Пока трудно оценить масштаб кризиса и его последствий для рынка торговой недвижимости и ретейла. Для всех очевидно одно — отрасль стала значительно беднее. Но при этом она изменится и качественно. Главный вопрос: как?

Апокалипсис сегодня
Рассуждая о будущем рынка, эксперты часто проводят параллели с китайским Уханем, где карантин продолжался 76 дней и завершился поэтапным и медленным оживлением торговли. «Скорее всего, у нас будет так же. Поэтому ждать единовременного и полного запуска всех ТЦ после карантина не стоит. Какое-то время сохранится жесткий эпидемиологический контроль. Поэтому торговые центры, как и прочие общественные места, продолжат дезинфекцию и будут призывать граждан соблюдать социальную дистанцию», — говорит Ольга Кожевникова, руководитель отдела торговой недвижимости компании IPG.Estate.

«Правда, толку от этих призывов немного. Россияне ограничения либо не замечают, либо откровенно игнорируют. Долгие годы мы считали, что коллектив — все, а личность — ничто. Поэтому мы так легко вмешиваемся в чужую личную жизнь и в физическое пространство друг друга. А ретейлеры совершенно не готовы помогать людям самоорганизовываться. Исключение составляют западные франшизы», — вздыхает генеральный директор Smart Estate Moscow Михаил Петров.

 Эксперты уверены, что все эти ограничения и сложности не оттолкнут от моллов соскучившихся покупателей. «Правда, наплыв радостных посетителей будет недолгим — он продлится неделю-две. А потом снова будет затишье, поскольку уровень доходов у людей упал и делать покупки в ТЦ многим из них просто не на что», — отмечает Ольга Кожевникова. В этой связи торговые сети и торговые центры ждет серьезная борьба за выживание. «Многие региональные ретейлеры не смогут открыться — это уже очевидно. А федеральные сети будут запускать магазины постепенно. И точно не с регионов, а с флагманских проектов. Фактически рынок начнет развитие с нуля», — констатирует Ольга Кожевникова. Что касается торговых центров, то на рынке будет много полупустых объектов. «Моллы будут бороться за каждого ретейлера. И многие окажутся перед дилеммой: или сохранить концепцию, или изменить ее ради быстрого восстановления дохода. Сроки запуска новых проектов наверняка перенесут, а ТЦ, которые замерли на этапе проектирования, будут переделывать под новые требования рынка», — прогнозирует Ольга Кожевникова.
  
Похожую картину рынка торговой недвижимости нарисовала и Екатерина Гресс, генеральный директор IDEM, председатель комитета по торговой недвижимости РГУД. «После карантина мы увидим опустевшие торговые центры. Первое время в них будет много закрытых магазинов. Причина не только в конфликтах с арендодателями (а вопросов за кризис накопится много: и с дебиторкой, и с вывозом оборудования, и с персоналом — для их решения потребуется время), но и в том, что бизнесы, скорее всего, не одновременно получат от властей разрешение на работу. Развлекательные центры, кафе и рестораны, похоже, будут открывать во вторую очередь — после магазинов одежды и обуви», — считает она.

Другое мнение у Алексея Черкашина, руководителя группы брокериджа компании Atrium Real Estate (сеть торговых центров «Парк Хаус»). Он уверен, что моллы после снятия локдауна не будут опустевшими. «Все-таки худой мир лучше доброй ссоры. Большинство девелоперов и арендаторов найдут равновесие в переговорах. И моллы откроются с живыми магазинами», — говорит он.

В перспективе, по его прогнозу, ставки аренды из-за падения спроса снизятся, но ключевые принципы формирования коммерческих условий не изменятся. «Многие арендаторы рассчитывают перейти на новые схемы оплаты аренды: чистый процент от товарооборота или фиксированная постоплата. Но девелоперов в принципе не могут устроить такие схемы. И дело не в жадности, а в том, что непрогнозируемый и маленький доход делает девелопмент просто невыгодным для собственников ТЦ и банков. Поэтому большинство девелоперов не готовы договариваться о льготах на длительный срок — максимум до конца 2020 года. А дальше будут действовать ранее зафиксированные в контрактах условия», — уверен он.

Магазины меньше, функций — больше
Как изменятся моллы и магазины? Алексей Черкашин уверен, что красоты им пережитые испытания не прибавят. «Текущий кризис негативно повлияет на возможности девелоперов вкладывать средства в реновацию своих объектов из-за падения доходности как минимум на ближайший год. А ведь многие ТРЦ морально и физически устарели. Они требуют текущего ремонта, замены малых форм, мебели на фуд-кортах. Большинству объектов требуется переосмысление зон отдыха, замена навигации и дополнительные сервисы для посетителей: доставка покупок из магазинов, программы лояльности и др. Все эти работы будут отложены», — полагает он.

