Подписаться
Вчера в рамках комиссии Госдумы по вопросам поддержки малого и среднего предпринимательства прошло заседание рабочей группы по управлению собственностью под председательством Александра Якубовского. Обсуждали законопроект №953580-7, где есть "пятый пункт", который может изменить расстановку сил на рынке коммерческой (в том числе, торговой) недвижимости. Это было самое масштабное публичное обсуждение документа - в дискуссии приняли участие 15 экспертов, представляющих сферы ретейла, общепита, торговой недвижимости и индустрии развлечений. MarketMedia выслушал всех.
Справка
Госдума РФ после 20 мая проведет второе чтение законопроекта №953580-7. Закон, в частности, предлагает дать всем добросовестным арендаторам, у которых ежемесячные доходы с начала карантина упали более чем на 50%, право расторгать договоры аренды с ТЦ в одностороннем порядке, без штрафов и с возвращением обеспечительного платежа.
Аренда, как и зарплата, составляет большую часть в расходах рестораторов. Оглядываясь на ситуацию 2014 года, мы видим, что с собственниками недвижимости можно договориться. Но в этот кризис сесть за стол переговоров нам не удалось. Пришлось написать декларацию и вынести вопрос на всеобщее обсуждение. Причем если в прошлые кризисы рестораны хоть как-то работали, то сейчас мы простаиваем и копим долги. Надеюсь, нам все-таки удастся распределить все убытки по цепочке и у ресторанов появится шанс открыться после карантина и начать работать. Да, мы не понимаем, какими будут потребительское поведение и платежеспособный спрос. Да, в России до сих пор нет гастрономической культуры. Но по опыту других стран (а из карантина уже вышли Китай, Австрия, Германия, Италия) мы видим, что и наш сектор может успешно возрождаться.
Наша компания — крупный продавец мебели. У нас в партнерах компании малого и среднего бизнеса, причем доля российских производств в наших продажах составляет 86%. Внесенный в Госдуму законопроект мы считаем важным не только для нашей компании, но для всего нон-фуд-ретейла, который в этот кризис не признан пострадавшей отраслью. Дело в том, что аренда в нашем сегменте — основная статья расходов (доходит до 30% от оборота, хотя в Европе в 3 раза меньше). Но договариваться получается не всегда. Лишь 30% наших арендодателей идут нам навстречу и устно подтверждают скидки. Но подписаны всего пара договоров. Да и скидки на 3-6 месяцев при игре вдолгую нас не спасут. Закон даст нам хоть какой-то инструмент для выравнивания баланса интересов. Мы не хотим закрывать магазины. У нас туда вложены большие деньги. Поэтому просим принять хотя бы временное решение. И, надеюсь, нас услышат.
У нас 297 точек общепита по стране. В каждый ресторан в среднем вложено по 15 млн рублей, причем 90% инвестиций — это неотделимые улучшения, мы их с собой не заберем. В апреле, когда стало ясно, что на рынке беда, мы обратились ко всем арендодателям с просьбой снизить нам арендные платежи, поскольку наши точки простаивают. Но 78 собственников скидок не дали и выставили счета на общую сумму более 66 млн рублей. Это за апрель. Такие же деньги нам начислят и за май. А говорить о каких-то послаблениях после выхода с карантина просто бесполезно. Почти по всем договорам аренды у нас нет права выхода в одностороннем порядке. Зато у собственников есть масса оснований расторгнуть с нами договоры и наложить штрафы. Мы в неравном положении. Надеемся, что закон примут, и паритет сторон будет восстановлен.
Индустрия ТЦ начиналась в середине 1990-х по инициативе ретейла. И до сих пор ни один ТЦ не создается, если на старте ретейл не подтвердит, что объект ему необходим. Каждый молл — это сложная машина со своей логистикой, инженерией, маркетингом. Это большой бизнес, который заточен в том числе на обслуживание интересов арендаторов и выполнение их требований. У нас равноправная связка. Но наши отношения — не бетонная дорога, а сложный механизм с тонкими настройками. Договорные отношения в этой сфере вырабатывались более 20 лет. Они пережили испытание несколькими кризисами и выстояли. А тут влетает закон, который грубо ломает всю сложившуюся конструкцию. Но ведь когда хозяйствующие субъекты договаривались между собой, государства рядом не было — оно вообще ни при чем. А теперь получается, что именно государство будет решать, как нам быть с договорами? Где логика?
