Сам себе режиссер
Владивосток — самая восточная столица России, сердце Дальневосточного федерального округа. Здесь заканчивается Транссиб и находится главная база Тихоокеанского флота.
Китайцы и японцы называют Владивосток «заливом трепанга» или «соляной бухтой», соответственно делая акцент на основных богатствах региона. А россияне любя именуют его «Владиком» и «городом нашенским» (Копирайт В.И. Ленин) и понимают: Владивосток — значит «владеть Востоком».

Владивосток сегодня — это рыбная столица России (на регион приходится 70% российского вылова рыбы) и столица праворульных машин — их тут почти 256 тыс. штук в эксплуатации (это 8% от общего количества в стране).

До статуса миллионника Владивосток пока не дотягивает — на начало текущего года здесь проживает чуть более 630 тыс. человек. Но население постепенно увеличивается, правда, в основном за счет мигрантов.

Новых жителей Владивосток манит высокими заработками — по данным Росстата, средняя номинальная зарплата в городе за последний год выросла на 8,9% и составляет сегодня 57,8 тыс. рублей, что на 15,5 тыс. рублей выше, чем в среднем по России.



Кроме того, Владивосток является одним из самых привлекательных для бизнеса мегаполисов России. По данным Приморскстата, за последний год деловая активность здесь увеличилась на 6%, в основном из-за статуса свободного порта с особым таможенным режимом, который город получил в 2015 году.

Но в целом по качеству жизни Владивосток не самый привлекательный город. Здесь высокие цены на жилье (4-е место в стране) и на жилищно-коммунальные услуги. Есть проблемы с экологией: из-за большого количества автомобилей в городе низкое качество воздуха, а бухта Золотой Рог 5 лет назад была названа самой грязной акваторией России. Кроме того, в регионе слабое администрирование. Во всяком случае в прошлом году Владивосток оказался в последней десятке рейтинга «Топ-100 российских городов по эффективности управления», который составили эксперты центра АПЭК. Специалисты отметили нестабильность местной власти и общую оторванность города от российских реалий.

Конек
Торговля — один из коньков экономики Владивостока. За 2018 год, по данным Приморскстата, оборот местной розницы составил 73,6 млрд рублей (рост на 10,6% год к году). Однако специалисты связывают увеличение торговых доходов не с улучшением финансового состояния жителей города, а с ростом туристического потока. «Владивосток ежегодно посещает более 700 тыс. туристов, в основном из Китая», — уточнил аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев.

По этой же причине во Владивостоке активно развивается и рынок общественного питания. В начале текущего года в городе работало 717 ресторанов и кафе на 36,4 тыс. посадочных мест (то есть более 57 мест на 1 тыс. жителей). Это в 2 раза выше общероссийской нормы. Оборот предприятий общественного питания Владивостока, по официальным данным на портале правительства региона, за минувший год составил всего 850 млн рублей, что скорее говорит о качестве статистики, чем о реальном положении дел (получается, что в среднем один ресторан или кафе во Владивостоке зарабатывает меньше 100 тыс. рублей в месяц).

Особенностью региона является его удаленность от центра России: между Москвой и Владивостоком более 9 тыс. км. Отсюда — сложная логистика и высокие управленческие издержки. Прибавьте к этому близость к офшорной зоне с Китаем, и станет понятно, почему федеральные сетевые операторы развиваются в регионе очень медленно. Польская группа LPP S.A. (бренд Reserved) присутствует во Владивостоке всего 3 года, Inditex (бренд Zara) — 2 года, а H&M начал работать в этом году.

