Подписаться
Существенное отличие складской недвижимости от офисов и торговли состоит в том, что в этом сегменте всегда ровные ставки аренды. По итогам текущего года в столичном регионе они составят 3950 рублей, что на 150 рублей ниже прогноза и соответствует уровню прошлого года. К слову, с 2006 года ставки на склады менялись плюс-минус на 20%. Это значит, что складская недвижимость — инструмент инвестирования, где очень трудно потерять деньги. Это высоко ценят частные и консервативные инвесторы. Мы это видим по росту заявок на поиск объектов для вложений даже сейчас. В принципе это мировой тренд, который докатился и до России.
Что происходит на складском рынке сейчас? Данный рынок считается сбалансированным, если доля вакансии на нем составляет 5%. Если меньше — это рынок девелопера, если больше — рынок арендатора. В данный момент вакансия составляет 2,5% (в столичном регионе). Это значит, что рынок не насыщен качественными складами. И действительно, многие девелоперы собирались в этом году запускать новые проекты. Но пандемия эти планы откорректировала. Объем ввода и поглощения складов в этом году окажется на 30% ниже прогноза и составит 550 тыс. м2 и 800 тыс. м2 соответственно. Ну а раз проходит меньше сделок — значит, меньше объектов и строится. Но вакансия в сегменте, по нашему прогнозу, к концу года изменится незначительно — вырастет до 3%. Почему? Потому что договоры аренды на рынке складов длинные. Здесь в один день ситуация не меняется, в отличие от пассионарного ретейла, который за час может встать и уйти, все закрыв. Склад — сердце любой розницы. Без него погибнет любой торговый бизнес. Поэтому ретейлеры, даже закрыв 80% магазинов, сохраняют склад до последнего.
Примечательно, что в России почти 50% складов строятся под клиента. И на многие проекты есть лист ожидания. Лидерами по аренде складов являются ретейл и дистрибуция. Но за последнее время среди арендаторов резко выросла доля интернет-продавцов. Если в 2009-2011 годах доля е-com в аренде складов была 3%, то в 2018-2020 годах — уже 12%. А по запросам первого полугодия 2020 года мы видим рост этой доли до 25%. Понятно, что пандемия подтолкнула развитие этой ситуации. Но не только она. Интернет-торговля в России сильно отстает он мировой. Если в Китае за время пандемии доля e-com превысила 30%, в США — 15-17%, в странах Европы — в среднем более 10% (а в Германии и Великобритании — почти 20%), а в России — только 6%. Нам есть куда расти.
Мы с осторожным оптимизмом смотрим на нынешнее состояние складского рынка. Но я не думаю, что ставки здесь в ближайшее время будут расти. Традиционный ретейл оказался не готов к новой корона-реальности. Многие магазины лишились доходов в период закрытия ТЦ. Мы испытываем давление со стороны арендаторов: они часто не выполняют условия контрактов из-за кассовых разрывов.
В такой ситуации я бы не стал инвестировать в новые складские объекты. И думаю, что в целом по рынку спекулятивное строительство будет сокращаться. Тем не менее даже в это непростое время мы закрыли сделку по сдаче в аренду 18 тыс. м2 складов компании «Маршрут» и на днях подписали контракт с интернет-магазином «Все инструменты». Это внушает оптимизм. Так что мы не ставим крест на девелопменте, а просто откладываем запуск новых проектов на более поздний срок. Если в мае собирались выйти на площадку одного из новых складских комплексов, то, скорее всего, сделаем это в августе. Так же будут вести себя и другие девелоперы, особенно те, кто уже получил разрешительную документацию на свои проекты. Разумеется, это не касается объектов под конкретного заказчика. Там другая логика. Но на рынке спекулятивных складов новые проекты будут.
Мы живем в эпоху развития новых складских форматов. Появились склады последней мили, дарк-сторы, идет адаптация сухих складов под фулфилмент-центры (доработка их по электричеству, вентиляции, пожарным требованиям и др.). Но я лично остаюсь фанатом простых складских биг-боксов, потому что они универсальны и их можно адаптировать под любую задачу. Правда, развитие рынка и его крупных игроков меняет и биг-бокс. Новые проекты становятся выше (не традиционные 12 метров, как раньше, а 16 и даже 18 метров), в них появляется актуальная автоматическая начинка. Но все равно в ближайшие 10 лет это будет самый востребованный складской формат, интересный инвесторам.
Склады — один из самых устойчивых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Здесь и сейчас есть спрос. Хотя клиенты за последние 2-3 месяца изменились. У классического ретейла активность упала, зато продавцы продуктов питания и представители e-com стали заметно активнее. В ходе эволюции сегмента мы наблюдаем рост требований заказчиков и усложнение самих объектов. Есть попытки совместить в новых проектах несколько форматов. Риски таких строек велики, но кто не рискует, тот не выигрывает.
Могу сказать, что мы свои текущие проекты не останавливали. Заканчиваем присоединение 2-й очереди северного проекта в Холмогорах к Ярославскому шоссе. Там будет 160 тыс. м2, сдаем проект в I квартале 2021 года. Сейчас идут переговоры с арендаторами по 30% площадей, и мы уже видим, что 70% площадей в этом комплексе закроем с вероятностью 50%. Спрос из-за пандемии трансформировался. Но не исчез. Рынок быстро оттает. Да, многие арендаторы сейчас осторожничают. Но их активность растет, и я чувствую, что мы уже этот кризис вот-вот преодолеем.