Наш рынок — связанная индустрия, все мы друг от друга зависим. Но если взять всех ретейлеров этой конференции и посчитать их убытки за апрель-май, они окажутся меньше, чем убытки одной моей компании. Девелоперам никто не дает скидок. А ведь мы тоже очень сильно страдаем. ТЦ как бизнес тоже может умереть. При отсутствии денег снижается качество объектов, падает трафик, уходят арендаторы, и в итоге отрицательной спиралью ТЦ превращается в вещевой рынок, который почти невозможно перезапустить. Я знаю более десятка таких ТЦ в России. Когда-то они были классные, а сейчас превратились в позор своих городов — полупусные коробки повышенной опасности. И таких объектов станет гораздо больше, если к нынешним непосильным убыткам девелоперов добавят еще что-нибудь. Мы просто угробим индустрию — ТЦ схлопнутся. Хочу, чтобы вы поняли: даже если все наши поправки в законопроект примут, мы все равно с этим документом не согласны. Просто мы сейчас пытаемся простерилизовать кинжал, которым нас убивают.
Все игроки рынка испытывают финансовое и эмоциональное давление. Мы смотрим на свои бизнесы, на дело всей своей жизни, и не знаем, что делать. Но хотелось бы всех призвать не принимать иррациональные решения.
Базовым принципом нашего рынка является нерушимость договора аренды. Это основа долгосрочных прогнозов и фундамент конкурентной даже с точки зрения мирового опыта инфраструктуры, созданной в стране за последние 15 лет в очень непростых экономических условиях. В нее входят не только ретейлеры и девелоперы, но также поставщики услуг, банки, подрядчики, консультанты, дизайнеры и др. Разрушение этой системы приведет к каскаду проблем. За последние 2 месяца фактические поступления на счета арендодателей РФ снизились более чем на 80%. Но более 70% сетевых собственников ТЦ уже обсуждают с арендаторами страховочные программы на период восстановления индустрии. По нашим данным, от 70 до 90% владельцев недвижимости дают своим арендаторам скидки. А отказ от аренды стороны воспринимают как крайнюю меру, когда все надежды потеряны и спасать уже нечего. Так что мы не видим большой практической ценности в предлагаемых изменениях. Но мы готовы к диалогу. Если изменения неизбежны, они должны учесть интересы всех участников рынка и не должны допускать спекуляций.
На рынке сложилась удивительная ситуация крайнего неравноправия арендаторов и собственников. Договоры, которые мы заключаем, дискриминационные. По ним арендатор всем должен и у него куча обязанностей, а у ТЦ обязанностей нет, но есть право нас штрафовать, разрывать договоры и т.д. На данный момент почти все договоры аренды могут быть расторгнуты собственником в одностороннем порядке, поскольку 95% арендаторов нарушили условия оплаты. Между тем в рознице работает гораздо больше людей, чем в индустрии торговых центров. И я знаю всего один случай за 20 лет, когда после банкротства розничная сеть выжила. А примеров, когда ТЦ после смены собственников прекрасно развиваются, на рынке много (возьмите хотя бы объекты Fort Group).
Выручка розницы — это зависимость от свободных доходов населения, которые сейчас резко упали. А аренда — это всегда производная от выручки. Значит, у нас всего два пути: либо мы меняем условия договоров, либо арендаторы разоряются. Если арендодатели сейчас получают 20% выручки, то арендаторы — от 0 до 5%. Розница в ужасном финансовом состоянии. С чего она должна (как просят) оплатить аренду? Все, с кем я в последнее время общался, говорят, что уже обсуждают с юристами возможность банкротства. Такой катастрофы в настроениях я не помню!
Лояльных к арендаторам собственников недвижимости — 50-70%. Но беда в том, что даже если 20% арендодателей не пойдут нам навстречу, они утянут на дно весь наш бизнес - и федеральные, и региональные сети. Так что данный законопроект не о праве разорвать договор, а о том, войдем ли мы в новый рынок, потеряв половину розницы и поставщиков или все-таки их сохранив. Наша отрасль бедна, у нее нет влияния. Но мы платим налоги, не дробим бизнес, у нас много смежников. И если вся эта конструкция начнет падать, с лихвой перекроет убытки девелоперов.
В наш союз входит более 50 сетей, шесть ассоциаций, в том числе рестораторы и фитнес. И практически ни у кого из них нет пока договоренностей с собственниками недвижимости. Скидка 0% по 250 договорам у 20 крупных сетей — вот такой результат. Есть лишь обещания дать скидку 10-20-50%, может быть, когда-нибудь потом. С таким отношением ни одна сеть не может планировать свои закупки и кэш-фло. В итоге собственники закладывают личное имущество, чтобы расплатиться с персоналом. А арендные договоры висят над ними как дамоклов меч.