Федеральных продуктовых сетей во Владивостоке тоже пока нет. Товарная группа FMCG представлена местными сетями: «Самбери», «Фреш25», «Реми», «Три Кота», «5+», «Парус». Нет здесь и лидеров российского рынка DIY. Крупнейший европейский ретейлер этого формата «Леруа Мерлен» только минувшим летом открыл первый гипермаркет площадью 15 тыс. м2 в городе Артеме, рядом с Владивостоком. Аналитики не исключают, что вслед за ним потянутся и конкуренты — «ИКЕА», OBI и «Петрович». Но пока DIY-сегмент представлен на рынке региональными игроками: «Домовид», «ДомиЯ», «Зеленый остров», «Азбука мебели».

Зато в сегменте бытовой техники и электроники Владивосток дает фору многим российским городам. Ведь именно здесь появилась и начала победное шествие по стране сеть DNS, которая входит сегодня в топ-10 крупнейших федеральных ретейлеров. Здесь же начался бизнес крупного оператора товаров для детей «Бубль Гум».

Привет из девяностых
В городе действует более 4 тыс. торговых точек. В том числе более 100 больших магазинов. Но преобладают торговые комплексы окружного и районного типа. И только 15 из них (общей площадью около 300 тыс. м2) консультанты компании IDEM отнесли к качественным торговым центрам (их арендная площадь — более 5 тыс. м2, есть концепция, единое управление и торговая галерея с «якорями»).

 Остальная торговая в городе представлена стихийными объектами, многие из которых морально и физически устарели и выглядят как «привет из девяностых». Некоторые из них — это просто крытые рынки. Но есть и специализированные торговые центры, такие как ТЦ «Красный мамонт» (стройматериалы, мебель), ТЦ «Зеленый остров» (мебель), гипермаркет «Технодром» (DIY).

«До кризиса 2014 года на рынке торговой недвижимости Владивостока было оживление и в девелопменте, и в ретейле: строились новые торговые комплексы, федеральные сетевые операторы прощупывали рынок. Но кризис внес в ситуацию свои коррективы. Многие ретейлеры изменили планы развития в регионах. Темпы строительства и ввода торговых объектов тоже замедлились», — вспоминают эксперты IDEM.

В последние 5 лет торговая недвижимость в городе прирастает волнами. Если в 2015 году ни одного нового качественного торгового объекта во Владивостоке не появилось, то в 2016 году были сданы сразу два крупных ТРК — «Седанка Сити» (GLA — 45 тыс. м2) и «Дружба» (GLA — 28,5 тыс. м2). Они фактически увеличили качественные торговые площади города на 65%. В 2017 и 2018 годах опять возникла пауза в открытии качественных ТРЦ. А в феврале 2019 года местный девелопер ООО «Артаяр» завершил строительство крупнейшего в регионе торгово-выставочного комплекса «Калина Молл» (GLA — 46,3 тыс. м2).

«Благодаря его появлению Владивосток поднялся с 15-го на 11-е место по объему торговых площадей в рейтинге городов с населением 0,5-1 млн человек», — говорит руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL Оксана Копылова.

Сегодня на каждую тысячу жителей Владивостока, по данным Colliers International, приходится более 340 м2 торговых площадей. И это не предел. В JLL напомнили, что в этом году в городе ждут открытия МФЦ на Некрасовской ул. (GLA — 18,8 тыс. м2), а в следующем запланирована сдача МФЦ «Океан» в районе морского вокзала, где тоже есть торгово-развлекательная составляющая.

«По сравнению с другими региональными городами России темпы ввода новых объектов во Владивостоке довольно высокие. Видимо, надо сказать спасибо особому инвестиционному, таможенному и налоговому режиму этого города. Но рынок имеет хороший потенциал», — рассуждает старший аналитик департамента исследований рынка Colliers International Константин Будагян.

С коллегой согласен Алексей Коренев из «ФИНАМ». По его словам, Владивостоку не хватает еще примерно четырех-пяти относительно небольших качественных торговых центров площадью 50-100 тыс. м2. Они бы закрыли существующий дефицит в торговых площадях.

