Подписаться
Экономика на подъеме
Рынку торговых центров Финляндии чуть более 30 лет. До зрелости ему еще далеко — он в непрерывном развитии. Сегодня в этой маленькой северной стране, где живут 5,5 млн человек, работает более 110 крупных ТЦ. По данным совета торговых центров Финляндии, за год их посещают более 400 млн человек (за последний год трафик вырос на 2,2%). Оборот торговых комплексов Финляндии в 2017 году увеличился на 5,2% и превысил 6,3 млрд евро — это 17% от общего объема розничной торговли в стране. Данные за 2018 год еще не обнародованы, но эксперты ожидают, что показатель будет на 2-3% лучше предыдущего года.
Экономическая ситуация в стране способствует активному развитию торговли. «После кризиса последнего 10-летия экономика Финляндии снова на подъеме. ВВП на душу населения на 36% выше среднего показателя по Евросоюзу. И в прошлом году он вырос на 2,6% — это один из самых высоких показателей в Европе. Причем рост ВВП хорошо сбалансирован с ростом экспорта, инвестиций и розничной торговли», — говорится в последнем отчете совета торговых центров Финляндии.
Заработать и потратить
По данным аналитиков, розничные продажи в Финляндии в 2018 году выросли на 2,5% (в 2017 год рост был на 2%), что отражает улучшение ситуации на рынке труда (безработица в стране снизилась почти на 1% и сейчас составляет 9%), а также исторически высокий уровень потребительского доверия.
«Покупательский потенциал жителей Финляндии значительно превышает средний показатель по Евросоюзу. Но его пока сдерживают высокие налоги. Тем не менее уже сейчас розничное потребление в Финляндии более чем на 20% выше, чем в еврозоне. Финны тратят значительную часть своих доходов (8,8 тыс. евро на душу населения в год) на шопинг, развлечения и общепит. В общей сложности на них уходит 43% доходов населения», — говорят эксперты совета торговых центров.
Очень активно (примерно на 8% в год) растет в Финляндии и интернет-торговля. На нее уже приходится 7-10% от общего объема розничных продаж в стране. Этому способствует то, что финские потребители технически подкованы и ориентированы на международный рынок: более 50% покупок одежды онлайн они совершают в зарубежных интернет-магазинах. В целом около половины населения Финляндии (в возрасте 18-79 лет) каждый месяц делают покупки онлайн.
Конкуренция во благо
Чтобы конкурировать с интернет-торговлей, торговые центры Финляндии вынуждены постоянно адаптироваться к меняющимся запросам потребителей. Они должны быть не только удобно расположены. Но и должны сочетать под одной крышей с торговлей максимум разных услуг и развлечений.
«Доля кафе и ресторанов в торговых центрах за прошлый год выросла на 8%. Увеличивается предложение различных видов развлекательных и досуговых услуг. Кинотеатры, детские парки приключений и виртуальной реальности, крытые пляжи для серфинга, скалодромы и тренажеры для прыжков с парашютом помогают торговым центрам привлекать новых клиентов. Кроме того, в оживленных торговых центрах активно открывают медучреждения и библиотеки. Так что современные ТЦ в Финляндии — это не столько торговые объекты, сколько центры общественной жизни», — говорят эксперты совета торговых центров.
Потенциал для ретейла
Абсолютными лидером по занимаемой площади в торговых центрах Финляндии является сегмент fashion — на его долю приходится 25,6% всех торговых площадей. В этом сегменте доминируют скандинавские торговые сети. Крупнейшими fashion-ретейлерами являются шведская H&M, норвежская Varner Group и датская Bestseller Group. Заметны также международные компании Inditex, New Yorker, Mango и Marks&Spencer.
А на рынке продуктового ретейла лидируют два финских оператора — K Group и S Group. Но немецкая Lidl в последнее время тоже сильно увеличила свою долю на рынке.
«Присутствие международных ретейлеров в Финляндии неуклонно растет. Но их доля все еще ниже по сравнению с остальной Европой, и существует большой потенциал для выхода новых брендов», — отмечают в совете торговых центров.
Обычно ретейлеры арендуют площади в торговых центрах Финляндии на 3-5 лет. Более длительные сроки (до 10 лет) обычно применяются для якорных арендаторов. Ставка аренды в городах Финляндии (за исключением Хельсинки) за последний год не изменилась и составляет около 720 евро за 1 м2. Что касается Хельсинки, то он в прошлом году занял 4-е место среди европейских столиц по величине ставок аренды в торговых центрах с результатом 1930 евро.
