Локация важна, как и прежде
Старая мантра «location, location и еще раз location» не теряет актуальности, но возможностей у складов гораздо меньше, чем у более дорогих видов недвижимости. Сейчас ситуация такова, что большинство арендаторов заинтересованы в складах внутри густонаселенных районов с удобным выездом на ключевые магистрали. Фактически, это те же локации, которые востребованы девелоперами жилой и торговой недвижимости.

При этом ожидания по ставкам аренды у компаний – около 8 тыс. рублей за м2. Надо ли объяснять, что у девелопера, при такой стоимости земли и конкуренции, и окупаемости в 10-12 лет, ставка аренды должна составлять порядка 20 тыс. рублей за м2. Ставка на современные объекты внутри МКАД составляет порядка 15 тыс. рублей, и такие объекты сдаются не быстро из-за большой разницы в ожиданиях арендаторов и арендодателей.

Помещения на расстоянии 0-5 км от МКАД также востребованы, и здесь ставка может составлять 8 000 – 12 тыс. рублей, тогда как арендаторы готовы платить 6 тыс. Отметим, что никакого конфликта в разных ожиданиях нет, но и нет потребности строить большие объемы в премиальных локациях, пытаясь конкурировать, например, с жильем.

Небольшие блоки в промзонах на рынок выходят, но скорее под задачи складов «последней мили» и дарксторов с высокой оборачиваемостью и практически без опции хранения. Крупные распределительные центры с большим объемом хранения и транспортировкой большегрузами выгоднее размещать на расстоянии 30-70 км от МКАД.

Самыми востребованными, как правило, являлись северное и южное направления, но сейчас также востребованы и западное направление (для более обеспеченной аудитории), и восточное (здесь наибольшая плотность населения в целом, но в основном, эконом-сегмент). Основное для крупных распределительных центров – доступ к ключевым федеральным трассам, развязкам, возможность строить разнообразные транспортные маршруты в несколько направлений и обеспечивать качественную логистику для всех торговых точек.

Первое, что должен решить ретейлер, - какое направление для него приоритетно, окупит ли более низкая ставка в отдалении от МКАД затраты на бензин, какая оборачиваемость будет у этого объекта и на какие сроки доставки до локальных точек он рассчитывает. Наиболее популярным и удобным для крупного РЦ остается пересечение федеральной трассы и «бетонного кольца» (Автомобильная дорога федерального значения А108 (Московское большое кольцо, сокращённо МБК, неофициально Большое бетонное кольцо или «Большая бетонка» - Ред.) Ставки здесь невысоки, логистика понятна – по окружной дороге можно достаточно быстро доставлять в любой район Москвы, а предложение качественных объектов наиболее широкое.

Немаловажным фактором являются и кадровые перспективы площадки. Учитывая, что на складском объекте в среднем занято от 100 до 150 человек, а в случае онлайн-торговли – количество персонала может доходить и до 1000, обязательно наличие крупных городов, населенных пунктов, откуда будут доставляться сотрудники на ежедневной основе.

Философия владельца
Второй важный, но неочевидный фактор – собственник. В идеале это должна быть проверенная компания, с комплексным подходом и открытой прозрачной философией. То, что не всегда учитывают арендаторы и заказчики проектов BTS (Build-to-suit или Built-to-suit – возведение (или модернизация) объекта для конкретного заказчика – Ред.), - опыт и репутация компании.

Тем не менее, недостаток компетенций в реализации складов и их управлении может обернуться большими потерями как на стадии приемки (время на устранение недочетов), так и на стадии эксплуатации (если окажется, что ОРЕХ по факту сильно превышает расчетные значения). Есть пример, когда одна компания построила РЦ для крупного игрока, но не учла особенностей местного грунта. Когда весной земля подсохла, коробка просела относительно всей площадки, высота доков изменилась на 10 см, и фурам стало неудобно. А когда компания усилила покрытие, пошли провалы на разворотных площадках.

Материалы и системы сейчас позволяют сильно удешевить эксплуатацию склада, особенно это касается пятого и далее лет эксплуатации, когда обслуживание склада начинает больше всего расти в цене. Также этот пункт включает в себя некоторое количество подпунктов, о которых будет сказано далее.

