Алексей Карпенко адвокат, старший партнер Forward Legal

Арендатор и арендодатель вправе договариваться о прекращении договора аренды по инициативе одной из сторон, если та выплачивает визави компенсацию. С моей точки зрения, этой нормы достаточно для разрешения (в том числе в суде) конкретных конфликтов. И у меня много клиентов и в офисном, и в торговом секторе, которым договариваться удается.
Что сделает этот законопроект? Во-первых, он нарушит нормы Гражданского кодекса, где говорится о свободе и справедливости договора, о равенстве его сторон и уважении их интересов. Законодатель вторгается в основу гражданского оборота, явно отдавая предпочтение одной из сторон. Этого быть не должно. Во-вторых, есть судебная система, которая рассматривает конкретные споры. Три последних кризиса показали, что норм в законе и судебной практики достаточно, чтобы решать споры такого плана — механизмы есть. И не надо, подменяя суд, формулировать правила игры, которые касаются всех. И, наконец, кризис — он для всех кризис. Всем тяжело. Но речь о рыночных отношениях и частной собственности, а не о государственном или муниципальном имуществе (хотя в пояснительной записке к законопроекту речь шла именно о таких активах). Если государство, как собственник, хочет дать арендаторам новые права —  пожалуйста. Но в отношения бизнес-субъектов государство вторгаться не должно. Это подрыв основ делового оборота. Если будет принят этот закон, многие переговоры арендаторов и собственников ТЦ, которые уже завершились, начнутся заново, потому что одна из сторон получит огромный козырь. А те, кто ведет сейчас переговоры, — не договорятся, потому что девелоперы в диалоге окажутся заведомо слабой стороной.

Эдгар Шабанов генеральный директор Сlarins Russia

У нас оптовый бизнес: продаем свою продукцию через парфюмерно-косметические сети и собственный интернет-магазин. Склад мы арендуем через посредника. А офис снимаем лично. И нам всегда удавалось договориться с собственником недвижимости — в разные периоды нам снижали ставку, переводили ее из валюты в рубли. Сейчас сплошной форс-мажор. И мы, конечно, хотели бы получить арендные каникулы. А нам пока лишь предлагают рассрочку платежа, что не сильно повлияет на расходную часть. Мы в переговорах и надеемся на удачный их исход, поскольку драматически теряем выручку. Все парфюмерно-косметические магазины закрыты, а электронная коммерция приносит нам не более 30% от прежних доходов. Но я не сторонник радикальных мер. Понимаю, что расторжение договора создаст не меньше проблем, чем решит. Нужен компромисс. А он может появиться только в переговорах.

Олег Войцеховский управляющий директор Российского Совета Торговых Центров

О законопроекте мы узнали, когда его выставили на всеобщее обозрение, что сильно сократило время на реакцию. Но мы провели его обсуждение в профильном министерстве. Мы объяснили властям, что лишь малый процент собственников и арендаторов не могут договориться (и у них на то есть свои резоны). Мы также объяснили, что ситуация у ТЦ аховая. Закредитованность, которую никто не отменял, составляет львиную долю платежей девелоперов (и платежи не у всех рублевые). А поступления от аренды — 10-15% от докризисного уровня. Бизнес на грани фола.
Конечно, мы за то, чтобы отменить спорный пункт в законе совсем. Даже не потому, что он может нанести удар по инвестиционному климату, хотя это очень серьезно. А в первую очередь потому, что это будет прецедент нарушения отношений, установленных Гражданским кодексом. Но если пункт невозможно убрать из закона совсем, надо хотя бы смягчить. Мы предложили ограничить действия этого документа 1 октября, и предложили, чтобы арендаторы, выходя из договора, выплачивали собственникам хотя бы месячный обеспечительный платеж (не штраф). Это позволит игрокам отрасли коммерческой недвижимости разрулить вопросы с арендаторами и защитить свои интересы.

Николай Прянишников генеральный директор сети фитнес-клубов World Class

Бизнес столкнулся с реальным форс-мажором. И прогноз по развитию ситуации ужасный. Мы не знаем, когда и с какими ограничениями нам разрешат работать. Обсуждается вариант открытия спортклубов летом, но без бассейнов и раздевалок. Как думаете, какой процент посетителей туда придет? И сколько мы заработаем в этом году? В лучшем случае на 50% меньше, чем в прошлом, а в худшем — даже не знаю.
Понятно, что договоры из прошлой жизни не работают. И с собственниками недвижимости приходится заново договариваться. В большинстве случаев нам это удается — они не начисляют нам аренду на время простоя и дают скидки до конца года. Но есть 10-15% собственников, которые просто неадекватны. Они договоры пересматривать не хотят и требуют, чтобы мы платили по полной, хотя видят, что выручка — ноль и клиентов — ноль. Как нам быть? Я другого выхода, как переписывать закон, не вижу. Потому что эти упертые люди обанкротят любую компанию. Их позиция — тупик. Понимаю аргументы девелоперов, что изменение законодательства юридически спорно. Возможно, стоит определить временное «окно» для этого документа — период до 1 октября кажется разумным. И какой-то платеж уходящий арендатор все-таки должен сделать. Да и с депозитами так жестко нельзя. Понятно, что ТЦ их уже потратили и быстро вернуть не смогут (может, стоит дать рассрочку на 6-12 месяцев для возврата, а не требовать все сразу). Это надо обсуждать. Но мы получим хоть какой-то шанс спасти свои компании. А пока мы тонем и вас топим. И не козырь нам нужен в такой ситуации, а спасательный круг.
Конечно, если арендодатели и так пойдут нам навстречу, мы останемся в договорах и в объектах. Зачем нам выходить из хороших активов? Я лично в каждый клуб вложил по 200 млн рублей. И я хочу зарабатывать! Но если клуб будет для меня убыточен, мне придется уйти.

