Воронеж приобрел статус миллионника только в 2012 году. Но и до этого он был центром большой агломерации площадью 10,5 тыс. км2, где проживает 1,3 млн человек. Сегодня население самого Воронежа составляет 1,05 млн человек. Но богатым этот город не назовешь. Средняя заработная плата в мегаполисе в ноябре прошлого года (последние данные Росстата) составляла 31,3 тыс. рублей (для сравнения: в среднем по России этот показатель превышает 42 тыс. рублей). В Воронежской области высокая доля пожилых людей — их треть от общего населения. Средний размер их пенсии не дотягивает до 12 тыс. рублей (данные Воронежстата за 2017 год). Так что после оплаты коммунальных платежей, лекарств и транспорта денег на жизнь почти не остается. Тем не менее оборот розничной торговли в Воронежской области по итогам 2017 года вырос на 2,3% и составил 516 млрд рублей (данные за 2018 год еще не обнародованы).

Как обстоят дела в других регионах читайте здесь.



В самом Воронеже работает около 40 значимых торговых объектов. Из них 24 крупных торговых центра (остальное — гипермаркеты и рынки). Общая площадь качественной торговой недвижимости города, по данным IDEM, в 2018 году почти достигла отметки 1 млн м2 (из них 580 тыс. м2 арендопригодны). Так что на каждую тысячу жителей Воронежа приходится 557 м2 качественных торговых площадей. С этим показателем город занимает почетное четвертое место в соответствующем федеральном рейтинге.

Обеспеченность качественными торговыми площадями



Гиганты на берегу
Активный период развития торговых центров в Воронеже пришелся на период с 2007 по 2010 год. Именно в это время в городе появился самый крупный торговый объект — сити-парк «Град» общей площадью 203 тыс. м2. Также были построены две очереди ТРЦ «Галерея Чижова» совокупной площадью 130 тыс. м2 (в 2017 году в этом комплексе открыли и третью очередь, которая увеличила его площадь до 144 тыс. м2). Эти масштабные торговые центры привлекли в Воронеж большое количество федеральных и иностранных сетей и задали высокую планку для развития местного ретейла и культуры шопинга.

Но следующие 7 лет рынок торговой недвижимости Воронежа развивался в спокойном темпе: в 2012 году построили ТРК «Атмосфера», в 2015 году ввели в строй небольшие комплексы «Левый берег» и «Южный полюс», в 2016 году открыли после реконструкции «Центр домашнего мира» (ЦДМ), а в 2017 году — ту самую 3-ю очередь «Галереи Чижова».

За прошлый год в Воронеже были реализованы два небольших проекта торговой недвижимости: был введен в строй окружной ТЦ «Европа» арендуемой площадью 16 тыс. м2 и в декабре 2018 года сдали вторую очередь ЦДМ.

«Сейчас рынок торговой недвижимости Воронежа можно охарактеризовать как развитый и конкурентный», — говорит руководитель аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL Оксана Копылова.
Но мегаполис обеспечен торговыми объектами неравномерно. Река Воронеж делит город на две условные части: правобережную и левобережную. И правый берег оказался обеспечен торговлей в 2 раза лучше левого. По данным компании IDEM, на правом берегу работают 15 торговых центров, в том числе самые крупные («Град» и «Галерея Чижова»), и на каждую 1 тыс. жителей здесь приходится 660 м2 торговых площадей. А на левом берегу — только 340 тыс. м2.

Консультанты IDEM отмечают, что концентрация федеральных операторов максимальна в торговых центрах «Град», «Галерея Чижова», «Максимир», «Московский Проспект» и «Арена», что обусловлено форматами и размерами этих объектов.

«В течение 2018 года величина арендных ставок в качественных ТЦ Воронежа не менялась. Ее диапазон: 20-80 тыс. рублей за 1 м2 в год, в зависимости от категории. Думаю, в этом году ситуация не изменится», — прогнозирует директор отдела региональных торговых помещений CBRE Михаил Рогожин.

Планы и мечты
Говоря о перспективах рынка торговой недвижимости Воронежа, нужно вспомнить, что на текущий год запланировано открытие сразу двух крупных объектов. Да каких!

