Подписаться
Конечно, радует, что потихоньку начали работать ТРЦ в разных регионах страны. Но рынок торговой недвижимости до сих существует в условиях жесточайшей турбулентности. И этот полет без руля и ветрил продлится еще какое-то время. Но радует, что уже можно посмотреть на опыт коллег в других регионах, где ТЦ работают, и почерпнуть для себя что-то полезное.
Безусловно, рано подводить итоги пережитого кризиса. Он еще не закончился, и его последствия будут догонять нас еще не один месяц, даже если не будет «второй волны». Но кое-что уже понятно. Что показал нам первый месяц работы после карантина? Что люди всё еще готовы ходить в ТРЦ (да, миксуя его с онлайном, но все же). Мгновенный исход покупателей из офлайна, которого многие реально боялись, не случился. И в этом, пожалуй, заключается главная надежда отрасли на светлое будущее.
В период жестких ограничений мы действовали, как все: максимально сократили эксплуатационные расходы и часть персонала отправили на удаленку и сокращенную рабочую неделю. В мае, когда началось оживление рынка, мы начали активные переговоры с арендаторами. Была задача - максимально сохранить существующий пул. С каждым общались индивидуально и почти со всеми нашли разумный компромисс. Параллельно работали с арендаторами, которые только планировали сесть в наш ТРЦ до пандемии. Важно было довести эту работу до логического завершения. Это было непросто, но у нас получилось. Новый арендатор Jysk (датский ретейлер, торгующий мебелью и товарами для дома) уже занимается отделкой своего помещения. Конечно, ротация необходима любому торговому комплексу. Но мы делаем акцент на заполнение свободных площадей. Из нынешних арендаторов менять мы планируем только два проекта. Это нормальный рабочий процесс.
Снятие карантина принесло нам надежду и уверенность в завтрашнем дне. Трафик уже восстановился до 82% к прошлому году. В категории «Одежда и обувь» из-за отложенного спроса мы увидели сильный всплеск продаж. Как долго он продлится - спрогнозировать тяжело. Но мы надеемся на длительный эффект. Сегодня у нас открыты почти все арендаторы, кроме кинотеатра. Работают даже развлечения для детей. Надеюсь это придаст позитивный импульс покупательскому трафику. Думаю, ближе к осени и началу нового учебного года мы увидим его рост.
Что касается понесённых потерь, скорее всего, они у нас такие же, как у большинства других торговых центров. Доходная часть ТРЦ резко сократилась, а расходы по многим статьям остались на прежнем уровне или были сокращены незначительно. Прежде всего речь идёт о затратах на оплату труда сотрудников, на налоги и обслуживание заемных средств. Даже в эксплуатации и обслуживании здания есть некоторые расходы, которые мы не сокращали - например, обслуживание противопожарных систем. В такой ситуации поддержка со стороны государства была бы крайне полезной. Сокращение налоговой нагрузки - самый желанный и ожидаемый шаг. Речь может идти о налоговых каникулах до конца года.
Если бы в феврале кто-то сказал, как мы будем жить в течение следующих месяцев, этого человека сочли бы фантазером. Но в итоге все мы оказались участниками исторических событий, и, наверное, пока не можем до конца осознать их последствия.
Выживать в условиях кризиса нам, работающим в российском рынке, не впервые. Но масштаб на этот раз иной - весь мир с размаху «въехал в стену», были разрушены привычные основы быта, затронуты все сферы жизни. Такие времена испытывают на прочность – и сам формат бизнеса, и управленческую команду, и ее лидера. Способность брать на себя ответственность и принимать правильные решения в условиях постоянно меняющейся реальности, гибкость и прозорливость оказываются на вес золота, ведь разгоняться приходится почти с нуля.
Период карантина был не самым простым временем, но модель управления «Цветного» достаточно гибка, мы смогли избежать тех потерь, которые понесли классические универмаги, вкладывающие основные средства в закупку товара и производство собственных марок. Мы договорились почти со всеми о взаимных уступках: освободили партнёров от арендных платежей, а они возместили нам расходы на эксплуатацию здания и оплату коммунальных услуг. И это была правильная стратегия – при открытии мы сохранили всех, а это более 130 арендаторов и более 1000 брендов.