Александр Николаев президент компании «Интеко»

Экономические кризисы время от времени заставляют бизнесменов пересматривать достигнутые ранее договоренности. Но это должно происходить, во-первых, по соглашению сторон, а во-вторых, в рамках нормального гражданского оборота (при необходимости через суд). Любое вмешательство в сложившуюся практику имеет серьезные последствия. Меняя закон под тактическую задачу, можно наворотить кучу стратегических проблем (посерьезнее тех, что пытались решить изначально) и создать кризис доверия к правилам игры в секторе коммерческой недвижимости, банковском секторе, на других рынках.
Любой профессиональный собственник недвижимости, как никто другой, заинтересован в том, чтобы арендатор не просто вышел к нему после кризиса, а чтобы он имел возможность развиваться. Потому что все кризисы заканчиваются. И караван идет дальше. Но об изменении правил игры стороны должны договориться сами. И я уверен, что в 99% случаев из 100% решения могут быть найдены. При этом любые попытки воздействовать на ситуацию извне — контрпродуктивны. Они ставят крест на теме инвестиционного климата как такового и разрушают основы экономических взаимоотношений в стране.

Сергей Рябокобылко генеральный директор Cushman & Wakefield

«Чапаевское решение проблемы», которое было предложено арендаторами и вошло в законопроект, касается 10-15% случаев, когда арендаторы и собственники не могут договориться быстро и самостоятельно. Стоит ли ради этого создавать ситуацию, которая может системно порушить не только рынок ТЦ, но и весь рынок инвестиций в коммерческую недвижимость России? А это может случиться. Ведь инвесторы покупают не объекты недвижимости, они покупают договоры — долгосрочные обязательства, исходя из которых оценивают свои риски. Собственники торговой, офисной, складской недвижимости — лишь буфер между теми, кто пользуется их площадями, и банками, которые финансируют эти активы. И запас прочности у этого буфера не такой большой, как кажется. У многих из них до сих пор не решены проблемы 2014 года, когда для создания недвижимости нужно было входить в валютные обязательства. Эти кредиты никто просто так, росчерком пера, не превращал в рублевые. Приходилось вести сложные переговоры, и не у всех этот процесс завершен.
Вы спросите, на чьей мы стороне в этой ситуации? На стороне конструктивного диалога и договоренностей. Всем участникам рынка надо использовать переговорный мускул, а не вмешивать в конфликт государство, которое пытается из пушки убить муху, а по сути может разрушить целый сектор экономики. 

Мериться размером страданий — не решение. Тем более, что уже есть хорошие международные практики. Например, наш голландский офис инициировал коллективное обсуждение аналогичной проблемы в Нидерландах. В нем участвовал местный Минэк, ассоциации арендаторов и арендодателей, а также ключевые банки. Они разработали антикризисный кодекс. Нечто подобное сейчас готовим и мы для российского рынка. 

Правда, у нас пока гигантский дефицит диалога в профессиональном сообществе. И это большая проблема. Хочу призвать всех, кто хочет системно решить возникшую задачу, включиться в поиск вариантов. Но не ограничивайте полет мысли рамками своего бизнеса, смотрите на ситуацию шире.

Владимир Пинаев генеральный директор CBRE в России

Чувствуется серьезное напряжение с обеих сторон. И я бы описал сложившуюся ситуацию как состояние холодной войны. А любая война — это время, когда происходят вещи, выходящие за рамки норм и правил. Но я надеюсь, это все это временно и наш законодатель найдет тонкое решение проблемы вместо нынешнего варианта, явно перекошенного в пользу арендаторов. Нельзя забывать, что создается прецедент, который будет с нами долго и будет создавать проблемы для развития рынка коммерческой недвижимости. Мы рискуем потерять доверие инвесторов и девелоперов к рынку. Им для работы нужны четкие правила игры, которые не меняются в один день и соответствуют международной практике. Мы посмотрели зарубежный опыт и нигде не увидели, чтобы одна сторона деловых отношений таким образом решала свои вопросы за счет другой. Но сложившаяся ситуация должна подтолкнуть собственников недвижимости к мысли о компромиссных переговорах с контрагентами. В этом залог существования и их бизнеса тоже.