Такая же ситуация и у арендаторов. «Вряд ли мы скоро увидим новые реконцепции магазинов и изыски мерчандайзинга в оформлении витрин и торговых пространств. Когда продажи на нуле, гораздо важнее инвестировать в закупку новых коллекций и мотивацию персонала, чем в красоту интерьера», — добавляет Алексей Черкашин.

Виталия Львова, генеральный директор агентства маркетинговых коммуникаций Promotion Realty, говорит, что, поскольку главной характеристикой покупательского поведения станет стремление сэкономить, неизбежно снизится средний чек. «Появятся сети более низкого ценового сегмента. А торговые центры станут больше ориентированы на предложение услуг, а не товаров», — считает она.




По прогнозу главного архитектора бюро «Крупный план» Сергея Никешкина, площади магазинов одежды и обуви в ТЦ уменьшатся (поскольку продажа этих товаров в значительной степени уйдет в онлайн), а площади ресторанных концепций, а также развлечений, услуг и атмосферных фишек — вырастут.

«В каждом молле наверняка увеличится кластер товаров для здоровья. На пике спроса будет все, что связано с ЗОЖ: от секций фитнеса и йоги до спортивных забегов по торговой галерее, от торговли спорттоварами до спа, терм и медицинских кабинетов в составе моллов», — считает Екатерина Гресс.

Новый виток развития в ТЦ наверняка получат и коворкинги. «За время самоизоляции многие люди насильственно испытали на себе удаленку. Но для многих из них этот формат оказался приемлемым и даже удобным. Так что появление коворкингов в ТЦ, особенно в районных проектах, вполне возможно», — считает основатель архитектурной студии IND architects Амир Идиатулин.

Кроме того, в ТЦ будет развиваться все, что связано с интеграцией онлайна и офлайна. «Выиграют те ретейлеры, которые смогут в короткие сроки построить омниканальный процесс сбыта товаров и услуг, крепко «подружившись» с e-commerce. Магазины могут сократить арендуемые площади и перейти к форматам шоурумов и пунктов примерки и выдачи заказов. Это негативно скажется на прибыли торговых центров», — говорит генеральный директор УК SVN Павел Люлин.



 Но, по мнению Алексея Черкашина, онлайн точно не сможет дать ретейлу оборот, сопоставимый с классическими магазинами, поэтому полностью офлайн не заместит. «В среднем по больнице онлайн дает порядка 10% продаж. Очевидно, что ретейл будет стараться больше уделять внимания онлайну как стабильному каналу. Но развитие через Интернет требует существенных инвестиций, с которыми сейчас непросто. Поэтому существенное влияние продаж розницы через Интернет собственники ТРЦ ощутят не ранее чем через 3-5 лет», — считает он.

Эксперты также не исключают появления новых концепций ТЦ, которые будут нацелены на коммуникации с покупателем и создание атмосферы. «В ТЦ нового поколения будет много зелени и арт-объектов — все будет направлено на то, чтобы потребителя успокоить, дать ему много позитивных и — главное! — спокойных эмоций», — прогнозирует Екатерина Гресс.

«Кроме того, нас ждет множество интересных и ярких кейсов в «маркетинге возвращения». И девелоперы, и ретейлеры будут соревноваться за потребителя. Им придется создавать максимально креативные рекламные кампании, чтобы завоевать сердце покупателя с сильно опустевшим кошельком», — заключил Алексей Черкашин.

Одно большое «если»
Тем не менее ближайшие пару лет, по мнению экспертов, станут временем серьезных испытаний для отечественной торговли.

«ТЦ войдут в очередной системный кризис. Хотя многие из них еще не пережили последствия кризиса 2014 года и только начали отстраиваться и вводить в концепции дисконт-форматы, чтобы удержаться на плаву. Теперь им придется делать это быстрее. Индустрию ждут серьезные проблемы и поиск каких-то новых уникальных решений», — считает Екатерина Гресс.

«Над всеми рассуждениями о возможных изменениях в отрасли стоит одно большое «если». Мы увидим все эти изменения, только если пандемия и связанные с ней карантинные и самоизоляционные меры продлятся хотя бы до июля. В противном случае рынок просто не успеет перестроиться на новый лад, потому что он слишком тесно связан с другими рынками и макроэкономикой», — отмечает Павел Люлин.

А Ольга Вальчук, генеральный директор АО «Региондевелопмент» (ТРЦ «Галерея 9-18» в городе Видное), честно призналась, что для рынка на самом деле есть два сценария развития событий: хороший и плохой. «При хорошем режим изоляции закончится к лету и бизнес начнет постепенно оживать. Не все вернутся с поля боя, но мы ждем арендаторов. Будем с каждым из них вести переговоры о промежуточных условиях аренды на восстановительный период. А по плохому сценарию режим изоляции продлится до сентября. И, честно говоря, у меня пока нет понимания, как мы дотянем до осени и что будет потом», — заключила она.