Глобальных изменений на этажах не будет, но безусловно у команды есть наработки в плане локальных изменений и усиления пула брендов. Мы также серьезно озадачились развитием канала продаж в интернете. В свое время из-за финансовой истории развития компании у «Цветного» так и не случился интернет-магазин. Конечно, в нашем сегменте это не спасение – партнеры, у которых есть свои интернет-магазины, говорят, что процент продаж через этот канал в кризис подрос, но в целом не превысил 10-12% от показателей офлайн-торговли. Тем не менее, онлайн как еще один канал продаж имеет важное значение. Поэтому весь последний год мы активно работали над его запуском: обновили сайт, сейчас в процессе просчета бизнес-модели маркетплейса под брендом «Цветной», которую еще предстоит защитить у акционера.
Что касается потерь из-за пандемии, конечно, они есть. И это не только финансовые потери. В декабре универмагу исполнится 10 лет. Мы готовили масштабную программу празднования на весь юбилейный год, запланировали много интересных мероприятий и колабораций, в том числе, с международным брендами. Сейчас, из-за понесенных всеми участниками рынка финансовых потерь и антиковидных ограничений (например, проведение массовых мероприятий все еще под запретом) планы пришлось пересматривать на ходу, лишь часть из них будет реализована.
Но важно, что во время пандемии мы старались сохранить контакт с покупателем, благодаря активностям в социальных каналах. После снятия карантина мы увидели эту обратную связь – к нам быстро вернулся лояльный трафик. Люди явно соскучились по покупкам и общению. Многие наши арендаторы после снятия карантина показывают отличные результаты, у некоторых обороты оказались выше, чем в 2019 году. Хотя в целом мы пока далеки от своих докризисных показателей, но тенденция обнадеживающая.
В целом восстановление индустрии может занять до 1,5-2 лет. Ведь нынешний кризис – глобальный, он разрушил многие привычные производственные цепочки и внес коррективы в привычки потребителей. Денег у покупателей будет меньше, а значит выбирать они будут тщательнее. Поэтому создание качественного продукта со своим ДНК, развитие сервисов, искренность и правильная коммуникация становятся залогом успеха.
Безусловно, усилится тренд на цифровизацию бизнеса. Люди станут активнее пользоваться онлайн-сервисами и оценят возможность комбинировать разные каналы продаж. Все что происходит – это какая-то новая реальность и время новых возможностей.
Но если та самая «вторая волна» снова закроет все объекты и посадит людей по домам, последствия для нашей индустрии могут быть необратимыми. Потерять в продажах весенние месяцы – очень больно, но потерять еще и осенне-зимние – в разы больнее.
Во время карантина поступления от наших арендаторов сократились практически до нуля, но ТРЦ, пусть и в усеченном формате, нужно было эксплуатировать. Мы оптимизировали свои бизнес-процессы и затраты. Но не останавливали работу над будущими изменениями комплексов: работали над проектами зон комфорта, реконцепцией некоторых общественных пространств. Надеемся, что ситуация на рынке позволит довольно скоро приступить к реализации намеченных планов.
Диалог с арендаторами шел тяжело. Но большинство из них воспринимали ситуацию адекватно, за что им спасибо. Мы все оказались «в одной лодке». А в этой ситуации возможны были только компромиссные решения с обеих сторон. За 4 месяца нас покинули лишь несколько федеральных и местных магазинов. Но у них проблем были еще до кризиса. Пандемия просто ускорила исход.
Часть освободившихся площадей, не смотря на сложный рынок, мы смогли оперативно сдать в аренду. Еще не все магазины в Нижнем Новгороде имеют возможность работать. У нас не было единомоментного открытия ретейла. В разных форматах у нас работает 60-70% от общего числа арендаторов. За счет отложенного спроса и сократившегося предложения они показывают впечатляющие результаты. Мы понимаем, что доходы населения сократились, но возлагаем надежды на осенний сезон, который начнется в конце августа. В случае «второй волны» основной удар придется на местных ретейлеров, не обладающих существенным запасом прочности. Но надеюсь, что ее не будет.
