Подписаться
Не думаю, что нужно делать выводы, типа: «Шеф, мы пропали, гипс снимают, клиент уезжает». Трагедии и девятого вала нет. Нужно понимать, что рынок торговой недвижимости делится на несколько групп. Есть большие иностранные бренды, которые ушли, а некоторые потом вернулись под другими названиями. Есть федеральные сети, а, кроме того, у нас очень много арендаторов — ИП или компаний, которые выросли из ИП, которые за последние 20 лет создали сети магазинов. И они будут держаться за свой бизнес зубами. Наша задача им помочь. От этого зависит и наше благополучие. Так что задача у нас общая. Как в знаменитой книге Льюиса Кэрролла: «Чтобы оставаться на месте, нужно бежать еще быстрее».
Идет ли процесс устаканивания? У тех, кто поставляет товар из Турции и Китая, ничего нового, кроме определенных логистических сложностей, не возникло. Те же, кто возил товары из Европы, сейчас перестраивают и логистические цепочки, и товарные матрицы. Движения очень разнонаправленные. Это особенно хорошо заметно по рынку общепита. Те форматы, которые сегодня актуальны, расцветают. А форматы, у которых неправильная концепция или изъяны в управлении, разоряются. Поэтому идет очень большое расслоение.
В настоящее время мы управляем в Петербурге тремя торговыми центрами. Движения на рынке действительно разнонаправленные: где-то можно говорить о турбулентности, а где-то они уже ближе к штопору. Штопор – там, где была «Икеа», где была вся линейка Inditex и H&M. Там вакантность может быть и 20%, и больше. Плюс кинотеатры, которые сейчас влачат жалкое существование, платят только ставку эксплуатации и не закрываются только потому, что бесплатно пускают в кинозал, тех, кто купил попкорн.
Один из наших ТЦ – «Экополис-Премиум» – практически не испытывает проблем в связи с тем, что его арендаторы – очень крепкие ИП. Это предприятия, выросшие из челночного бизнеса, которые не подпадают ни под какие санкции и уверенно проходят нынешний кризис. И которые даже облегченно вздохнули, потому что нынешний курс евро (а наши арендаторы привозят товар в основном из Италии) является для них серьезной поддержкой. Почему я так определенно говорю? За последние полгода ни один оператор fashion-галереи ко мне за скидкой не обращался. Хотя мой телефон на всех столбах – от Лиссабона до Токио.
В нашем мебельном центре мы также, как и в случае с «Экополисом», идем по бюджету 19-го года.
В дисконт-центре «Румба» проблем больше, они возможно даже серьезнее, чем во время пандемии. Да, есть кредиты, да, проекты заложены, но основная проблема сегодня – сохранение концепции. Раньше у «Румбы» показатель посещаемости на 1м2 арендопригодной площади был выше, чем у «Галереи». Сейчас падение составляет 40%. Первым и очень категорично ушел Jack Wolfskin: пакуем коробки, платим все деньги и уходим. Кроме того, к нашему сожалению, ушел наш якорь Nike. Это был краеугольный камень ТЦ. Как рассказывали местные менеджеры, никакого обсуждения не было, во время видеоконференции они просто услышали 10-минутную речь, почему компания уходит навсегда.
У Mango тоже был очень жесткий уход, Salomon решения не принял, но учитывая, что магазин закрыт, также как Adidas и Reebok, скорее всего, они тоже уйдут.
С точки зрения денег на удивление все ведут себя очень порядочно. У нас все контракты были подписаны с западными компаниями, везде очень серьезные отступные, и те, кто не прислал письмо о полном разрыве отношений, ежемесячно платят аренду. Раньше аренда была в виде процента с товарооборота, и благодаря этому в определенные месяцы мы достигали на втором этаже ставки в 5000 рублей/м2 в месяц. Сейчас они платят по среднему.
Концепция для нас превыше всего: проект не может раствориться, как «районник», поэтому все усилия брошены не на то, чтобы быстренько заполнить вакантность, а на то, чтобы привести правильного арендатора.
Да, уровень вакансии даже в офисах А-класса увеличится и достигнет 10-15%, но по западным книжкам это нормальный уровень вакансии в классе А. У нас же до короны было от 2 до 5%.
В ковид нас спасал «Газпром». Когда западным компаниям нужно было обязательно переезжать по своим регламентам в отдельные здания, то «Газпром» очень быстро поглощал освободившиеся офисы.
