Подписаться
Как стало известно MarketMedia, на днях самарский ТЦ «Космопорт» отказался вести переговоры по предоставлению льготных условий по аренде с петербургским fashion-ретейлером «Концепт Ритейл Центр», который управляет брендами Lee, Wrangler, Vans. Магазины ретейлера опломбировали. В ответ ретейлер написал заявление в полицию. Подобные конфликты разворачиваются и в других городах.
Первая ласточка
ТЦ «Космопорт» — один из самых посещаемых торговых центров в Самаре. У него отличная локация, а среди якорных арендаторов — «Ашан», «Леруа Мерлен», «Детский мир». Молл принадлежит компании «Виктор и Ко» бизнесмена Виктора Суркова. Бизнесмен имеет репутацию жесткого управленца и славится в городе тем, что ведет негибкую политику в отношении арендаторов. У него это легко получается, так как он владеет самыми большими ТК в Самаре — и по площадям, и по трафику. Он контролирует около 53% всей качественной торговой недвижимости Самары.
Колонку Никиты Петухова, гендиректора консалтинговой компании REC (Самара), о стиле ведения бизнеса Виктором Сурковым можно почитать здесь.
В настоящее время между петербургским ООО «Концепт Ритейл Центр» (управляет в России брендами Calzedonia, Intimissimi, Lee, Wrangler) и ООО «Виктор и Ко Мега Парк» (оператор ТЦ «Космопорт») разгорается конфликт. Девелопер 6 марта полностью обесточил и опломбировал два магазина ретейлера (под вывеской Vans, площадью 85 м2, и Wrangler, 108,3 м2). Ретейлер арендует эти торговые площади с 2017 года.
Последний год выдался для fashion-ретейла тяжелым. По оценке Fashion Consulting Group, более 50% россиян в 2019 году сократили расходы на одежду. В прошлом году продажи одежды и обуви в России упали впервые с 2015 года — по итогу года оборот модного рынка сократился на 3-4%, до 2,26-2,29 трлн рублей.
Компания «Концепт Ритейл Центр» попросила продлить льготные условия аренды, которые действовали с 1 апреля 2019 года по 29 февраля 2020 года. И в начале февраля направила арендодателю письмо о продлении ранее действующих льготных условий. «Однако мы столкнулись с безразличием со стороны арендодателя. Никто из менеджеров аренды не мог нам сказать ничего внятного, все ссылались на собственника ТЦ «Космопорт», который должен был принять какое-то решение. Мы оплатили аренду за февраль, а 6 марта арендодатель отключил электричество в наших магазинах, опломбировал их со всем имуществом и выставил охранников. Мы 11 марта отправили нашего представителя, чтобы он провел инвентаризацию, но его не пустили в магазины», — рассказали MarketMedia в ООО «Концепт Ритейл Центр».
В связи с незаконным, по словам ретейлера, удержанием имущества в тот же день (11 марта) компания написала заявление в полицию г. Самары (КУСП-1019), сейчас, как уточнили в «Концепт Ритейл Центр», решается вопрос о возбуждении уголовного дела. Спустя неделю после подачи заявления в полицию ретейлером ООО «Виктор и Ко Мега Парк» уведомил его о претензии на 28,017 млн рублей в связи с ненадлежащим исполнением условий по договорам аренды (копия письма есть в распоряжении редакции). Как пояснили в ООО «Концепт Ритейл Центр», сумма 28 млн рублей — это упущенная выгода за 2 года вперед до конца срока действия договора аренды.
В пресс-службе корпорации «Виктор и Ко» на запрос MarketMedia не ответили.
Трудности диалога
По словам действующих арендаторов, с которыми удалось связаться MarketMedia, торговый центр «Космопорт» действительно один из самых посещаемых в Самаре. Но львиная доля трафика идет в «Леруа Мерлен» и «Ашан», а для остальных арендаторов он нецелевой.
«Комплекс очень популярен у праздно шатающихся подростков, молодежи. Если превращать трафик в конверсию, то она очень низкая. В марте трафик в нашем магазине упал на 40-60% (у нас счетчики стоят на входе). При этом у нас не fashion-сегмент, а товары повседневного спроса. Администрация ТЦ отрицает падение трафика. Огромная зона фуд-корта поредела, в ресторанах тоже стало гораздо меньше посетителей. Комплекс объявляет, что проводит меры дезинфекции, но это сомнительно. Даже антисептиков нигде нет, и руки негде продезинфицировать», — рассказал MarketMedia один из действующих арендаторов на условиях анонимности.
«Ноль клиенитоориентированности, ноль предпринимательской этики. 10 лет уже не могут сделать нам разгрузочную площадку. У нас, как арендаторов, нет возможности разгрузить товар палетами, мы все делаем вручную, занося товар по металлической лестнице. По ней и операторы общепита к себе продукты заносят в коробках, и fashion-операторы свой товар, и по этой же лестнице выносится мусор. Рохлями нельзя забрать. Сначала на землю разгружают, потом грузчики по лестнице эти коробки поднимают вручную», — рассказал второй арендатор, с которым удалось поговорить редакции.
По словам арендаторов, администрация ведет себя очень жестко, на переговоры не выходит, ответы на свои письма ретейлеры ждут по 3-4 месяца. «Каждое 20-е число месяца все арендаторы должны платить аренду. Если вдруг по каким-то причинам 21-го числа администрация не увидела на счету денег (а ситуации бывают разные), охрана сразу же закрывает магазин. И часто можно увидеть такую картину: идешь 21-22-го числа по торговым галереям центра, и очень много чего закрыто», — рассказал ретейлер.
