Началом развития современного рынка торговых центров Новосибирска считают 2005 год. Именно тогда в городе открыли первый ТЦ «Галерея Фестиваль». Следующие пики ввода торговых площадей в городе пришлись на 2007-й, 2011-й и 2014-й годы, когда на рынок вышли крупнейшие торговые объекты: «МЕГА», «Аура» и «Галерея Новосибирск» соответственно.
Сейчас в Новосибирске работают 16 классических торговых центров общей арендной площадью 496,8 тыс. м2. Здесь присутствуют федеральные компании из числа крупнейших девелоперов торговой недвижимости России — IKEA Centres, «ТПС Недвижимость» и Malltech. Поэтому рынок довольно конкурентный.
«Но обеспеченность жителей Новосибирска торговыми площадями одна из самых низких среди городов-миллионников России. Она составляет всего 308 м2 на 1 тыс. человек. Город занимает лишь 12-ю строчку в рейтинге российских городов по этому показателю. Для сравнения: в Москве этот показатель составляет 497 м2, в Казани — 415 м2, в Екатеринбурге — 651 м2», — говорит аналитик департамента исследований компании Colliers International Магомед Ахкуев.
С началом последнего экономического кризиса в 2014 году объем ввода торговых центров в Новосибирске сократился, многие проекты были заморожены или отменены. «В числе последних открытий — ТК «Эдем» (25 тыс. м2), начавший работу в I квартале 2017 года, а также небольшие ТЦ «Апельсин» (6 тыс. м2, открылся в конце 2017 года) и «Река» (6,1 тыс. м2, открылся во второй половине 2018 года)», — сообщила аналитик торговой недвижимости компании JLL Маргарита Шебанова.
На 2019 год запланировано открытие только одного торгового комплекса — ТРЦ «Европейский» (площадью 45 тыс. м2) на Танковой улице от местной компании Atrium Development.
Цены растут на фоне дефицита
Большая часть крупных торговых центров Новосибирска расположена в восточной части города, на левом берегу Оби. При этом большая часть населения проживает в западной его части. «Но эта затейливая логистика на качестве торговли в городе не отражается. Она идет своим чередом», — отмечает директор отдела торговых помещений CBRE в регионах России Михаил Рогожин. «Средняя цена квадратного метра торговой недвижимости в Новосибирске более чем вдвое ниже, чем в таких городах, как Москва и Петербург, и составляет около 81,5 тыс. рублей. Но спрос на покупку торговых площадей в прошлом году вырос в Новосибирске на 16%. Качественных площадей не хватает. А потребность в них есть», — говорит аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев. По этой же причине выросла стоимость аренды торговой недвижимости Новосибирска — за 2017 год она увеличилась почти на 25% и на начало 2018 года составляла 1350-1390 рублей за 1 м2 в месяц.
«По темпам роста стоимости аренды торговых помещений Новосибирск вошел в число городов-лидеров среди российских мегаполисов. Но наибольшим спросом пользуются небольшие помещения, а крупные площади востребованы слабо. Эксперты связывают это с продолжающимся снижением доходов потребителей и коммерсантов, что вынуждает последних экономить», — говорит Алексей Коренев. «Основными факторами, влияющими на объемы строительства торговых комплексов в Новосибирске, являются, с одной стороны, фактор спроса — количество заявок со стороны розничных операторов на торговые площади и расходы потребителей на розничную торговлю. А тут все печально — падение зафиксировано по всем статьям. А с другой стороны, условия для возведения новых объектов — стоимость финансирования и строительных работ, доступность качественных участков для торговых центров и сроки получения необходимых разрешений для строительства. Здесь ситуация в Новосибирске мало чем отличается от других регионов. И назвать ее можно стабильно тяжелой. Не удивительно, что большинство девелоперов города стремятся отложить строительство новых торговых комплексов в Новосибирске на период более высокого потребительского спроса, который ожидают увидеть в перспективе 2020-2021 годов», — заключил Михаил Рогожин.
Комментарии:
Рынок Новосибирска, действительно, несколько отличается от рынков других городов-миллионников России. В первую очередь более низкой обеспеченностью торговыми помещениями. Но на мой взгляд, в нем есть потенциал для девелопмента. Почему? Причин несколько. Во-первых, благодаря статусу столицы Сибирского федерального округа, туда притягиваются кадры и покупательские потоки из области и сопредельных территорий. Во-вторых, там развитая социально-деловая инфраструктура современного мегаполиса, а входящий в состав Новосибирска академгородок – научный и образовательный центр Сибири. В-третьих, город удачно расположен на Транссибирской магистрали.
Но в городе отмечается определенный дисбаланс обеспеченности торговыми площадями по районам. В правобережной части Новосибирска проживают порядка 70 % населения, и несмотря на высокую концентрацию торговых центров обеспеченность этой части на низком уровне - 272 м2 на 1000 жителей, а в левобережной части – 467 м2 на 1000 жителей.
Направления развития этого рынка очевидны: откроется ТРЦ «Европейский» (очень ожидаемый объект с GBA 100 тыс. м2 и GLA 45 тыс. м2, который строится в Калининском районе, но его открытие откладывается уже не первый раз при высокой степени готовности). За счет его объема ожидается перераспределение потоков покупателей. Также будут введены новые районные ТЦ, появятся галереи в составе МФЦ. Ожидаются также реконцепции несколько объектов.