Последние 20 лет рынок был рынком арендодателей. Все ТЦ, что были построены в начале нулевых, уже окупились (а новые почти не строят). Под эти активы берутся кредиты на развитие других проектов. Большинство ТЦ не имеет долгов по своей деятельности. При этом они диктуют условия арендаторам. Если до кризиса арендаторы могли подписывать кабальные договоры, чтобы расширить свои сети, то сейчас не могут. Мир изменился. И помещичье мышление собственников тоже должно меняться.
У нас по стране около 30 кинотеатров. Мы уже третий месяц генерируем убытки. Но закрыться смогли только после введения карантина (на тот момент количество сотрудников у нас уже превышало количество гостей). До 70% арендодателей говорят, что будут готовы разговаривать с нами о пересмотре договоров, когда закончится самоизоляция. Но велика вероятность, что на тот момент разговаривать уже будет не с кем. От нас ничего не останется, поскольку у нас не было подушки безопасности. Пока для нас есть два сценария — плохой и ужасный. По первому мы открываемся в июле, по второму — в сентябре. Если позже — даже говорить об этом не хочу.
Аренда в структуре выручки кинотеатров при нормальном режиме работы составляет 18-35%. Если не будут изменены арендные условия, она за месяцы простоя составит 50%. И еще 50% выручки - наши отчисления правообладателям кинофильмов. Вот почему Ассоциация кинотеатров направила письмо в поддержку законопроекта в текущей редакции (хотя я прекрасно понимаю и позицию ТЦ). Сократить расходы мы не можем. Мы их и так сократили несколько лет назад. И сейчас они только растут — на пожарку, на клининг, на вентиляцию, на маркетинг. Мы не отказываемся платить. Но нулевая ставка на время карантина была бы для нас спасением. У нас договоры по 10-15 лет. И каждый кинотеатр стоит 400-500 млн рублей (а если уезжать и разбирать оборудование — еще 150 млн рублей). Мы находимся в исключительной ситуации. В этом году, по прогнозу, будут закрыты 30% кинотеатров. А это бизнес, на котором держится не только трафик в ТЦ, но и вся киноотрасль.
Управляющая компания в ТЦ, которую я представляю, как прокладка между собственником и арендатором. Каждый кризис мы участвуем в переговорах. И всегда есть объекты, с которыми сложно договариваться, — тот же ТЦ «Европейский». Но они в меньшинстве. И из-за этого меньшинства хотят переписать правила для всей отрасли? Между тем, еще Аль Капоне говорил, что лучше договариваться добрым словом и пистолетом, чем просто добрым словом. Так вот, такой пистолет в виде закона пытаются сейчас получить арендаторы. Хотя Гражданский кодекс никто не отменял. А в нем, между прочим, есть три статьи, согласно которым арендатор и собственник и сейчас могут расторгнуть договор. Но требовать, чтобы ТЦ финансировали ретейл на своих площадках, — это перебор. Это нарушит рыночный баланс и превратит Россию в Африку. Инвестиционная привлекательность нашей страны и так низкая. Давайте не будем ее обнулять. Нужно следовать договоренностям и не надо изобретать новое «правовое подполье».
Мы с арендаторами в одной лодке. И нам надо не расшатывать эту лодку, а договариваться. Первое чтение закона уже случилось. Около 85% арендаторов получили что просили. Причем не ТЦ, а стрит оказался негибкими. Так что, может, ТЦ вообще убрать из «пятого пункта»? Что еще мы предлагаем в редакцию закона? Первое — чтобы она действовала в отношении малого и среднего бизнеса. Второе — чтобы у сторон оставалось право на проведение переговоров. Третье — чтобы норма распространялась на тех игроков, которые отнесены к пострадавшим отраслям. Четвертое — чтобы депозит оставался у арендодателя и рассматривался как компенсация его потерь (все-таки стороны договор подписывали добровольно и никто никого не заставлял). Пятое — чтобы норма документа распространялась только на тех, у кого подтвердится снижение выручки на 50% (еще надо понять, как это считать). Шестое — чтобы норма действовала ограниченное время, допустим, до 1 октября. Это базовые предложения. Кроме того, мы считаем, что у арендатора, который хочет расторжения, не должно быть грубых нарушений и задолженности. И если он уже получил от собственника какие-то льготы и скидки, тема расторжения считается закрытой.