Новые площади
Самыми крупными торговыми центрами Финляндии являются Sello (GLA — 97,9 тыс. м2) в городе Эспоо, Ideapark (GLA — 91,7 тыс. м2) в Ле́мпяаля и Jumbo (GLA — 85 тыс. м2) в городе Вантаа. У Sello наибольшее количество покупателей — в прошлом году в этом торговом центре было совершено более 24 млн покупок, а у Jumbo самая большая выручка — за прошлый год он наторговал на 420 млн евро.
Основные собственники торговых центров Финляндии (по количеству площадей) — компании Citycon Oyj (13 ТЦ общей площадью 257,8 тыс. м2), Sponda Oy (пять ТЦ площадью 131,9 тыс. м2) и Keva (шесть ТЦ площадью 110 тыс. м2). А в тройку крупнейших управляющих торговыми центрами Финляндии входят CBRE, Citycon Oyj и Colliers International Finland.
За последние 8 лет в Финляндии было открыто 19 новых торговых центров и восемь ТРК расширили площади. В результате общая арендная площадь торговых комплексов в стране выросла на 550 тыс. м2 и превысила 2,3 млн м2. В 2018 году были открыты такие крупные торговые центры, как REDI Mall (Хельсинки, GLA— 63 тыс. м2) и Ratina (Тампере, GLA — 53 тыс. м2).
По количеству качественной торговой недвижимости на душу населения Финляндия уже в 2,5 раза превосходит Россию: здесь на каждую 1 тыс. жителей приходится 415 м2 торговых площадей, а в России — только 170 м2.
Если сравнивать всю Финляндию с тем же Петербургом, который сопоставим с ней по населению, окажется, что северная страна проигрывает Северной столице России почти 22% в количестве торговых «квадратов» на душу населения.
«Но надо понимать, что торговые центры распределены по территории Финляндии неравномерно. Около половины всех качественных объектов расположены в Хельсинки и его ближайших окрестностях», — говорит Михаил Рогожин. Это не удивительно. В столице Финляндии проживает более 20% населения страны. Это самый быстрорастущий город в стране с населением более 1,2 млн человек. Ожидается, что к 2022 году его население вырастет на 6%. Хельсинки также активно посещают иностранные гости — около 4,3 млн человек в год, или половина всех приезжающих в Финляндию. Они тратят большие средства на шопинг, рестораны и досуг — в среднем 53% от общих расходов, которые превышают 320 евро на человека за визит. Поэтому торговая недвижимость Хельсинки развивается самыми высокими темпами.
"В 2019 году в Финляндии запланирован ввод крупного торгового центра Mall of TRIPLA (Хельсинки, GLA — 85 тыс. м2), а также завершение реконцепции AINOA (Эспоо, GLA — 50 тыс. м2) и аутлет-центра ZSAR OUTLET VILLAGE (Vaalimaa, GLA — 85 тыс. м2), расположенного неподалеку от границы с Россией, примерно в 60 км по шоссе от Выборга», — сообщил директор отдела региональных торговых помещений CBRE Михаил Рогожин. Всего до 2022 года рынок торговой недвижимости Финляндии должен увеличиться почти на 300 тыс. м2.
ТРЦ REDI: самый новый
Осенью прошлого года концерн SRV открыл в Хельсинки один из крупнейших торгово-развлекательных центров в Финляндии — REDI. Этот комплекс появился в районе Каласатама, на пересечении главных магистралей Хельсинки. GLA комплекса — 63 тыс. м2. Архитектурная концепция была разработана архитектурным бюро Helin & Co Architects. Его общая стоимость составила 1 млрд евро. Доля SRV — 40%. Другими крупными инвесторами выступили Ilmarinen, OP Financial Group и LocalTapiola. SRV также отвечала за проектирование, дизайн, строительство. Она же объектом управляет.
REDI — это не просто торговый центр, а общественное пространство, в котором посетители могут развлекаться, гулять и наслаждаться жизнью. Там разместилось 200 коммерческих помещений, которые арендуют 180 операторов. А развлечения представляют 7D-кинотеатр, скалодром, аэротруба FÖÖNI, большая ресторанная площадка с 38 концепциями и зеленая зона-оазис на крыше ТРЦ, размер которой сопоставим с размером парка Эспланада в центре Хельсинки. Ожидается, что уже в первый год работы ТРЦ посетят 12 млн человек.
