Подписаться
На наш взгляд, можно выделить три ключевых изменения. Первое – это существенная потеря дохода. Ситуация с недополученной выручкой привела к тому, что пришлось отложить на некоторое время проекты по обновлению и улучшению торговых центров, которые ранее планировалось осуществить. Второе – замедление темпов реновации существующих операторов ТЦ в условиях, когда современный потребитель привык к постоянному обновлению любимых магазинов. Третье изменение, которое не видит потребитель, связано с работой управляющих компаний в торговых центрах. На сотрудников легла огромная, несопоставимая со всеми предыдущими годами нагрузка. Пришлось подписать огромное количество дополнительных соглашений по всем сферам деятельности объектов и провести столько же переговоров. И все это в условиях удаленной работы.
Основной тренд в поведении потребителей – это увеличение конверсии посещений в покупки, то есть при снизившейся посещаемости, мы видим, что выручка магазинов не снижается. По моему мнению, данный тренд не является долгосрочным для всех типов покупателей. Безусловно, поведение в торговых центрах более молодого поколения, которое до пандемии и сейчас активно покупает онлайн, будет с большим акцентом на времяпрепровождение, чем на покупки.
В то же время люди, которые традиционно посещали торговые центры именно с целью покупок, вернутся в них, как только будут сняты все ограничения, а компании-работодатели вернутся к привычному офисному формату работы. Именно поэтому мы иногда видим некоторый перекос в том, что отдельные торговые комплексы в спальных районах быстрее восстанавливают свой привычный трафик, чем объекты, расположенные в центральных локациях города, в которых расположены основные офисные пространства, где концентрация людей только начинает расти в связи с улучшением эпидемиологической обстановки.
Важное изменение на рынке связано с размерами магазинов открывающихся якорных арендаторов. Длительное время мы видели, что крупные сетевые операторы начинали использовать все более и более крупные форматы торговли. Хотя при таких расширениях мы часто замечали, что роста выручки в магазине не происходило или он был существенно ниже, чем прирост площади магазина. Текущая ситуация помогла целому ряду ретейлеров осознать, что можно работать в более компактных форматах и получать больший доход на квадратный метр. Новые запросы, поступающие от арендаторов, говорят о прекращении роста форматов и движении в сторону сокращения размеров торговых помещений.
Одна из важнейших операционных проблем, которая была в отрасли – это необходимость в очень короткие сроки достичь согласия по коммерческим условиям в период локдауна. Если этого не сделать, то торговый центр в рамках действующих договоров должен выставлять счета на оплату арендных платежей в полном объеме. При этом по факту выставления счета арендодатель обязан авансом оплатить с указанной в нем суммы НДС. В условиях наличия четкого понимания, что данный счет оплачен не будет из-за фактической приостановки деятельности, приходилось работать удаленно и без выходных, чтобы в короткий промежуток времени провести переговоры, достичь нужного решения и актуализировать весь объем юридической документации по каждому арендатору, которых в любом крупном объекте более сотни.
В 2020 году мы столкнулись с практически полной остановкой бизнеса. Коронавирус прежде всего повлиял на частоту посещения торгово-развлекательных центров: люди старались ходить в торговые центры реже, отдавая предпочтение местам, где можно купить сразу все необходимое. Кроме того, сократилось время пребывания людей в ТРЦ. Посещения приобрели плановый характер, спонтанные визиты значительно сократились. В ходе пандемии и ТРЦ, и ретейлеры сместили фокус своего внимания в сторону digital. Наша компания – не исключение. Все стимулирующие акции мы перенесли в онлайн-формат, чтобы гости могли принять в них участие, не выходя из дома. Например, акция, приуроченная к «Черной пятнице», акции «Авто за 3000 рублей» и многие другие теперь проходят в таком формате.
Для удобства и безопасности гостей, на главной странице всех сайтов ТРЦ мы установили счетчики заполняемости торгового центра с тремя цветными индикаторами: зеленый (в ТРЦ свободно), желтый (есть люди), красный (много людей). Если количество людей, единовременно находящихся в здании, не соответствовало рекомендациям Роспотребнадзора, мы ограничивали вход в торговый центр. Естественно, мы стали уделять большое внимания санитарной безопасности в общих зонах. В дальнейшем, мы планируем ввести сенсорное управление лифтами и дверьми, чтобы обезопасить гостей от бактерий на поверхностях.
Сейчас мы стремимся восстановить посещаемость торгового центра до докризисного уровня. Сделать это, правда, непросто. Перед нами стоит две главных задачи: во-первых, нужно убедить посетителей, что шопинг в ТРЦ безопасен, и, во-вторых, создать такие условия, чтобы среднее время нахождения гостей в торговом центре увеличилось. Что мы делаем для этого на практике? По опыту, установка арт-пространств, простых аттракционов и летних веранд значительно увеличивает трафик. Поэтому мы обустроили зоны отдыха и развлечения в торговых центрах, например, зону коворкинга в ТРЦ «Аура», организовали фотозоны для тиктокеров во всех ТРЦ, провели масштабную реконцепцию фуд-корта в ТРК «Лето» и реализовали ряд других проектов.
2020 год для всех стал периодом серьезных экономических перемен, и эти перемены так или иначе затронули все сегменты рынка коммерческой недвижимости. В частности, в пандемию снизилась доходность торговой недвижимости. Во многом это произошло из-за того, что был наложен запрет на работу общественных пространств на территории торговых комплексов. А трафик в торговых центрах напрямую зависит от работы фуд-кортов и развлекательных объектов, поскольку современные торговые галереи уже давно перестали быть просто местом совершения покупок и превратились в полноценные центры досуга. Кроме того, возросла и доля вакантных помещений в торговых комплексах, так как часть небольших торговых операторов не смогли пережить весенний локдаун и закрыли свои точки. Но, несмотря на пережитый коллапс, уже сейчас наши торговые комплексы работают практически в полном объеме и мы уверены, что после завершения масштабной вакцинации, которая сейчас проходит по всей стране, не исключен значительный всплеск трафика в торговых центрах.
Вряд ли пандемия предоставила нам какие-то возможности, а что касается проблем, то они очевидны: потеря части арендаторов, снижение трафика. Что касается уроков, то мы просто в очередной раз убедились, что крайне важно иметь крепкую команду и сплоченный коллектив, адекватные отношения с арендаторами и способность вести конструктивный диалог. Важна также способность быстро перестраиваться под изменившиеся реалии. Например, уже сейчас наши торговые комплексы работают практически в полном объеме, однако четырехмесячный локдаун изменил поведенческую модель покупателя, изменил структуру спроса - в частности, упала востребованность офисной одежды. Но многие арендаторы оказались к этому не готовы и продолжают работать по прежним товарным матрицам.
Очень тяжелая ситуация сложилась для небольших арендаторов, и без того непростое положение которых осложнил ряд негативных факторов. Это и убытки от локдауна, и отмена Единого налога на вмененный доход (ЕНВД), и расширение списка позиций для обязательного чипирования. На мой взгляд, правительство должно было всеми способами поддержать малый бизнес, но этого, к сожалению, не произошло.
