Подписаться
Рынок торговой недвижимости вступил в фазу подъема после периода затяжной стагнации на фоне экономического кризиса. Портрет потребителя изменился, что привело к пересмотру устоявшихся форматов торговли: проекты стали многофункциональными и компактными, с явным акцентом на расширение досуга и общепита. Эксперты даже прогнозируют небольшой рост арендных ставок в 2020 году при уровне заполняемости ТРЦ в диапазоне от 91 до 95%.
Основными рисками рынка торговой недвижимости, по словам его участников, остаются сокращение реальных доходов населения, чрезмерное регулирование отрасли и изменение условий финансирования банков. Здесь за последнее время было много ужесточений.
«Снижение покупательной способности населения особенно заметно в регионах. Там люди все больше переходят в режим экономии и покупают только самое необходимое. Но и в городах-миллионниках и полумиллионниках это тоже заметно», — констатирует эксперт по коммерческой недвижимости Антон Реутов.
Кроме того, покупатели стали заметно меньше времени проводить в магазинах. «Этому способствует развитие интернет-шопинга, который позволяет совершить покупку за считанные минуты и даже секунды — не нужно стоять в пробках, перемещаться по галереям ТЦ, стоять в очереди в кассу», — поясняет Антон Реутов. Электронная торговля, по его мнению, будет все больше захватывать рынок. «Нам, конечно, далеко до того дня, когда холодильник будет сам заказывать закончившиеся продукты в интернет-магазине с доставкой на дом. Но все идет к тому, что потребитель будет тратить еще меньше усилий и времени на шопинг. Со временем скорость обработки заказа и цены будут как на Аliexpress, а качество — как у проверенного продавца с многолетней репутацией», — уверен Антон Реутов.
Но у торговых центров, по словам операционного директора MALLTECH Кирилла Степанова, остаются важные преимущества перед интернет-магазинами. «Во-первых, многим покупателям все еще важен процесс примерки одежды, ведь оценить качество вещи и то, подходит ли она конкретно вам, по фотографиям невозможно. Во-вторых, ТРЦ позволяет потребителям найти множество разных категорий продукции и брендов под одной крышей», — говорит он.
Тем не менее торговым центрам не избежать трансформации. Инесса Самохвалова, управляющий партнер ITD Properties, уверена, что им придется делать акцент в своем дальнейшем развитии на создании особой атмосферы и новых форматов магазинов. А генеральный директор УК SVN Павел Люлин считает, что основными драйверами перемен будут такие факторы, как слияние торговых центров с транспортно-пересадочными узлами, интерес к гастропространствам, кризис формата гипермаркетов, переход торговых объектов в собственность банков и ужесточение конкуренции среди профессиональных управляющих компаний.
«Но главный тренд в сегменте — это тренд на человечность. Формирование отношений ТЦ с клиентом, выстраивание доверия, которое основано не только и не столько на товарном предложении, сколько на создании определенной атмосферы и впечатлений — вот приоритет и наступившего года, и следующих лет», — уверена операционный директор агентства маркетинговых коммуникаций Promotion Realty Елена Борисова.
Эксперты полагают, что торговая недвижимость будет и дальше одним из самых привлекательных инструментов для инвесторов. «А если ситуация в экономике страны и мира стабилизируется, на отечественный рынок торговых центров могут вернуться даже иностранные покупатели», — говорит Инесса Самохвалова.
Итак, как же будут меняться торговые центры в наступившем 2020 году? Эксперты назвали шесть основных драйверов изменений.
1. Моллы будут активнее проводить реновацию
В 2020 году в регионах ожидается ввод в эксплуатацию около 630 тыс. м2 торговой недвижимости. Инвестиции в сегмент будут расти. Но значительная часть вложений будет направляться на реконцепцию существующих объектов — на расширение и модернизацию их арендных площадей. Тренд на реконцепцию обусловлен стремлением компаний, управляющих ТРЦ, создать для гостей такую среду, где им было бы комфортно находиться долгое время, не покидая торговый центр. Самые перспективные направления развития для крупных игроков — это реконструкция фуд-кортов, открытие фуд-холлов и создание многофункциональных центров, где будут полноценные отделения «Почты России» и Сбербанка, а также фитнес-центры.
Тренд на реконцепцию действующих торговых центров будет усиливаться на фоне замедления темпов строительства и ввода новых объектов. Таких проектов на рынке уже немало. Crocus Group приступила к реновации в ТРЦ «Vegas Каширское», ФПК «Гарант-Инвест» проводит реконцепцию приобретенного в декабре прошлого года ТРЦ «Перово Молл», ГК «Ташир» до конца года планирует закончить работы по ротации арендаторов в ТРЦ «РИО» на Дмитровском шоссе. Торговые центры неизбежно вынуждены меняться, чтобы сохранять привлекательность и конкурентоспособность в условиях падения реальных доходов населения и изменения структуры спроса.
