В I квартале 2020 года суммарный объем сделок на складском рынке Московского региона составил 172 тыс. м2 — это в 2 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года, подсчитали аналитики JLL. По их прогнозу, по итогам года складской рынок столицы сократится минимум на треть, до 0,9-1 млн м2.

Эксперты отметили, что структура спроса в этом году значительно отличается от прошлых лет. Доля сектора e-commerce среди всего объема купленных и проданных площадей выросла с 10% (средний показатель за 3 года) до 54% (в I квартале 2020 года). Это исторический максимум, отмечают в JLL. Такая высокая доля онлайн-ретейла объясняется как большим объемом спроса на склады со стороны этого сектора, так и сравнительно небольшим объемом сделок на рынке в целом за январь-март 2020 года.



Есть изменения и в структуре по типам сделок: если за последние 3 года доля договоров аренды складских площадей составляла от 62 до 71%, то в I квартале 2020 года все известные на рынке сделки являются арендными.

 «Такая ситуация характерна для кризисных периодов.
Увеличение доли сделок аренды и уменьшение доли купленных площадей наблюдалось как в 2009 году, когда заключались только арендные сделки, так и в 2015 году, когда доля арендных сделок составила 81%. Это связано со стремлением компаний сократить свои предпринимательские риски в случае дальнейшего неблагоприятного развития ситуации на рынке», — говорят в JLL.

Текущая неопределенность влияет и на ввод новых площадей. За I квартал 2020 года в Московском регионе было введено в эксплуатацию 161 тыс. м2 новых помещений — это на 22% больше значения аналогичного периода прошлого года. Несмотря на достаточно большой объем ввода для первых 3 месяцев, в будущем его объем снизится. По прогнозам JLL, по итогам 2020 года может быть введено 931 тыс. м2 складских площадей, что ниже показателей 2019 года на 15%. Также из-за текущей ситуации сроки сдачи некоторых строящихся спекулятивных объектов могут быть перенесены, говорят в JLL.

Сейчас на складском рынке столичного региона свободны 3,1% площадей. Но, учитывая временное снижение спроса, к концу года вакансия может составить около 3,5%.

«Максимальная ставка аренды складов с начала года выросла до 4,1-4,2 тыс. рублей за 1 м2 в год (без учета НДС и операционных расходов). В дальнейшем ставки приостановят рост из-за текущей макроэкономической ситуации», — уверены эксперты.

Евгений Бумагин руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL

Нынешняя социально-экономическая ситуация уже стала дополнительным стимулом к развитию сектора e-commerce, прежде всего онлайн-ретейлеров, которые смогли оперативно предложить свои платформы и инфраструктуру более уязвимым сегментам: дистрибьюторам и офлайн-ретейлу. В ближайшей перспективе развитие получит и формат внутригородской логистики: фулфилмент и доставка последней мили. Эта тенденция сохранится в течение следующих нескольких лет.
Еще одной особенностью первого квартала на столичном рынке складов стало увеличение доли краткосрочной аренды. Если раньше на такие сделки приходилось около 10% спроса, то сейчас почти половина площадей арендованы на период до года. В основном такие запросы приходят от онлайн-ретейлеров, которые стремятся в сжатые сроки удовлетворить резко возросший спрос. А заключение долгосрочных договоров сдерживает общая макроэкономическая неопределенность.