Мы, как и многие другие бизнесы, попытались отрефлексировать и адаптироваться к возникшим из-за пандемии изменениям. Во-первых, у нас резко выросло число заказов. Если раньше мы росли на 100% год к году, то сейчас растем в 2,5-3 раза. К счастью, наша цепь поставок была к этому готова. Мы быстро адаптировались и даже улучшили показатели по сервису. Если до карантина 95% заказов доставляли вовремя, то сейчас — 98%. А это мировой стандарт. Во-вторых, мы увидели изменения в потребительском поведении. Клиент на карантине начал больше использовать курьерскую доставку. На конец апреля у нас 80% заказов доставлялось через курьеров. А спрос на доставку до двери вырос в 20 раз. В-третьих, мы видим, что многие ретейлеры после закрытия ТЦ стали искать варианты реализации продукции через онлайн. Наша платформа имеет большой блок маркетплейсов. В феврале через них проходило порядка 39% продаж, а сейчас — 53%. Из-за этого изменилась нагрузка на инфраструктуру. Теперь мы меньше храним товар на складе и больше принимаем товар от селлеров, предоставляя услуги последней мили.
Если в целом говорить про развитие логистической инфраструктуры, то это долгосрочное явление. Нельзя сказать, что мы за 2 месяца пандемии поменяли тут свои планы. Нет, мы движемся поступательно. Проектом 2020 года в этой сфере станет для нас запуск региональных фулфилмент-центров. В ближайшее время будут открыты пять таких комплексов средней площадью 30-35 тыс. м2. Два — в Татарстане и Петербурге, мы уже анонсировали. Про остальные проекты расскажем чуть позже. Но все они будут в ключевых российских регионах.
Мы не самый простой арендатор складов. Нам надо в 2 раза больше электричества, у нас особые требования по вентиляции, полу, автоматизации, по наличию офисных вставок. Но и народу на наших складах работает в 5-10 раз больше обычного. Если заглянуть немного вперед, могу сказать, что мы продолжим развивать логистические хабы сортировки (в прошлом году мы открыли 25 таких комплексов по стране) и склады последней мили внутри городов с парковками для курьеров. И я бы советовал инвесторам присмотреться к этим форматам. Потому что качественного предложения не хватает. Мы же будем удваивать каждый год все виды логистической инфраструктуры.
Под воздействием «фактора пандемии» на логистическом рынке произошло перераспределение активности. Если в косметическом ретейле наблюдается спад из-за закрытия торговых центров, то в продуктовом мы видим очевидный подъем. Популярность набирают буферные зоны складов для временного хранения больших партий товаров. Туда же переходит хранение мертвого стока продукции, который ретейлерам пока не удается продать. Несмотря на сложную ситуацию, мы не сокращаем свою активность - никто не уволен и не отправлен в отпуск «без содержания». В этом нет потребности. Работа всех сотрудников востребована - как офисных подразделений, так и склада. Многие работают на удаленке. Подобный формат мы практикуем уже несколько лет и на качестве услуг это не отражается.
Наша компания работает на рынке логистики 13 лет. Для нее это уже третья экономическая турбулентность. Основная доля наших заказов - это перевозка температурных грузов: лекарственных средств, медицинских изделий, продуктов питания, алкоголя. За время карантина мы увеличили отгрузки по некоторым группам товаров. Например, по фармацевтике – в два раза по сравнению с мартом 2020 года. Но ситуация непростая. Нам из-за скачка курса валют и неопределенной экономической ситуации пришлось отказаться от планов по покупке новой техники. Мы не стали расширять автопарк, хотя контракты уже были заключены. Думаю, многие со мной согласятся, что на первый план сейчас выходят три приоритета: клиент, качество, персонал. Бизнес будет держаться за заказчиков, предоставлять им высокий уровень сервиса, и будет пытаться максимально сохранить сотрудников даже на удаленке. Считаю, что у людей в кризис должна быть непрерывная связь с руководством. Это помогает пресечь панику, уныние. Без этого с ситуацией не справиться. Поэтому записываю короткие видеообращения для сотрудников компании, где рассказываю о том, с чем мы сейчас сталкиваемся, какие трудности преодолеваем, какие перспективы у нашей компании.
Наша компания одна из первых перевела сотрудников на удаленку. Еще за неделю до того, как с обращением выступил президент РФ, вся команда уже работала дистанционно. Текущую ситуацию на рынке я бы назвал сложной, но не с технической, а, скорее, с психологической точки зрения. Мы все находимся под давлением пандемии. Но наша компания ни на один день не останавливала деятельность ни в России, ни в мире. За время карантина мы запустили в тестовом режиме контрейлерные перевозки по России и организовали мультимодальные перевозки из Китая в Европу, в том числе, по морю из Азии до Владивостока и далее внутренними авиарейсами.
Самое важное сейчас - сохранить коммуникации с коллегами, клиентами и подрядчиками. В этом нам помогают новые технологии. У нас налажен совместный доступ сотрудников к документам. Это решает множество проблем – нет необходимости их бесконечно пересылать друг другу и всегда видны последние правки. Актуальным оказалось и решение по обмену электронными транспортными накладными от сервиса Synerdocs, которое мы используем с 2018 года. С его помощью мы исключили бумагу из процесса грузоперевозок.
Удаленная работа дала нам возможность высвободить время, которое раньше сотрудники тратили, например, на дорогу. Его мы активно использовали, чтобы заняться проработкой проектов, которые откладывали.
В статье использованы материалы онлайн-конференции «Складская недвижимость в эпоху пандемии», организованной Arendator.ru.
