Тюмень — лидер среди российских городов с численностью населения до 1 млн человек по обеспеченности качественной торговлей на душу населения. В городе, где проживает 768,4 тыс. человек, по данным ГК «Денова», работает 21 торговый центр общей площадью 437,5 тыс. м2. Так что на каждую 1 тыс. жителей приходится 625 м2 качественных торговых площадей. Для сравнения, у следующего за Тюменью в рейтинге Ярославля, этот показатель значительно ниже — 482 м2 на 1 тыс. человек. А в Москве, на которую равняется вся Россия — только 413 м2 на 1 тыс. жителей.
Основные торговые площади в Тюмени (около 57% общего предложения) были построены после 2012 года. А самым богатым на открытия торговых центров оказался 2013 год — тогда было сдано сразу три объекта совокупной арендной площадью 80,3 тыс. м2. В общей массе, рынок крупноформатной торговой недвижимости выглядит так: 35% — это региональные торговые центры, 30% — окружные, 26% — суперрегиональные и 8,5% — микрорайонные. Причем больше половины качественных торговых центров сосредоточены в Восточном административном округе.
В 2018 году в городе не было открыто ни одного нового торгового комплекса. В конце этого года ждут открытия ТЦ «Патриот» площадью около 24 тыс. м2. Но высока вероятность, что его ввод перенесут. Пока же отсутствие новых проектов приводит к тому, что вакансия в торговых комплексах города не превышает 6%, подсчитали эксперты CBRE.
«Примечательно, что торговые комплексы в Тюмени до сих пор строили только местные компании. А федеральные и международные игроки лишь присматриваются к этому рынку», — говорит аналитик департамента исследований компании Colliers International Магомед Ахкуев. По данным местных СМИ, первый ТРЦ «МЕГА Тюмень» (арендуемая площадь – 40 тыс. м2) планируют открыть в городе только в 2020 году. Возводить ТЦ собираются на объездной дороге в районе Московского тракта. Ожидается, что появление гигантского IKEA создаст около 1300 рабочих мест, а также позволит собрать дополнительные налоги в бюджет региона.
Время есть и деньги тоже
По сравнению с городами-миллионниками рынок Тюмени невелик. Но он действительно обладает большим потенциалом, в том числе, благодаря высокому уровню зарплат местного населения, говорят эксперты. Каждый год население Тюмени прирастает на 25 тыс. жителей, а средняя заработная плата в городе увеличивается на 6%.
Сегодня в Тюмени средняя зарплата превышает 39 тыс. рублей, что на 9% выше, чем в среднем по России (35,8 тыс. рублей). А если рассматривать всю Тюменскую область, куда входят такие нефтяные города, как Сургут, Нижневартовск, Нефтеюганск, то средний уровень зарплат еще выше — 56 тыс. рублей на душу населения.
Средний объем покупок на одного жителя Тюмени растет. Если в 2016 году он составлял 297,2 тыс. рублей в год, то в 2017 году уже 305 тыс. рублей. При этом сегмент торговых комплексов Тюмени ориентирован не только на торговлю, но также на досуг.
Не удивительно, что в том же ТРЦ «Тюмень Сити молл» целый этаж отведен под развлечения, включая боулинг и батутный центр, в ТРЦ «Солнечный» работает картинг-центр, а в ТРЦ «Магеллан» проводятся пижамные вечеринки, открытые спортивные тренировки для детей и конкурсы красоты. Вся эта инфраструктура пользуется стабильным спросом.
Цены, ставки, стрит-ретейл
Цены на торговую недвижимость стрит-ретейла Тюмени очень неоднородны. «Самые дорогие объекты расположены в Европейском районе (средняя цена продажи — 109,8 тыс. рублей за 1 м2), в историческом центре (106,5 тыс. рублей за 1 м2), и в Студгородке (94,2 тыс. рублей за 1 м2). И если в Тюменском районе качественные торговые площади самого популярного размера (50-150 м2) можно приобрести за 6-7 млн рублей, в центре города такая же недвижимость обойдется уже более чем в 10 млн рублей», — говорит аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев.
«За прошлый год объем торговых площадей в аренду в Тюмени вырос примерно на 5% (около 4 тыс. м2). И общее количество вакантных торговых помещений достигло 340-350 штук. При этом почти треть приходится на наиболее популярный формат — от 50 до 150 м2. Меньше всего в городе предложения мелкой нарезки (до 10 м2) и крупных помещений (от 1 тыс. м2). А самые высокие ставки в районе Московского тракта (830-840 рублей за 1 м2 в месяц) и историческом центре (750-760 рублей за 1 м2). Наименьшие ставки в районах Мыс и Матмасса (430-440 рублей за 1 м2) и Воровской (440-450 рублей за 1 м2).
Крупнейшие торговые комплексы Тюмени
Название | GLA, кв.м | Девелопер | Год открытия |
«Кристалл» | 75000 | «Стройпроект» | 2014 |
«Тюмень Сити Молл» | 53000 | «Ириан», ООО | 2016 |
«Солнечный» | 36000 | «Диас», ЗАО | 2007 |
«Гудвин» | 32760 | «Сибинтел-Девелопмент», ООО | 2005 |
«Вояж (Глобус)» | 30000 | «Сибинтел Девелопмент» | 2013 |
«Колумб» | 27500 | «Инвестиции», ООО | 2007 |
«Остров» | 26000 | 2015 | |
«Зеленый берег» | 24043 | Холдинг «Партнер» | 2006 |
«Орион» | 23000 | «Ермак», ГК | 2013 |
«Премьер» | 23000 | «Сибинтел-Девелопмент» ООО | 2005 |
Особенность торгового рынка Тюмени в том, что на него активно влияют жители северных округов с их высокой платежеспособностью. Исторически, так сложилось, что северяне покупают на юге Тюменской области более 50% объемов строящегося жилья, отправляют своих детей учиться в Тюмень, после выхода на северную пенсию переезжают жить в Тюмень. А это все активная платежеспособная категория людей, стимулирующая ритейл к развитию.
Также влияние на развитие рынка оказывает промышленный индекс региона. В Тюмени он один из самых высоких в России. Люди заняты в реальном секторе экономики, имеют стабильную заработную плату и уверенность в завтрашнем дне, что также стимулирует спрос.