Да и сейчас мы не ощутили сокращение потребности в офисных площадях, несмотря на то, что кто-то пытается уезжать за пределы нашей Родины. Представительства западных компаний – называть их не буду – продолжают работать. Единственно, попросили: что-то больно высокая у вас ставка в евро стала. Потому что они планировали бюджет при курсе в 120 рублей за евро, а сейчас 60. До последнего держались и производственники, но вот Wartsila не выдержала и уходит. Но спрос со стороны российских компаний на офисы класса А настолько велик, что мы совершенно спокойны. У нас не было снижения ставок, только когда у ряда арендаторов были реальные, а не придуманные проблемы, мы шли навстречу.
Про уходящих арендаторов
Есть две стратегии — кнута и пряника. Они и применяются. Мы же отлично понимаем, чем живет тот или иной арендатор и какие у него проблемы. И когда он со своими проблемами приходит, мы понимаем, что нужно: кнут или пряник. Если проблемы – реальные, то мы, конечно, даем пряник. Но есть федеральные сети, назовем такие известные имена, как «Пятёрочка» и «Магнит», которые очень любят рассказать, как у них все плохо с бизнесом. В этом случае с пряниками тяжело.
Кнута у меня нет, мы же не пастбище. С одной стороны, нужно, конечно, разбираться в бизнесе арендаторов, а учитывая большое количество товарных групп, это непросто. С другой стороны, важны многолетние личные отношения. Мои проекты выживают в том числе благодаря тому, что, как я раньше шутил, я не стар, а суперстар. С кем-то из арендаторов мы уже 20 лет, мы — в одной лодке. А без взаимного доверия выплыть сложно. Мы зависим от их оборотов, они – от нашего продвижения (мы, кстати, ни на одном проекте бюджет продвижения не секвестрировали, а он порядка 1 млн рублей в месяц).
Проанализировав судебную практику, могу сказать, что у именно у арендодателей последние полгода была выжидательная позиция. Никто особенно не хотел ругаться с арендаторами и идти в суды, поэтому количество судебных разбирательств было небольшим. Это говорит о том, что эти 6 месяцев были необходимы брендам, решившим остаться на рынке под другими схемами, чтобы провести реструктуризацию своего бизнеса в России. Будем ли мы наблюдать массовое увеличение судебных дел, связанных с арендными отношениями? Мы считаем, что эта осень будет показательной. Потому что время заморозки, которое было необходимо арендаторам, чтобы понять, что делать дальше в России, прошло.
Такое время еще, к сожалению, не прошло. В «Румбе» у нас до сих пор колеблется – уходить или нет – еще процентов 20. И заменить их теми же марками вообще не представляется возможным. Кто сегодня привезет Nike в Россию? И что это будет за Nike? Тоже самое можно сказать по поводу более простых брендов, типа Quiksilver. Они не знают, что с ними будет в декабре. Если раньше многие приостановили свою деятельность до конца августа? Но сейчас мы уже говорим не так оптимистично по поводу декабря. Никто не может сказать, что будет в конце года.
Мы представляем как арендаторов, так и арендодателей. Нельзя сказать, что сбежали все, кто хотел сбежать. Процесс еще идет. Многие из арендаторов думают об уходе с февраля. То есть этот процесс не такой быстрый. Есть серьезные отступные, которые придется заплатить в случае досрочного расторжения долгосрочного контракта. Более того, если мы посмотрим на вариант судебного расторжения со ссылкой на существенное изменение обстоятельств, то договор считается действующим вплоть до вступления в силу решения суда. Соответственно, арендаторы тоже считают свои убытки: сколько им придётся заплатить за уход, как быстро они смогут это сделать.
По поводу правовых вопросов. Не думаю, что судебных дел станет больше. Дело в том, что это не путь к победе. Что касается не зарубежных, а российских арендаторов, которые принимают решение уйти… К сожалению, обращение в суд, как бы это помягче сказать, не очень достигает своей цели, потому что можно получить решение суда во всех инстанциях и исполнительный лист, а потом повесить его у себя как трофей. Потому что со многих компаний просто нечего взять, а другие все спрятали.
В итоге судебные издержки лягут на нас, а компенсации мы не получим. Не то что арендную плату, но даже судебные издержки не покроем. К сожалению, это очень распространенный вариант. Поэтому мы считаем, что нужно как-то договариваться – выстраивать политику с теми арендаторами, которых можно спасти.
