Прежде чем разбираться с тем, что происходит на нашем рынке, стоит вспомнить, что экономика — единый организм, и происходящее в других частях мира рано или поздно оказывает влияние и на нас.
   
Если взять экономику главного глобального потребителя США (производит 15% мирового ВВП, а потребляет до 45% - прим. ММ), то в ней с февраля дела идут неважно. За последний месяц там потеряли работу 15 млн человек из 130 млн работающих, то есть более 10%. Это очень много. И этой статистике можно верить, потому что в США, в отличие от России, налажен четкий учет людей, которые обращаются за пособием.

В Европе дела не лучше. Многие отрасли хозяйства там парализованы, а печальные кадры из Голландии, где непроданные цветы пускают на компост, уже облетели весь свет.

До нас эти неприятности докатятся, в первую очередь, через сокращение спроса на сырье. В той же Америке сейчас нет пробок, потому что люди не ездят на машинах, хотя в обычное время потребление бензина в США сопоставимо, в пересчете на нефть, с потреблением углеводородов всей экономикой Китая!

В результате, российский бюджет получит меньше сырьевых денег, а все мы в перспективе получим снижение зарплат и рост цен. Что в итоге приведет к сокращению денег на потребительском рынке, где все мы работаем.

Уже сейчас во многих отраслях люди остаются без полноценной зарплаты. Где-то им оплачивают вынужденный простой, где-то срезают премии, а где-то, как в ресторанной отрасли, в которой денег уже нет физически, просто дают расчет. Отсутствие денег ломает экономику.

Понятно, что у потребителей останутся обязательные расходы. Те же продукты питания и лекарства мы не перестанем покупать. Но все сферы, которые не относятся к категории обязательного потребления, ждут проблемы.

В каком состоянии ретейлеры пришли к кризису?
Самая тяжелая ситуация у fashion-продавцов, которые после провальной теплой зимы получили весну с коронавирусом. Какие-то крохи их товара продаются через Интернет. Но только то, что можно покупать без примерки (она запрещена).

В целом ретейл вошел в кризис с бОльшей, чем обычно, банковской задолженностью и с неизменной необходимостью платить по всем счетам — налоги, зарплаты, аренда офиса и склада и т.д. При этом лишь единичные компании имеют деньги на счетах и не имеют долгов перед банками. У основной массы долги есть, а денег нет. И вот он — кассовый разрыв, когда платить надо, но непонятно из чего. В этой ситуации сети в первую очередь будут платить не своим поставщикам и моллам, а сотрудникам, ибо за невыплату зарплаты и налогов по ней есть статьи в Уголовном кодексе. А это гораздо серьезнее, чем перспектива суда ретейлера с тем же ТЦ из-за аренды или оставленного товара.

Еще одна проблема ретейла связана с тем, что банковское кредитование значительно привязано к оборотам прошлого периода. Если оборот упал в 2 раза, то овердрафт падает так же. Сейчас многие розничные компании, чтобы сохранить реноме, возвращают какие-то деньги по овердрафту в банки. А банки им отвечают — спасибо, но денег мы вам больше не дадим, потому что на нас смотрит ЦБ и запрещает иметь дело с плохими заемщиками. Это реальность, в которой оказались уже многие.

Эта практика была распространена в прошлые кризисы. За последние годы мы от нее отвыкли. Но, поскольку исторические циклы повторяются, похоже, придется снова с этим явлением столкнуться. И в этой ситуации наличие у ТЦ хорошего долгосрочного договора не будет гарантией, что он сохранит арендатора и его денежный поток.

Что будет после кризиса?
Во-первых, все ТЦ запустятся одновременно. А это как открытие с нуля, которое потребует денег на рекламную кампанию, на информирование людей, что все безопасно и чисто. И ТЦ не должны стоять пустые. Поэтому им так важно сейчас сохранить арендаторов. Других-то нет и не будет.