Я в недоумении. Наши с арендаторами отношения годами регулировались договором. И давать сейчас преференции кому-то — значит нарушать баланс, который складывался годами методом проб и ошибок. Что мы имеем? ТЦ предоставляет свое имущество арендаторам за деньги. Это бизнес. А арендаторы обзывают ТЦ жирными котами, хапугами и говорят, что они зажрались. Следуя этой логике, любой голодный покупатель может прийти в тот же Hoff, взять диван и уйти не оплатив, потому что «у меня дети голодают и мне диван очень нужен». Такая постановка вопроса нарушает правовую ткань. Это очевидно. И надо ли приплетать сюда государство? Тем более что это всегда оборачивается дефицитом и правовым беспределом, который бьет по всем.
Ретейлеры не должны тянуть одеяло на себя. Я это говорю не только как девелопер, у нас, между прочим, есть своя мебельная фабрика и мы арендуем площади под магазины. Так что проблему я знаю со всех сторон. Менять закон — это нехорошая история. Всем, кто этот ящик Пандоры откроет, не поздоровится.
Очень жаль, что все мы сегодня по разные стороны баррикад. Ведь мы части единой инфраструктуры, и у нас единый потребитель. Понятно, что ситуация уникальная, форс-мажорная, что федеральные органы власти и законодатели в растерянности и пытаются в пожарном режиме, не просчитывая последствия, раздать всем сестрам по серьгам. Но менять основные условия договора нельзя. Тем более, что все, что там прописано, в том числе и санкции, — это зеркальные меры в отношении обеих сторон. Поэтому для меня большой вопрос: чем руководствовался инициатор законопроекта, когда его вносил? Тем, что девелоперов мало — их не жалко? Между прочим, в небольших региональных городах ТЦ — важный элемент социальной инфраструктуры. Если их закрыть или изъять за долги, территории вокруг станут депрессивными. Мы же не этого добиваемся? И еще о нерушимости правил игры. В кризис 2014 года у нас были валютные ипотечники. Для многих из них кредиты после скачка доллара стали непосильны. Но что им сказало государство? Как оформлен договор, так вы его и исполняете! Сейчас ситуация похожая. Но мы почему-то пытаемся договор переписать.
Поддержки от государства мы не дождались. Выживаем самостоятельно. И сейчас наша главная задача — понять, жильцы ли мы в принципе. Для этого нам надо каждый договор аренды пересмотреть. Да, мы их заключали в здравом уме. Но это было 2-5 лет назад. Есть и 10-летние контракты. И если бы нам тогда сказали, что нас закроют на несколько месяцев (а мы полностью не работаем, потому что у нас нет товаров первой необходимости), мы бы основную часть этих договоров не подписывали. Больше 2 месяцев мы ведем переговоры с ТЦ. 20% из них не отвечают на наши письма даже по текущей ситуации, не говоря уже о перспективах. А пока мы не поймем, как и когда выйдем из пандемии, мы не можем заказывать товар, ведь у нас единая цепочка производства и сбыта. Пока мы копим убытки и готовимся пересматривать всю бизнес-модель. Закон в исходной редакции ускорил бы наш диалог с ТЦ и внес в ситуацию больше ясности.
Я более 20 лет как брокер помогаю договариваться арендаторам и собственникам. Сейчас ситуация очень сложная. Почему многие собственники в диалоге с арендаторами медлят? Потому что они не понимают глубину падения рынка и своего бизнеса. Чтобы войти в переговоры, им нужно сесть и посчитать свои убытки и убытки арендаторов. Но пока карантин не закончился, сделать это невозможно. Для любого ТЦ замена арендатора, особенно якорного, — большой стресс. Все пытаются этого избежать. И если посмотреть, как ведут себя ТЦ в регионах (а не те единичные топовые ТЦ столицы, на которых любят ссылаться арендаторы), то мы увидим, что они делают все, что могут — и процент с оборота дают, и рассрочки, и каникулы — все, лишь бы удержать арендатора. Так что не надо из девелоперов делать лишенцев. Так мы договоримся до того, что их надо раскулачивать. На самом деле надо договариваться. А закон может этому помешать. Если его примут, это отвратит инвесторов от рынка. А не будет инвестиций — не будет развития и у сетей. Единственное, с чем соглашусь, — это с тем, что к кинотеатрам должен быть особый подход. У них ситуация запредельная.