Новосибирск обеспечен торговыми площадями прилично. Но сам рынок тухлый. Под парами стоит большой торговый центр 100-тысячник, где нет арендаторов. На продажу выставлен «Сибирский Молл», из которого выходит ВЭБ. И покупатель хочет за этот ТЦ площадью 60 тыс. м2 и стоимостью около 2 млрд рублей скидку 30-50%. Потому что на рынке нет активности и непонятно, когда вложения окупятся. Так что не рекомендую девелоперам торговой недвижимости туда идти. Во всяком случае не сейчас.
Крупнейшие торговые центры Новосибирска
Название | GLA, м2 | Девелопер | Год открытия |
«МЕГА» | 103 200 | IKEA Centres Russia | 2007 |
«Аура» | 63 600 | Malltech | 2011 |
«Галерея Новосибирск» | 54 000 | «ТПС Недвижимость» | 2014 |
Sun City | 45 000 | ООО «Учет» | 2011 |
«Калейдоскоп» | 42 000 | ADG Group | 2014 |
«Сибирский Молл» | 40 000 | «Торговый квартал» | 2008 |
«Ройял Парк» | 35 000 | ЗАО «УК Успех» | 2007 |
«Гранд Сити» | 28 000 | «Многофункциональные центры» | 2008 |
«Эдем» | 25 000 | ООО «Новоград» | 2017 |
«Версаль» | 19 160 | ООО «Версаль» | 2010 |
ТРЦ «Аура»: радио за стеклом
Торгово-развлекательный центр «АУРА» (на главном фото) — один из крупнейших в Сибири современных торговых центров. Построила его в 2011 году компания Renaissance Construction. Это был ее первый проект в Сибири. А в 2013 году ТРЦ был куплен компанией Malltech (до ребрендинга — «РосЕвроДевелопмент») за $195 млн. ТРК расположен на участке площадью 5 га на пересечении Военной и Ипподромской улиц в непосредственной близости от станций метро «Октябрьская» и «Пл. Ленина». Проект был разработан архитектурными бюро C Concept Design и 5+Design. Общая площадь комплекса — 150 тыс. м2, из которых 60 тыс. м2 приходится непосредственно на торговлю. Его ежемесячно посещают более 800 тыс. горожан. В 2016 году планировали начать строительство 2-й очереди «Ауры» площадью 25 тыс. м2 в рамках программы по реновации торгового центра. Основной причиной отказа от проекта стало отсутствие спроса со стороны арендаторов, в частности из-за сокращения планов иностранных компаний по развитию в регионах.
Сегодня на четырех этажах «Ауры» расположено 180 магазинов, а также многочисленные рестораны и предприятия сферы обслуживания. Развлекательная функция в ТРК представлена детским центром «Играть ЛЕГкО», где собраны оригинальные коллекции наборов LEGO, большим батутным парком «Огонь» и 9-зальным кинотеатром «Формула кино». Также в «Ауре» работает открытая студия радио «Европа Плюс Новосибирск». Парковка комплекса рассчитана на 2 тыс. машин.
ТРЦ «Галерея Новосибирск»: картинг и парковка на крыше
Торговый центр «Галерея Новосибирск» стал первым сибирским проектом московского девелопера «ТПС Недвижимость». Открывшийся в конце 2014 года, молл является одним из самых современных и востребованных у арендаторов в регионе. Расположен он в самом центре Новосибирска, рядом со станциями метро «Сибирская» и «Красный проспект», по адресу: ул. Гоголя, 13. На четырех этажах ТРЦ торговой площадью 134 тыс. м2 (арендопригодная — 54 тыс. м2) открыто около 250 магазинов (в том числе ранее не представленные до этого в городе Gap, Michael Kors и другие бренды), а фуд-корт объединяет более 30 концепций. Посещаемость комплекса — 30 тыс. человек в день. Развлекательная часть комплекса представлена картинг-клубом «К-54», детской игровой площадкой «Киндервиль» и 9-зальным кинотеатром «Люксор». На последнем этаже здания оборудована парковка более чем на 1 тыс. машин.
МФК Sun City: не купить, так поплавать
Многофункциональный комплекс Sun City — первый в Новосибирске МФК общей площадью 90 тыс. м2 (торговая — 45 тыс. м2), объединяющий бизнес-центр класса В+, торгово-развлекательный центр и фитнес-клуб с бассейном 25 м. Его в 2011 году ввела в строй местная компания «Учет». Комплекс находится в центральной части левого берега Новосибирска, на площади им. Карла Маркса, 7. Торговое пространство выполнено в виде 4-этажной галереи с атриумной зоной. В торговом комплексе 200 магазинов. Самый крупный из них — супермаркет «МЕГАС» занимает 3,5 тыс. м2. Развлекательная часть представлена 9-зальным кинотеатром «Синема парк 4DX» и детским развлекательным центром «Фанки Таун». В комплексе также работает один из крупнейших в Новосибирске фитнес-центров (площадью почти 3 тыс. м2) федеральной сети X-Fit. Есть там большой фуд-корт на девять концепций и пять ресторанов. А также парковка на 1,1 тыс. машин.