 «Сейчас в торговых центрах Владивостока практически нет свободных от аренды крупных помещений, да и мелких площадей под мини-кофейни, небольшие бутики практически не найти, поскольку именно они пользуются самым большим спросом у бизнеса. Зато пустует много торговых площадей среднего размера (от 100 до 200 м2). Срок их экспозиции может достигать года и даже больше», — говорит Алексей Коренев.

Арендные ставки на торговую недвижимость Владивостока за прошлый год, по данным «ФИНАМ», выросли всего на 5,4%. «Думаю, в этом году рост ставок тоже будет на уровне годовой инфляции. И ставки аренды в зависимости от локации и качества помещения составят от 850 до 1350 рублей за 1 м2 в месяц», — заключил эксперт «ФИНАМ».

Крупнейшие торговые центры Владивостока

Название Адрес Год ввода GLA, м2
«Седанка Сити» ул. Полетаева, 6д 2016 45 000
Малый ГУМ Светланская ул., 45 2012 5000
Дом книги Светланская ул., 45 2015 6500
Большой ГУМ Светланская ул., 35 2006 10 000
«Черемушки» Черемуховая ул., 15 2012 27 000
«Дружба» Русская ул., 4 2016 28 530
«Калина Молл» ул. Калинина, 6 2019 46 300
«Максим» пр.100-летия Владивостока 2011 16200
Источник: CBRE, 2019      





ТВЦ «Калина Молл»: самый большой и скандальный
Торгово-выставочный комплекс «Калина Молл» на южном побережье бухты Золотой Рог во Владивостоке построила местная компания «Артаяр». Его обещали открыть еще в 2017 году, но смогли сдать только в феврале 2019 года. Инвестиции в проект превысили 3 млрд рублей. Он был реализован в рамках соглашения с АО «Корпорация развития Дальнего Востока».

Сегодня это крупнейший торгово-выставочный комплекс не только Владивостока, но и всего Дальневосточного региона. Его общая площадь — 102 тыс. м2 , из которых под торговлю отдано 46,3 тыс. м2. Он может принять 30 тыс. покупателей в сутки.

Торговая галерея молла вместила более 100 магазинов одежды, обуви и сопутствующих товаров. В их числе известные международные и федеральные бренды.

За развлечения в комплексе отвечают 8-зальный мультиплекс «Киномакс», а также веревочный «Панда Парк». Здесь же находится самая обширная в Приморском крае зона фуд-корта на 650 посадочных мест. А изюминками молла являются поющий фонтан площадью 25 м2 и стеклянная крыша площадью почти 2 тыс. м2.

Транспортную доступность торговому центру обеспечивает трасса через залив Золотой Рог с мостом на остров Русский. Для автомобилистов в ТВЦ оборудован подземный паркинг на 1,5 тыс. машин.

В первые месяцы работы «Калина Молл» вызывал много негатива у местных жителей. Они жаловались на незаконченный ремонт, на огромные транспортные заторы на улице Калинина. После обильного снегопада минувшей зимой молл пришлось накрыть целлофаном, поскольку у него протекла крыша. А потом выяснилось, что у комплекса на момент фактического открытия не было документа, подтверждающего пожарную безопасность.

Оскандалился и девелопер новостройки. Бывшего генерального директора ООО «Артаяр» Дмитрия Макаренко минувшей зимой арестовали в США по подозрению в нелегальной продаже оборонной продукции. Сейчас фирмой руководит Валерий Финтисов, который владеет 25%-ной долей ООО «Артаяр». Такую же долю в бизнесе имеют Татьяна Финтисова, Варвара Финтисова и Елена Макаренко.