Пожарная безопасность
Большое количество пожаров в 2022 году связано во многом с оттоком квалифицированных кадров и нарушениями противопожарной безопасности при эксплуатации систем и самого объекта. Эти проблемы есть у всех. Но если системные игроки видели трудности еще весной, а сейчас уже нашли решения, то с несистемными нельзя быть уверенным полностью - насколько там сэкономили на противопожарной безопасности и насколько понимают, как объект эксплуатировать.

Гибкость склада
Зачастую компаниям из сегмента ретейл нужны дополнительные опции. Самое распространенное здесь – это многоэтажный стальной мезонин (однотипные многоэтажные стеллажи – Ред.) или возможность его установки. Наиболее удобная высота для установки многоуровневого мезонина – 12 м. Нужно понимать, что даже такая очевидная опция должна быть предусмотрена на ранних стадиях строительства. Например, здесь вырастает нагрузка на пол и требования по электричеству.

Опытные девелоперы строят полы изначально с большим запасом по нагрузке (да, именно строят, потому что это серьезный технологичный процесс, в котором заливка – только часть).

Во многих профессиональных индустриальных парках предусмотрено подключение до 10 МВт по электричеству, то есть, дополнительная электроэнергия на освещение и прочие нужды также не является проблемой.

Возможности площадки
Отчасти это продолжение предыдущего пункта, но часто арендатору требуются дополнительные опции, которых у локального девелопера, как правило, не добиться. Например, допоборудование, установка стеллажей, врезка доков, перепланировка офисов. С этой задачей оперативно могут справиться только профессиональные игроки, точно понимающие специфику реализации каждого решения, сроков и стоимости.

Соответствие склада основным нормам классов А и А+
Согласно действующей классификации складов, в объекте должны быть предусмотрены определенное количество доковых ворот на площадь помещения и определенное соотношение площади застройки к общей площади территории. Это необходимо для обеспечения нужного количества парковочных мест и поворотно-разворотных площадок.

Требования для класса А были разработаны довольно давно, а вот А+ уже приближается к тому, что должно быть предусмотрено для складов с высокооборачиваемым товаром (как продуктовый ретейл и e-commerce). Так вот, для обеспечения нормальной логистики в А+ должно быть соотношение площади застройки к общей площади участка 45/55%. Количество доковых ворот – не менее 1 на 800 м2 площади.

Но если говорить именно об онлайн-ретейле, то здесь проекты как правило индивидуальны, и часто требуется еще большее количество доков и больше маневровых площадок. Кроме того, онлайн-ретейлеры, как правило, обращают большее внимание на дополнительные функции - уровень освещенности, шумоизоляцию, наличие комнаты для приема пищи и медицинской комнаты.

В заключение хочется напомнить, что профессиональный складской рынок в России сформировался менее 15 лет назад, но многочисленные кризисы уже успели «вымыть» с него «случайных» игроков. Так что сегодня любой системный девелопер прекрасно понимает, как и что нужно строить для удовлетворения спроса.

Но при этом бум 2020 года, показавший привлекательность и востребованность складского сегмента, привлек некоторое количество случайных игроков, которые могут демпинговать по цене и тем самым привлечь потенциальных арендаторов. Другой вариант - кто-то из клиентов может попробовать сэкономить на аренде и занять склады в старых промзонах, получив на выходе целый букет проблем и поставив под вопрос целостность товара.

Ну и самое последнее. 2022 год закончился с вакансией ниже 2% (данные NF Group). А значит, пока вы будете выбирать, предложение закончится. Качественные высококлассные площади, как показал 2022 год, вымываются с рынка довольно быстро, а тема субаренды и вторичного рынка ушла, не успев начаться.

Главный драйвер, компании e-commerce (заняли 44% в общем объеме спроса, данные NF Group), все еще растут и активно формируют складскую инфраструктуру под собственные нужды. Они получили в прошлом году очередной импульс – параллельный импорт, предложения от ушедших брендов, а также расширение линейки азиатских товаров. Предполагаю, что в 2023 году найти свободный качественный склад в хорошей локации будет сложнее, чем заказать BTS.