2. Торговля будет сокращаться и станет ближе
Несмотря на то что предшествующие годы самими громкими событиями на рынке были открытия суперрегиональных центров, сейчас фокус сместился в сторону небольших объектов (от 7 тыс. до 25 тыс. м2). Они могут предложить более удобный и комфортный шопинг для посетителей, им проще подобрать набор услуг и состав арендаторов, ведь они лучше знают своего посетителя.
Форматы магазинов продолжат сокращаться. Первыми стали оптимизировать свои площади продуктовые гипермаркеты. За ними потянулись ретейлеры категории «одежда и обувь». А ассортимент сопутствующих непродовольственных товаров в продуктовых гипермаркетах за последние несколько лет снизился почти в 2 раза (с 50 до 30%).
Зато формат «магазин у дома» показывает хорошую динамику роста. Очевидно, что за ним будущее, по крайней мере на ближайшие несколько лет. С рынка будут уходить магазины с невнятными концепциями, завышенными ценами и плохим сервисом. Новое поколение с этим мириться категорически не готово.
Многие исследования фиксируют потребность рынка в торговых центрах среднего и малого формата. Особенно в городах с населением менее миллиона человек. Рост популярности таких ТЦ в совокупности с растущей популярностью «магазинов у дома» и электронных сервисов по доставке еды, в свою очередь, уже в 2019 году создал серьезное давление на крупные сети гипермаркетов — некоторые из них начали уходить из мегамоллов. В 2020-м девелоперы продолжат инвестировать значительные средства в сбор и обработку big data и на основании этих данных будут подбирать площадки под новые проекты и создавать новые концепции, более точно отвечающие потребностям посетителей.
Больше всего изменений ждет fashion-сегмент. В крупных торговых объектах fashion-зоны сохранятся, а в средних и мелких — будут сокращаться или трансформироваться в новый формат. Активное развитие ждут шоурумы, точки pop-up-торговли, тестовые площадки для запуска новых брендов и магазинов. На DIY-рынке ожидается развитие магазинов городского формата, более компактных по площади. Эти же изменения, скорее всего, коснутся и спортивных товаров: увеличение количества форматов магазинов при сокращении площадей. Продолжится также сокращение площадей гипермаркетов и изменение их формата в сторону food store, ориентированного на продажу свежих продуктов. Это приведет к освобождению площадей, которые смогут заинтересовать крупные сетевые бренды под площадки для обучающих концепций, например кулинарных мастер-классов (корпоративных, семейных, детских). Сокращение площадей ждет и крупные детские магазины.
В результате перераспределения части спроса с реальной торговли на Интернет обострилась проблема снижения трафика в ТЦ. И если с сегментом одежды ситуация более-менее стабильна, то многие фундаментальные категории арендаторов сокращают свои площади — теряют якорные позиции. Возникает новая задача для собственников и управляющих компаний — удерживать заполняемость моллов на прежнем уровне и искать новые категории якорей (выставочные площади, новые форматы фуд-кортов и др.). Такие инструменты привлечения покупателей, как шоурумы, поп-ап-сторы, усилят свое значение.
Наиболее важным трендом в 2020 году станет пересмотр роли гипермаркетов в нашей жизни, особенно столичной. Их авторитет будет сильно подорван сервисами доставки продуктов и локальными магазинами. Гипермаркеты будут уходить с рынка, их будут вытеснять сервисы доставки еды. А освободившиеся помещения займут рестораны, фуд-корты и, возможно, аналоги фермерских рынков.
3. Торговые центры станут более многофункциональными
Современные потребители стали иначе оценивать свое время и стремятся получить как можно больше впечатлений и опыта в одном месте, ожидая высокого уровня сервиса. Эти изменения характерны для всех 15 стран нашего присутствия. Поэтому торговые центры все больше будут трансформироваться в пространства для встреч, отдыха и общения, где можно заниматься спортом, посещать культурные мероприятия, гулять в парках, иными словами, будут получать яркий заряд новых впечатлений и эмоций. Трансформация в многофукциональные пространства позволит моллам конкурировать не только с общественными городскими площадками, но и с e-commerce, так как онлайн-шопинг остается пристанищем рациональности и оптимизации времени, а посещение молла дарит целый спектр различных эмоций. На глобальном уровне, отвечая тренду на урбанизацию, мы реализуем стратегию по созданию многофункциональных пространств малых и больших форматов в центре городов. Проект ориентирован на 30 мегаполисов. В начале 2020 года компания приобрела Kings Mall в одном из центральных районов Лондона. Торговый центр сейчас находится на стадии трансформации в пространство для встреч. Из российских городов стратегия включает Москву и Петербург.
Многофункциональные центры — новый формат, который будет активно развиваться в ближайшие 3-5 лет. Будут появляться торговые объекты в составе транспортных узлов, бизнес-центров и апартаментов, офисных и логистических блоков. Торговые центры в составе крупных транспортных хабов и пересадочных узлов смогут обеспечить постоянно высокий уровень трафика и низкий уровень вакантных площадей. Этот формат уже привлекает активное внимание девелоперов, например, ГК «Ташир» реализует проекты в составе московских ТПУ «Селигерская», «Парк Победы», «Пятницкое шоссе» и «Тропарево». А первым в 2020 году будет реализован проект в составе ТПУ «Селигерская» общей площадью 168 тыс. м2. Кроме того, группа компаний «Киевская площадь» реализует проект многофункционального комплекса «Щёлковский» общей площадью более 150 тыс. м2, открытие которого также запланировано на 2020 год. В состав этого МФК будут интегрированы автовокзал, ретейл, зоны развлечений и досуга, кафе и рестораны.