Торговый комплекс — лишь часть большого МФК REDI. Он будет состоять из восьми башен жилого и офисного назначения, ТРЦ и парковки для 1200 машин и 1500 велосипедов. На третьем этаже ТРЦ располагается станция метрополитена, а на первом этаже предусмотрены остановки для общественного транспорта. Также в состав МФК входит оздоровительно-медицинский центр. Полностью проект будет реализован к 2024 году.
Kampi: чудо-узел
Многофункциональный центр Kampi находится в самом центре Хельсинки. Это огромный комплекс из стекла и бетона, который возвели на месте старого автовокзала. Его строительство началось в 2002 году. А в 2006-м комплекс открыл двери для посетителей. Это не только ТРЦ, а целый микрорайон, в котором появилось 135 тыс. м2 недвижимости, из них 37 тыс. м2 занимают магазины, 12,5 тыс. м2 — офисы, 6 тыс. м2 — жилье, остальное — инфраструктура. Это сложный по планировке узел, который включает в себя подземный автовокзал (отсюда ежедневно отправляются и прибывают около 700 автобусов) и станцию метро. Площадь Наринккатори перед торговым центром Kampi сегодня одно из самых популярных мест. Здесь часто проводятся различные мероприятия и всевозможные акции. Торговый центр занимает пять этажей. Здесь работает больше 150 магазинов, около 20 ресторанов и кафе.
ТРЦ Ratina: рядом с вокзалом
Крупнейший торговый центр в Тампере — Ratina — был открыт весной прошлого года в центре города, рядом с автобусной станцией и железнодорожным вокзалом. Он также стал одним из крупнейших в стране. Его GLA — 53 тыс. м2. Там работают 100 магазинов (в перспективе их будет 140), а также кафе, рестораны, кинотеатр. Ratina быстро превратился в любимое место встреч местных жителей и гостей города. Ожидается, что в первый год работы его посетят около 8 млн человек.
Заниматься торговой недвижимостью в Финляндию перспективно. Наша компания входит в топ-5 строительных компаний страны. На нашем счету шесть проектов ТРК, включая один из самых больших торговых центров в Финляндии — ТРЦ Kampi.
Финляндия входит в топ-10 европейских стран по потреблению товаров на душу населения. И есть тенденция к росту этого показателя. Увеличение количества торговых площадей в Финляндии связано с высоким темпом роста населения, особенно в Хельсинки, а также с высокой покупательной способностью и рекордным количеством туристов, которое растет каждый год. Эти факторы рождают спрос на торговые центры, а особенно категории Food&Beverage и развлекательную составляющую.
Мы не строим торговую недвижимость. Но, как все финны, активно ею пользуемся. Могу сказать, что в Финляндии последние 2-3 года настоящий строительный бум. Рабочих рук не хватает. Заказ на поставку бетонных элементов нужно размещать за 6 месяцев. Хельсинки и его пригороды застраиваются быстрыми темпами. Люди из других городов переезжают в экономический центр, где есть работа. Поэтому растет спрос на жилье со стороны иногородних. И активно развивается инфраструктура, в том числе торговая. Урбанизация и рост мегаполисов — это глобальный мегатренд. А вторая причина бума — низкие ставки по кредитам. Ипотека и проектное финансирование выдаются под 1% годовых под залог имущества. С дешевыми кредитами в Европе нет проблем. А инвесторы ищут доходность. Даже 3% для финансовых инвесторов считается хорошим показателем.
Вместе с нами многие страны пережили экономический кризис в связи с серьезным изменением курса валют и оттоком покупателей из России. Финляндия наиболее зависима от российских денег в этом контексте - примерно две трети покупок в стране совершают российские туристы. Во время кризиса 2014-2015 годов объем розничной торговли в Финляндии сократился не менее чем на 40%. Но в основном это повлияло на малый бизнес. Также в феврале 2018 года прекратил свою работу аутлет Grande Orchidée Brand Outlet Centre в приграничном городе Лаппеенранта. Но уже 14 ноября была опубликована информация об открытии аутлет-деревни Zsar Outlet Village в километре от границы в районе погранперехода Ваалимаа-Торфяновка. В остальном для Финляндии и в плане экономики, и в плане торговых форматов характерна стабильность. Торговые центры выглядят так же, как много лет назад, и остаются комфортными, понятными и отлично функционируют. Поэтому реального передела рынка торговых центров, несмотря на действительно существенный урон рынку торговли, не произошло. О реконцепции или редевелопменте существующих торговых центров задумываться финнам так же не целесообразно - даже наоборот, устойчивость набора брендов и концепций привлекает многих покупателей.