Нужна ли ТЦ в такой ситуации поддержка государства? Конечно. Наш рынок ждёт от властей конкретных решений. В первую очередь, актуально снижение налогов на имущество и землю. Этот вопрос возможно решить, как на федеральном, так и на региональном уровне.
Почти 3 месяца мы имели близкий к нулю арендный поток, который даже не окупал наших затрат на эксплуатацию, не говоря уже о кредитных обязательствах. Понятно, что эти деньги мы никогда уже не сможем вернуть. Поэтому говорить о восстановлении денежного потока сейчас – это то же самое, что пытаться угадать цену на нефть. Итог зависит от такого большого количества макроэкономических факторов, что никто не сможет назвать даже приблизительных дат восстановления рынка. В 2020 году этого точно не произойдет.
Мы управляем торговым центром FORUM в Улан-Удэ (Бурятия). Он вышел из карантина с наименьшими потерями. Мы не расторгли контракты ни с одним арендатором, несмотря на то, что во время локдауна у нас работали всего 5 операторов. Партнеры почувствовали нашу поддержку сразу по нескольким направлениям: от пересмотра коммерческих условий до обширной маркетинговой поддержки. Основные арендные платежи были отменены, операторы оплачивали только коммунальные и эксплуатационные платежи.
Одновременно с этим мы продвигали в социальных сетях интернет-магазины операторов, которые были вынуждены полностью перейти в онлайн. В июне мы увидели рост конверсии «посетитель-покупатель» по отношению к прошлому году. Количество нецелевых посещений, составляющих большую долю в ТРЦ в центре города сократилось до минимума. И это повлияло на рост товарооборота. Июль мы начали с пророста посещаемости по отношению к прошлому году и день ото дня этот показатель увеличивается. Посетители чувствуют себя комфортно и спокойно в нашем ТРЦ, приходя к нам за покупками целыми семьями. Мы добились этого, внедрив высокие стандарты безопасности и рассказав об этом всему региону.
Но восстановление нашего бизнеса будет в большей степени зависеть от внешних обстоятельств: поддержки наших арендаторов со стороны государства, улучшения эпидемиологической обстановки. Как мы и прогнозировали, в июне произошел рост товарооборота по отношению к прошлому году, вызванный отложенным спросом. Мы прогнозируем, что вернемся к стабильному приросту выручки по отношению к предыдущему году не раньше конца 2020 года.
В объектах под управлением нашей компании 70-80% переговоров с арендаторами заканчиваются успешно. Нам удаётся договориться и найти компромиссные решения, которые удовлетворяли бы нашим интересам и интересам арендаторов.
Во время карантина нашим главным приоритетом было сохранение пула партнеров. Ситуация в каждом торговом центре отличалась, и в переговорах с арендаторами мы всегда применяли индивидуальный подход: встречались, анализировали, что у них происходит, и, исходя из этого, выстраивали диалог.
В УК SRV был выработан план, по которому мы действуем. Мы рассматриваем два периода. Первый – это период простоя, когда действуют законодательные акты и части арендаторов не разрешено работать. На этот период мы взимали только сервисный сбор. Второй период - восстановительный, мы договариваемся с нашими арендаторами по снижению базовой арендной ставки и взиманию 100% сервисного сбора.
Мы внимательно отслеживаем все изменения и ждём официального открытия всех операторов. Также продолжаем переговоры с арендаторами, которые были в нашей воронке продаж до частичного закрытия.
Нужна ли нам поддержка властей? Безусловно нужна. ТРЦ не вошли в список бизнесов, пострадавших от пандемии. Но мы довольно серьёзно пострадали, так как неработающий торговый центр все-равно требует затрат. К тому же мы не были целиком закрыты – работали только магазины первой необходимости. Но мы несли затраты по содержанию и обслуживанию площадей. Было много предложений по помощи отрасли торговой недвижимости, но по факту ничего не было реализовано. Если удастся внедрить хотя бы то, о чем шли разговоры, это было бы для нас большим подспорьем.