4. Будут развиваться гастроформаты
Еда уверенно перетягивает на себя все больше площадей в торговых центрах и становится их своеобразным якорем. Посетителям моллов уже недостаточно традиционных фуд-кортов с 8-12 типовыми арендаторами. Они хотят иметь больший выбор и расценивают посещение ресторанной зоны в первую очередь как получение нового гастрономического опыта. Поэтому новые торговые центры закладывают площадки под фуд-холлы, гастропространства и полноформатные рестораны на стадии строительства. А действующие проводят реконструкцию, обновляя и расширяя ресторанные зоны. В 2019 году фуд-холлы и гастромаркеты в своем составе открыли «Океания», ЦДМ, универмаг «Цветной» провел масштабную реконструкцию, разместив на 5-м этаже «Брикет Маркет», а на минус первом этаже торговой галереи башни «Федерация» в комплексе «Москва Сити» открылся гастромаркет Degustator, это обещает положить начало целому гастрономическому кластеру.
Торговый центр перестает быть местом, куда приходят просто за покупками. Серьезные игроки рынка трансформируют его в пространство для досуга и общения. Активнее всего в ТЦ будут развиваться качественные фуд-холлы и фуд-маркеты. Под словом «качественные» я подразумеваю места, которые профессионально спроектированы и наполнены с учетом специфики рынка и ожиданий целевой аудитории.
5. Досуг будет теснить торговлю
В 2020 году продолжит набирать силу тенденция, которую мы наблюдаем уже пару лет: в моллах торговля будет постепенно уступать место досугу — общественным пространствам, библиотекам, лекториям, коворкингам, хобби-центрам, зонам для общения и отдыха. Вероятно, начнет развиваться новое направление — центры красоты и здоровья на базе торговых объектов. В ближайшие годы социальная функция моллов, life-style-центры станут реальностью.
Для девелоперов развлекательные форматы — это генераторы посещаемости. Такие концепции платят невысокую арендную плату, но благодаря им ТЦ обеспечивает достойный уровень конверсии для ретейлеров. Так что доля развлечений в торговых центрах будет расти. И будут появляться новые интересные развлекательные форматы за рамками привычных парков развлечений. В принципе в торговых центрах Москвы уже открываются картинги, VR-парки, игровые арены, спортивные клубы, батутные площадки и многое другое. Этот тренд продолжится в 2020 году.
Основные изменения в составе арендаторов ТЦ за последние 4 года произошли в категориях развлечений — их доля выросла с 7 до 23%. Технически данный рост произошел за счет сокращения площадей в торговых галереях (уменьшилось присутствие книжных магазинов, магазинов электроники, мебели и товаров для дома). Но важно также, что зародилось множество новых интересных форматов развлечений и досуга, помимо привычных всем кино и кафе. В ближайшем будущем именно развлечения потеснят традиционную торговлю в моллах. А чуть позже к ним прибавятся бытовые, медицинские и прочие услуги, для которых принципиально находиться ближе к потребителю. Причем данный тренд характерен не только для крупных регионов страны, но и для ряда региональных городов.
6. Продолжится интеграция онлайна и офлайна
Ускорение темпа жизни, падение реальных доходов населения, рост осознанности при совершении покупок, а также развитие эмоционального шопинга приводят к интеграции онлайн- и офлайн-каналов продаж. Это обеспечивает максимально эффективную коммуникацию с покупателем, для которого важно сравнить цены на товар, быстро совершить саму покупку, заказать доставку в удобное время и место, получить персональное предложение или консультацию, а также посмотреть товар перед покупкой. При использовании одного канала коммуникации удовлетворить все эти потребности невозможно. Не даром IKEA в прошлом году открыла свой первый магазин формата city store в ТРЦ «АВИАПАРК» следом за интернет-магазином и дизайн-студией. Этот формат работает как доступный шоурум, который позволяет большому количеству людей вживую посмотреть на все интересующие товары IKEA, не тратя время на поездку за пределы МКАД. Также в 2019 году Lamoda открыла первую офлайн-площадку в ТРК «Атриум», где посетители могут купить вещи из ассортимента офлайн-магазина, примерить и забрать онлайн-заказ или заказать доставку покупок домой. В наступившем году таких примеров станет больше.
В 2020 году произойдет дальнейшая интеграция классических форм торговли с online-ретейлом — в ТРЦ будут открываться шоурумы и постаматы таких интернет-магазинов, как Lamoda, Wildberries и др. А «Яндекс», например, недавно объявил об открытии собственных торговых точек в некоторых ТРЦ.