Вторая проблема (и опыт Китая это показывает) — что поток покупателей в ТЦ после эпидемии восстанавливается плохо. Люди боятся идти в общественные пространства. В Китае за последние 2 недели в ТЦ вернулись только 50% потребителей. Остальные зависли в Интернете. В такой ситуации арендаторы будут внимательно считать, а сойдется ли у них экономика. Практика такова, что, даже если в 2 раза снизить им аренду, дебет с кредитом совпадают не всегда.



Если ТЦ и арендаторы не договорятся, молл получит пустые площади. И спрос на них, по опыту прошлых кризисов, может возникнуть только через 1,5-2 года. Пустота в ТЦ, как мы знаем, плохо влияет на показатели оставшихся арендаторов, а значит, и на экономические показатели молла в целом. Так что сейчас лучше плохо договариваться, чем хорошо ругаться.

Какую тактику выбрать в переговорах?
Никто не знает, какой через полгода будет спрос. Можно лишь предполагать. Поэтому самый правильный путь — договариваться на какой-то срок: 3 месяца, полгода или больше — об оплате в виде процента от товарооборота. Самая реальная история — постоплата раз в неделю или в две: на сколько наторговал — столько и заплатил. Боюсь, что по-другому не получится.

Что нужно сейчас управляющей компании ТЦ? Во-первых, понять, кто из арендаторов в каком финансовом состоянии находится. Есть компании, у которых и сейчас все хорошо, — продуктовые сети, аптеки, сотовая связь. Есть фирмы сильные, но пострадавшие — они очевидно будут в убытках всю весну и лето, но выживут. А есть компании, у которых нет шансов, — они не переживут кризис. Поэтому тратить на них силы и время не стоит.

Как определить жизнеспособных арендаторов? Это те, кто дает аудитории что-то за меньшие деньги, те, кто работает в экономсегменте и на удовлетворение самых базовых потребностей. А также те, кто смог нарастить долю в онлайне. Если продажи компании сейчас поддерживаются на хорошем уровне, значит, перед вами живая бизнес-модель. Дальше ей нужны будут площади если не под магазины, то под шоурумы и пункты выдачи товара. А если у компании сейчас все плохо и в онлайне и в офлайне, значит, проверку она не прошла — можно списывать.

Как долго в экономике все будет плохо?
Думаю, в режиме ограничений и проблем рынок будет прибывать не менее 2 месяцев. И уже появился прогноз ВЭБа о том, что за ближайшие 3 месяца средние доходы населения (а значит, и обороты розницы) упадут на 18-20%.



Только после этого начнется долгий процесс выкарабкивания, причем в стиле «каждый сам за себя», без надежды на государство. Конечно, государство могло бы легко помочь, просто простив бизнесу какую-то долю налогов за прошлый год. Но оно этого не сделает. Не надо на это рассчитывать.

Начнется лавина дефолтов не только у ретейлеров, но и у собственников торговых центров. Особенно у тех, что имеют задолженность перед банками. Но банки не будут готовы резко забрать всю недвижимость банкротов на баланс. Для них это невыгодно — испортится статистика. Поэтому основная задача девелоперов сейчас — получить разрешения от банков на временное снижение процентов по кредитам. Задача реальная, поскольку все понимают, что ситуация нестандартная. Нужно сделать так, чтобы в очереди на отъем недвижимости за долги вы оказались в самом конце. Как это сделать? Объяснить банкам уже сейчас, как вы сохраняете арендаторов и финансовый поток. Если этот поток окажется меньше, чем в среднем по отрасли, объект по дефолту, скорее всего, заберут. А если ситуация будет лучше средней температуры по больнице, шанс остаться собственником и управлять объектом самостоятельно сильно вырастет.

Все в итоге будет хорошо. Но не у всех. И не скоро. Впереди у нас много тяжелой работы. Эту нагрузку вынесут сильнейшие. Остальные погибнут. Но это жизнь. Так она устроена.

Из выступления на вебинаре "Что происходит с экономикой и торговыми сетями. Как договариваться в новых условиях", организованном MallExpert