Во время предыдущего кризиса в 2014 году ситуация была совсем другой, сегмент складского девелопмента тряхнуло особенно сильно. В тот период рынок был долларовым, финансирование под проекты в основном привлекалось в иностранной валюте. Это был рынок, который набрал огромное количество спекулятивных площадей, многие клиенты арендовали помещения или приобретали здания, покупали их впрок. 3PL-операторы не просто арендовали помещения, чтобы их использовать при операциях со своими клиентами, зачастую они еще брали дополнительно по 10 тыс., а то и 20 тыс. м². Рынок надулся до состояния пузыря. В 2014 году случился идеальный шторм с конверсией ставок в рубли и на рынок вышел огромный объем скрытой вакансии, когда клиенты начали банкротиться, компании были вынуждены переезжать на меньшие площади. Все это вызвало затяжной кризисный тренд, который продлился до начала 2017 года, когда ставки мало того что перешли в рубли, они еще и очень сильно упали. По объектам в Московской области они достигали уровня 3300-3200 м²/руб. в год, а некоторые объекты на востоке области предлагались даже по ставкам 2500-2700 м²/руб. в год. При таких ставках девелопмент складской недвижимости был бессмысленным. Проще и выгоднее было положить деньги на депозит и с ними ничего не делать. В таком состоянии мы прожили более 2 лет. 

После 2017 года рынок развивался поступательно, объем строительства был небольшой, но тем не менее эволюция рынка происходила, компании развивали свою логистику, цепочки поставок, понимали, что качественная логистика — это залог успеха. Стал активно формироваться тренд на электронную коммерцию. И вот в 2020 году мы оказалась на уровне, когда вакансия на основном московском рынке составляет чуть больше 2%. Многие компании развиваются в регионах, и уровень вакансии там не превышает 6-7%.

Мы подошли к такой стадии развития, что наш сегмент оказался к началу пандемии наиболее подготовленным. Что будет происходить дальше? Складская недвижимость — это очень функциональная недвижимость, это не офисные помещения, не ретейл и не гостиницы. Это то, от чего нельзя безболезненно отказаться. Несмотря на кризис, все равно где-то нужно хранить свои товарные запасы, где-то нужно делать фулфилмент. Электронная коммерция и логистика для нее стали выходить на передний план. Именно поэтому мы наблюдаем активный рост сегмента. 

Что происходило с нашим проектом индустриального кластера «Южные Врата» во время коронакризиса? Развитие кластера позволяет нам чувствовать себя стабильно, нивелировать риски. Если у клиента есть сложности, мы всегда можем провести ротацию на соседних площадках.

Новый проект мы планировали реализовать еще 1,5 года назад. Но на тот момент были очень осторожны с точки зрения финансирования, потому что тогда оно было неоправданно дорогим. Мы смотрели на рынок и наблюдали, будет ли тренд на сокращение вакансии складских помещений продолжаться. Мы приступили к строительству нового объекта буквально несколько дней назад. Это будет спекулятивное строительство. Это значит, что мы верим в рынок, что наши существующие клиенты либо новые компании придут и станут резидентами нашего парка. Но самое важное, что девелопмент с точки зрения доходности становится наконец-то оправданным. Мы больше не находимся в ситуации, когда рассуждаем о доходности в контексте нескольких процентов. Мы рассчитываем, что новое строительство будет оправданно и эффективно. Потому наши прогнозы развития рынка оптимистичные, сейчас предложение на рынке не такое большое. Основные игроки строят, но уже не как раньше, не впрок, не большие объемы..

Также продолжается тренд на развитие электронной коммерции, когда крупные игроки, такие как Ozon, Wildberries, «Все инструменты», активно инвестируют в логистику. Это будет двигать рынок вперед в ближайшие пару лет. Мы будем очень осторожно наблюдать за тем, что будет дальше. Но в целом складской сегмент оказался больше бенефициаром, чем пострадавшим от коронакризиса.

На основе выступления на конференции «Коммерческая недвижимость: 2020 перезагрузка», организованной ИД «Коммерсантъ»