ТРЦ «Черемушки»: кино и боулинг
Торгово-развлекательный центр «Черемушки» открыли во Владивостоке летом 2012 года.
Находится он в Первомайском районе, на Запорожской ул., 77. Общая площадь 5-этажного комплекса — 35 тыс. м2, из них 27 тыс. м2 арендопригодны. В торговой галерее представлено более 70 магазинов модной одежды и обуви, бутики ювелирных изделий и аксессуаров. Среди якорных операторов — продуктовый супермаркет «Самбери», супермаркет бытовой техники «Домотехника», супермаркет товаров для детей «Детландия». Из развлечений — интерактивный развлекательный киноцентр «Иллюзион Парк» на пять кинозалов, боулинг на 10 дорожек, квесты и аттракционы виртуальной реальности. У торгового центра есть вместительная наземная парковка.





ТРЦ «Седанка Сити»: первый «КидБург»
Торгово-развлекательный комплекс «Седанка Сити» на ул. Полетаева во Владивостоке открылся в 2016 году. Комплекс находится на участке, примыкающем к магистрали М60, которая связывает Владивосток со всеми городами Приморья и Хабаровского края. До центра Владивостока от него 20 минут езды. В зоне охвата молла находится от 70-100 тыс. человек.
Общая площадь комплекса — 94 тыс. м2, арендная — 45 тыс. м2. На семи его торговых уровнях находится более 100 магазинов. Среди них «якоря»: «Самбери» (продукты питания), «М.Видео» (бытовая техника) и «Детский мир». За развлечения в ТРЦ отвечают большой фуд-корт, боулинг на 15 дорожек, многозальный кинотеатр, а также первый в городе детский развлекательный центр «КидБург».

Во Владивостоке с любой недвижимостью, в том числе и торговой, а особенно с жилой (у DNS есть проект строительства жилых комплексов. — Ред.), большие проблемы.

У нас в городе только в этом году открыли первый качественный торговый центр — «Калина Молл». До этого у нас вообще с современными центрами был караул. В принципе эта ситуация и сейчас такая. Если во Владивостоке построить еще пять-шесть современных торговых центров, то, может быть, ситуация стала бы немного лучше.

Да, несколько лет назад открыли ТРК «Седанка». На фоне владивостокской торговой недвижимости он был большим, крутым, но те, кто ездит по стране, понимают, что на фоне торговых центров других регионов (я даже не говорю про Москву) он не дотягивает до современного, хорошего торгового центра. На безрыбье он нормально смотрелся.

У нас в городе две проблемы. Первая — это ландшафтная, так как город стоит на сопках. Но это не главная проблема. У нас большие сложности с госуправлением. Строительство из-за этого идет плохо. В частности, бардак с землей, раньше этот вопрос еще как-то решался, сейчас вообще никак. Все проблемы не описать одним словом, например проблемы с водой или с коммуникациями. Это целый комплекс проблем, который никак не решается, поэтому большие деньги сюда не идут.

Есть, конечно, упертые предприниматели, и мы одни из них, но не могу сказать, что мы сильно в этом продвинулись. Все оставляет желать лучшего. Мы бы и в торговую недвижимость пошли, потому что во Владивостоке мы хотим развивать тот бизнес, который развивает наш город. Качественная торговая недвижимость города сильно повышает качество жизни россиян. Поэтому мы не исключаем для себя в будущем инвестиции в коммерческую недвижимость. 

Из-за особенностей географического положения и удаленности от центра России у Владивостока есть сложности с развитием ретейла. Но потенциал у региона огромный. Пока же существенная доля торговых площадей Владивостока приходится на street-ретейл. Хотя значимость торговых центров постепенно увеличивается. Правда, их качество пока не очень высокое — многие торговые центры города морально и физически устарели и нуждаются в реконцепции. Основная их часть — это объекты районного или микрорайонного масштаба. Они не очень эффективны: многоэтажные, без концепции и без достаточного количества парковочных мест. И несмотря на то, что в 2019 году был введен в эксплуатацию торгово-выставочный центр "Калина Молл", Владивостоку не хватает качественных ТЦ, особенно в районе бухты Тихая, и в районе Снеговой Пади, где сегодня проживает порядка 30-40 тыс. человек.



Над текстом работали Наталья Ковтун и Амера Карлос