Первый — многострадальный ТЦ «Майский», который пытаются построить с 2009 года. Его задумывали как торговый центр районного масштаба. Но инвестор — компания «КИТ-Кэпитал» бизнесмена Тимура Горяева из Екатеринбурга — обанкротился. Строительство ТЦ остановилось на уровне «коробки». Через некоторое время проект подхватила местная ГК «Мегион» Бориса Нестерова. Но в конце 2014 года стройку из-за кризиса опять заморозили. Правда, инвестор заявил, что от планов не отказался. В 2018 году сгнивший недострой на участке снесли и обещают, что уже в этом году здесь появится новый одноименный комплекс общей площадью более 60 тыс. м2.

Второй торговый объект, который анонсирован в Воронеже на этот год, — это ретейл-парк «Отрада» на участке почти 40 га около трассы «Дон». Это знаковый проект не только для города, но и для всего юга России. Это будет один из самых крупных ретейл-парков страны. Его площадь составит 102 тыс. м2, а парковочная зона будет рассчитана на 5 тыс. машин. Полностью завершить проект воронежский девелопер ООО «Ритейл-Парк» планирует до 2024 года. Якорными арендаторами ретейл-парка будут гипермаркеты международных ретейлеров DIY, FMСG, товаров для дома, спортивных товаров. В 2017 году был открыт гипермаркет Leroy Merlin.



Собирается запустить строительство гипермаркета в Воронеже и компания IKEA. Но с этим проектом не все пока понятно. Дело в том, что выйти на воронежский рынок IKEA пытается с 2005 года. Но сложности в процедуре согласования проекта с местными властями, а также внутренние перестановки в руководстве российского подразделения IKEA в тот момент вынудили компанию передвинуть сроки реализации проекта. В 2009 году компания приобрела в Новоусманском районе земельный участок и получила разрешение на строительство. Но опять к строительству не приступила. В 2015 году IKEA вернулась к вопросу создания торгового центра и анонсировала строительства ТРЦ «МЕГА» к 2023 году. Строительство должно было начаться в 2018 году. Но пока о его запуске не сообщалось.

Но городу нужны качественные комплексы с активной маркетинговой политикой и хорошим tenant-mix магазинов. Большое значение для успеха новых объектов будут иметь парковка, расширенные сервисы (гардеробы, комнаты матери и ребенка и пр.), предприятия общественного питания и развлечения, говорят эксперты.

Воронеж хорошо обеспечен качественными торговыми объектами. Два масштабных суперрегиональных центра задают высокую планку местному рынку. Однако на сегодняшний день в городе еще есть потенциал для строительства новых качественных торговых объектов, в первую очередь в левобережной части, где торговых центров меньше. При этом если все заявленные проекты будут в итоге реализованы, обеспеченность жителей города качественными торговыми площадями превысит уровень 650 м2 на 1000 жителей.


12 крупнейших ТЦ Воронежа

Название GBA, м2 GLA, м2 Девелопер Квартал открытия Год открытия Тип
Центр Галереи Чижова (три очереди) 229450 143700 "Галерея Чижова", ОАО 3 2009, 2010, 2017 МФК
Сити-парк Град 90000 81600 "Воронежская девелоперская компания", ООО 3 2010 ТРЦ
Максимир 118599 62417 "Воронежская девелоперская компания", ООО 1 2010 ТРЦ
Арена 65000 45000 IM Company 1 2010 ТРЦ
Московский проспект 60050 40500 "Воронежская девелоперская компания", ООО 2 2007 ТРЦ
Солнечный рай 20000 18000 "Два капитана", ГК 1 2006 ТЦ
Европа 23000 16100 "Промресурс", ГК 2 2018 ТЦ
ЦУМ-Воронеж 20000 16000 "ЦУМ-Воронеж", ОАО 2 2017 ТЦ
Атмосфера 34300 14800 2012 МФК
Армада 15700 10500 IM Company 4 2005 ТЦ
Юго-Запад, 1 очередь 12000 8400 "Воронежстройинвест", ООО 4 2007 ТЦ
Левый Берег 10000 6800 "УК "Жилпроект", ООО 3 2015 ТЦ