Для нас сейчас наибольшей проблемой является техническая эксплуатация бизнес-центров. Потому что если раньше у нас были надежды на импортозамещение, то сейчас даже не разочарование, а некоторая паника. Если с отделочными материалами наша промышленность как-то справляется, то с точки зрения поддержания качественно работающих инженерных систем все гораздо хуже. Противопожарные системы, вентиляция, кондиционирование и т.д. – чем замещать это все? И что говорить арендаторам, когда мы ждем по 3-4 месяца поставки запчастей. Я предвижу яму в этой части.
Это правда, техническая эксплуатация – это очень серьезный вопрос. Думаю, правда, еще где-то на полгода запасов прочности хватит, но дальше, если логистическая ситуация не выправится, могут быть проблемы.
Тут нет какой-то одной столбовой дороги. Во-первых, мы все знаем, что растёт онлайн-торговля и этот фактор невозможно не учитывать. Поэтому даже без всех событий последнего года видоизменение торговых центров идет: в них становится больше услуг, общепита и в целом возможностей по времяпровождению. Медицинских центров, ателье и т.д. Правда, не думаю, что открытие церкви – это путь развития торговых центров.
Если говорить о наших текущих проектах, то «Варшавский экспресс» (этот ТРК целиком займет крупнейший в Европе фудхолл Vokzal 1853 — Ред.) — проект сложный, но он на финише. Техническое открытие состоится 1 ноября, а 15-20 ноября торжественное открытие. Что касается четвертой очереди «Заневского каскада», то он в высокой степени готовности, но мы пока приостановили его развитие, потому что у нас идут серьезные дискуссии по концепции дальнейшего развития. Так как он включает и торговлю, и офисный центр и, возможно, апартаменты. Начинать новые проекты как в сфере офисной, так и торговой недвижимости сейчас не очень целесообразно. Но сдержанный оптимизм есть, потому что адаптационные способности российского бизнеса очень высоки. Сегмент складской недвижимости чувствуют себя явно лучше. И начинает набирать силу востребованность производственной коммерческой недвижимости.
Хороший пример перемен — наш «Экополис Премиум». В свое время на 3-м этаже комплекса мы нащупали хорошую ликвидность за счет набора студий детского творчества. Потом и родители начали заниматься. В итоге эти студии и спорт приносят нам в среднем 1100 рублей/м2 «плюс» коммуналку. При этом мы конкурируем с проектами, где ставка вдвое ниже, чем у нас.
Наш кинотеатр мы поддерживаем, подписали допсоглашение, мы понимаем, чем они живут, их также очень заботит импортзамещение: лампы для кинопроекторов очень дорогие, с очень небольшим сроком службы и в стране они не выпускаются. Плюс санкции западных кинопрокатчиков. Кстати, они ждали сентября, чтобы выбрать – продолжать работать законным образом или полностью уходить в пиратство.
У меня прогноз умеренно оптимистичный. Офисный рынок более инертный, чем торговля, я не жду резких изменений, но надеюсь будет замена арендаторов на наши компании, связанные с НИОКР. Идет рост спроса со стороны IT-компаний, которые специализируются на кибербезопастности, и тех, которые обслуживают госсектор.
О механизмах защиты арендодателей
Так как мы работаем не только с арендодателями, но и с арендаторами, то видим, как развивается их логика с начала специальной военной операции. Из тех, кто собирается уйти, ушли не все, только потому что считают свои потенциальные убытки. У арендаторов есть определенный перечень пунктов, который они используют при расторжении контракта. Первое, это обстоятельства непреодолимой силы. Мы все это уже проходили во время ковида. Тогда все тоже говорили о форс-мажоре: невозможно платить из-за форс-мажора, мы уйдем из-за форс-мажора. Но невозможность исполнения договора, на мой взгляд, мало применима к арендным отношениям. Мало кто из арендаторов не может исполнять арендный договор именно из-за санкций. В отличие от договоров поставки, к примеру. Намного более интересна для арендаторов статья 451 ГК РФ «Существенное изменение обстоятельств». На нее многие ссылаются в процессе переговоров. И, конечно, мы следим за законопроектом в Минюсте, который может позволить контрагентам разрывать отношения из-за санкций.
Я пересмотрела всю актуальную практику по аренде после начала специальной военной операции. Арендаторы на санкции как на форс-мажор уже пытались ссылаться, но это очень слабый для них аргумент. Есть единичные случаи, когда поставки сорвались из-за того, что компании не смогли получить лицензию иностранного органа. Но к аренде это практически не применимо.
