого» бизнеса.
Повышение кадастровой стоимости в этом году может привести к росту социальной напряженности в обществе. Для владельцев коммерческой недвижимости и так настали непростые времена. Даже незначительное увеличение финансовой нагрузки может служить тем камнем, который потопит многих игроков рынка, приведет их к банкротствам. Совершенно очевидно, что любое повышение налоговой нагрузки на бизнес, в конечном счете, отражается на цене товаров. В условиях, когда покупательная способность граждан снизилась из-за пандемии, такие маневры со стороны государства вряд ли оправданы. Поэтому обсуждение вопроса о сохранении кадастровой оценки стоимости коммерческой недвижимости на уровне 2018 года, как минимум, является своевременным. При объективной оценке влияния пандемии на ту или иную сферу деятельности, кадастровая стоимость может быть снижена для облегчения налоговой нагрузки на бизнес.
С 1 января 2021 года кадастровая стоимость нашего здания к стоимости 2020 года увеличивается на 22,49%, а с 1 января 2022 года - еще на 22,49%. Наши налоговые расходы по зданию ТК в случае переоценки кадастровой стоимости и увеличения ставки налога увеличатся в 1,84 раза, по сравнению с 2019 годом. При этом кадастровая стоимость земли и земельный налог в 2021 году вырастет на 46,55% по отношению к 2020 году.
На сегодняшний день наша компания никакой поддержки от государства не получила, поскольку принятые на федеральном и региональном уровне нормативные акты, позволяющие собственникам торговых центров получить льготу или отросточку по уплате налога на имущество, распространяются только на код ОКВЭД 68.20 (по состоянию на 1 марта 2020 г.). Его используют только около 20% ТЦ города. Другие торговые центры, в том числе и мы, не могут получить поддержку по данному формальному признаку.
Снижение кадастровой стоимости коммерческой недвижимости могло бы поддержать наш бизнес. Особенно, учитывая, что торговые центры города были закрыты четыре месяца, и до сих пор остаются существенные ограничения по работе арендаторов. Все центры города нуждаются в поддержке. И мораторий на пересмотр кадастровой стоимости в этом году был одной из мер поддержки, о которой просили торговые центры губернатора. Но решение не принято. Между тем, рост кадастровой стоимости повышает налоговую нагрузку на объект, что снижает маржинальность бизнеса. Придется его учитывать в рамках пересмотра арендных ставок.