Крупнейшие торговые центры Воронежа


ТРЦ «Сити-парк «Град»: торговля с океанариумом
Сити-парк «Град» — это крупнейший суперрегиональный торгово-развлекательный комплекс в Центральном федеральном округе. Построила его в 2010 году компания «Профи-С» воронежских бизнесменов: Евгения Хамина (депутат облдумы) и Николая Послухаева (владелец холдинга «Мебель Черноземья»). Объем инвестиций в проект составил около 8 млрд рублей. Кредитные средства предоставил Центрально-Черноземный банк Сбербанка России. Сейчас комплексом владеет Воронежская девелоперская компания Евгения Хамина. В прошлом году дороги бывших партнеров разошлись. Комплекс расположен на въезде в Воронеж со стороны Москвы. Площадь ТРЦ — более 203 тыс. м2 (торговая — 98,8 тыс. м2). Здесь работают более 280 магазинов, в том числе четыре гипермаркета: «Ашан», Leroy Merlin, Decathlon и Hoff. Шопинг в этом комплексе сочетается с разнообразными развлечениями. Здесь работает крупнейший в Европе закрытый парк аттракционов Star&Mlad площадью 10,5 тыс. м2, под который отведены два этажа. А кинотеатр Star&Mlad из девяти залов способен вместить 1700 зрителей. Центр боулинга и бильярда в «Граде» тоже крупнейший в регионе: 30 дорожек боулинга, девять столов для игры на русском бильярде и три стола для игры в американский пул.

В зале симуляторов и аркад представлено более 90 игровых аттракционов для детей и взрослых. Здесь же открыт океанариум — третий в России по масштабу. Его общая площадь — 4,4 тыс. м2, из которых 1,5 тыс. м2 занимает экспозиция (аквариумы, акватеррариумы, вольеры). Здесь под одной крышей обитают: 180 видов рыб, 55 видов млекопитающих, рептилий, беспозвоночных, животных и птиц. Всего 3760 особей. Также в «Граде» открыта концертно-выставочная площадка Event Hall. Полностью разложенная трибуна позволяет разместить в зале 2200 человек. Также она может трансформироваться в танцевальный партер, который вмещает до 5 тыс. человек. В ТРЦ предусмотрена парковка на 5,15 тыс. машин.




МФК «Галерея Чижова»: на месте «России»
Торгово-деловой комплекс «Галерея Чижова» расположен в самом сердце Воронежа, на пересечении важнейших транспортных магистралей, Кольцовской и Плехановской улиц. Раньше на этом месте был ТЦ «Россия», принадлежащий ассоциации «Галерея Чижова» (ее основатель — депутат Госдумы РФ Сергей Чижов, а гендиректор — депутат облдумы Андрей Климентов). Старый торговый центр постоянно модернизировали. Но в 2006 году стало очевидно, что нужна полная реконструкция и расширение. Работа велась в три очереди. В результате на месте ТЦ «Россия» появился МФК «Галерея Чижова». Третья и последняя очередь этого проекта была сдана в эксплуатацию в 2017 году.

Общая площадь МФК — 144 тыс. м2. Комплекс состоит из 8-уровневого торгового центра площадью 130 тыс. м2 и 25-этажного бизнес-центра площадью 14 тыс. м2 (это самое высокое здание в городе — его высота 100 метров). МФК сразу стал достопримечательностью Воронежа во многом благодаря своим интерьерам: просторные торговые галереи, панорамные лифты, стеклянный водопад с подсветкой, фонтан-часы, декоративное озеленение… В торговой части комплекса открыты более 200 магазинов. Развлечения в МФК представлены кинотеатром сети «Синема Парк» на 10 залов. Подземная парковка комплекса вмещает более 750 автомобилей.




ТРЦ «Максимир»: лидер левого берега
Торгово-развлекательный центр «Максимир» — единственный крупный ТРЦ современного формата в Левобережной части Воронежа, где проживает более 300 тыс. человек. Комплекс расположен на Ленинском проспекте, одной из самых протяженных и широких улиц города. Построили его в 2009 году на бывших площадях завода «Воронежская электронно-лучевая трубка». Проект реализовала Воронежская девелоперская компания Евгения Хамина (депутат облдумы). На территории торгово-развлекательного центра расположено более 120 магазинов различной направленности, площадь которых составляет 62,4 тыс. м2, а общая площадь ТРЦ в целом — 118,6 тыс. м2. Его якорные арендаторы: гипермаркет «Карусель» (7,3 тыс. м2), гипермаркет мебели и товаров для дома «Ярмарка мебели» (9,6 тыс. м2), фитнес-центр ALEX fitness (5,2 тыс. м2). За развлечения в ТРЦ отвечает 6-зальный кинотеатр. И скоро ожидается открытие и детского развлекательного центра «Zамания». В будние дни комплекс посещают 25 тыс. человек, в выходные — 31 тыс. человек. У ТРЦ есть открытая парковка на 270 машино-мест и платный крытый двухуровневый паркинг на 500 автомобилей.