Во-первых, договоры, заключенные после 2014 г. часто учитывают санкции. И международные санкции исключаются из понятия форс-мажора. Но даже если нет, то в договоре, как правило, прописывается порядок уведомления об обстоятельствах непреодолимой силы. Многие арендаторы попали впросак, когда ни о чем не уведомили арендодателя и не соблюди порядок получения подтверждения из ТПП о том, что имел место форс-мажор.
Все пишут панические письма о форс-мажоре, но сам по себе форс-мажор, как мы знаем по ковиду, не освобождает арендатора от обязанности уплаты арендной платы. Максимум – от уплаты неустойки.
Форс-мажор должен препятствовать арендатору исполнять арендный договор. Но санкции как правило не препятствуют арендатору использовать помещение.
Есть сложные договоры, например, у магазинов duty free, существует ассортиментный перечень, который арендатор обязан соблюдать. Здесь у арендаторов действительно могут быть проблемы, поскольку эта продукция больше иностранными поставщиками не поставляется. И здесь арендатор, когда он пытается взыскать штрафы за несоблюдение ассортиментного перечня с арендатора, может ссылаться на п.3. ст. 401 ГК РФ. Согласно ему, к обстоятельствам непреодолимой силы не относится нарушение обязанностей со стороны контрагента должника и отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров.
Конечно, важен вопрос исполнимости: как взыскивать средства с арендатора, если это иностранная компания. Как правило, есть депозит, а кроме этого часто существуют гарантии по поручительствам материнских компаний. Здесь мы сталкиваемся с тем, что дочернее общество выжато, как лимон: выручки нет, денег нет. Обращаемся по гарантии: скорее всего исполнять судебное решение против материнской компании придется за границей. Что очень сложно и дорого. Исполнить решение российского суда можно только в тех странах, где у нас есть соглашение о двусторонней помощи, а если их нет, то должен работать принцип взаимности, который у нас со многими странами не работает. И именно поэтому всегда выгоднее и интереснее договориться и сохранить своего арендатора.
Ст. 451 ГК РФ гораздо более опасна для арендодателя. Я нашла решение Арбитражного суда Новосибирской области. Некоторые кинотеатры уже начали разрывать договоры аренды. И в данном случае кинотеатр привел убедительную аргументацию: что 70% проката у него предполагалось от иностранных фильмов, что потребительский спрос снизился на 246% и т.д., соответственно ни один предприниматель в здравом уме не заключил бы договор, если бы знал, что обстоятельства изменятся настолько существенно. И суд встал на сторону арендатора. Единственное, что останавливает арендаторов – до вступления решения суда в законную силу договор аренды все равно продолжается Арендаторы думают, готовы ли они заострять конфликт, а арендодатели, естественно, затягивают судебный процесс. Соответственно, арендную плату все равно приходится платить еще полгода, поэтому компании стараются участвовать в переговорах с арендодателем. И здесь лайфхак: если арендатор находится в переговорах, значит он не утратил интерес к договору. Значит ему просто не нравятся условия. И эту переписку с арендатором можно потом представить в суде, чтобы доказать, что арендатор действует недобросовестно, когда он пытается расторгнуть договор, говоря, что он ему не интересен. Потому что на самом деле ему не интересны только условия договора.
Санкции могут быть надолго. Россия по количеству санкций сейчас занимает первое место в мире, опередив Иран, в котором санкции сохраняются уже несколько десятилетий. Поэтому бизнесу надо подстраиваться под существующие реалии. Когда санкции только начали вводить, я думал, что они в арендных отношениях больше будут затрагивать арендаторов, у которых были заключены долгосрочные договоры аренды на 3, 5, 10 лет. Мы можем обратиться к определению Верхового суда РФ 2017 г., когда банк ВТБ, попав под Крымские санкции, хотел на этом основании расторгнуть договор аренды и закрыть офис в одном из регионов. Так вот, позиция ВС РФ однозначна: введение санкций и негативные последствия для арендатора не могут являться основанием для расторжения договора, потому что результат таких негативных последствий не может быть возложен на арендодателя. Какой-то противоположной практики по этому вопросу не появилось. Следовательно, высшая судебная инстанция не признает включение арендатора в санкционные списки как основание для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора. Однако эти полгода показали, что, так как зачастую арендная плата привязана к проценту от товарооборота, который мог вовсе отсутствовать эти полгода у арендатора, то последствия ухода с рынка заружебных компаний в связи с введением санкций больше отразились на арендодателях.