В настоящее время арендаторы ТЦ «Космопорт» готовят коллективное заявление с требованием снизить арендную ставку или применить арендные каникулы. «Причем скидка 10% нас не спасет», — говорит один из них.
Материал о том, как обстоят дела с торговыми площадями в Самаре, можно почитать здесь.
Таких ситуаций уже много
Конфликт петербургского ретейлера «Концепт Ритейл Центр» с самарским девелопером «Виктор и Ко Мега Парк» — это один из первых примеров, которыми вскоре, похоже, наводнится весь рынок. «Данный спор — конфликт двух непростых по характеру контрагентов с «пятнистой» репутацией. Им будет нелегко найти решение. Печалит другое — таких ситуаций уже много. А будет еще больше», — говорит представитель одной из компаний, которая управляет сетью ТЦ.
Действительно, напряжение в отношениях нарастает с каждым днем. На днях, например, арендаторы московского ТРЦ «Авиапарк», отчаявшись договориться с моллом о послаблениях в аренде на время кризиса, написали коллективное письмо мэру Сергею Собянину с просьбой оказать содействие в диалоге с собственником ТЦ. Они сообщили, что люди настолько напуганы, что перестали ходить в кафе и рестораны, и убытки отдельных операторов достигают 90%.
«Распространение вируса признано чрезвычайным и неотвратимым обстоятельством. Но форс-мажор никого от аренды не освободил. На наше коллективное письмо к руководству «Авиапарка» о пересмотре аренды последовал отказ. Между тем в других ТЦ, таких как «Метрополис», «Атриум», собственник пошел навстречу арендаторам и стал брать оплату в виде процента от оборота. Наши долги к концу кризиса могут достичь 20-30 млн рублей у каждого. Поэтому мы самостоятельно решили с 1 апреля прекратить обслуживание гостей и перейти в режим доставки еды на дом», — говорится в обращении.
В «Авиапарке» ситуацию оставили без комментариев.
Представители других ТЦ сообщили, что переговоры с арендаторами начались. «Но некоторые ретейлеры явно пытаются воспользоваться ситуацией и не платить аренду вообще. У нас есть несколько писем от ретейлеров о расторжении договоров, если не предоставим скидку 30% по аренде на предстоящие 12 месяцев», — рассказала Инесса Самохвалова, управляющий партнер ITD Properties.
Иногда удается договориться. «Мы участвуем в таких переговорах. Глубина дисконта достигает 30-60% и фиксируется на 3 месяца. А кто-то переходит на процент от товарооборота, что тоже является серьезным послаблением», — рассказала Светлана Ярова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании RRG.
Она подчеркнула, что обнулить ставки ТЦ не могут. Им все равно нужно эксплуатировать здание, платить персоналу, налоги, кредиты, поставщикам коммунальных услуг. Ведь торговый центр — это сложная экосистема, где все должно работать как часы, чтобы покупатели были довольны. Обычно позиция девелоперов, по словам Светланы Яровой, такая: давайте в этом месяце без скидки, а в следующем, когда уже ясно будет, как пострадал ваш бизнес и насколько вы нам нужны, мы скидку вам дадим. «Арендаторам такой подход не нравится. Получается, что они все время в ситуации просителя, умоляющего о помощи», — поясняет эксперт.
А сами ТЦ хоть и стоят на ногах в данный момент, но тоже в сильном затруднении. «Им надо как-то удерживать людей, которые в случае закрытия магазинов рванут в Интернет или будут закупаться у дома и быстро поймут, что еду можно готовить на собственной кухне, а не есть в кафе, что мышцы подтянуть можно на турнике во дворе, а не в фитнес-центре. Привычный городской образ жизни, в который были встроены ТЦ и их обитатели, может разрушиться. Этого ТЦ боятся больше всего», — отмечает Светлана Ярова. По ее мнению, большинство из них все-таки пойдут навстречу арендаторам, остальные окажутся в драматической ситуации, потому что арендаторы обид не забудут и потом отыграются.
Худой мир лучше доброй ссоры
По наблюдениям управляющего партнера REDSTONE.property Индиры Шафиковой, арендаторы сейчас разделились на три лагеря. «В первом те, кто из-за своей глупости или поддавшись уговорам псевдоюристов решили писать торговым центрам письма (они повторяются как под копирку) с требованием огромной скидки или, вообще, отмены арендной платы. Но ТЦ никому просто так арендную плату не отменят, а скидки готовы обсуждать в пределах разумного и, конечно, не задним числом. В дальнейшем моллы к таким просителям, скорее всего, не будут лояльны и наверняка отправят их в ротацию», — говорит она.
Во второй группе, по словам Индиры Шафиковой, оказались арендаторы, которые сразу же обратились к ТЦ с пояснениями своих действий и попросили разъяснить позицию собственника и отношение к ситуации в целом. «Это те самые арендаторы (и таких большинство), которые понимают временность ситуации и хотят продолжить работу в торговом центре. Вопрос по каждому из них ТЦ решает индивидуально. Понятно, например, что туриндустрия заглохла на время и операторы этого сектора не смогут платить аренду. Уступив им сейчас в диалоге о ставке, ТЦ потеряет доход, но приобретет лояльных партнеров в будущем, когда ситуация выправится», — говорит она.
В третьей группе — арендаторы, которые уже на грани разорения. «Они пишут письма о расторжении договоров. Очень жаль, что многие из них оказались в этой ловушке: с одной стороны — выросший курс доллара, с другой — закрытие всех границ и отсутствие товара, с третьей — коронавирус, почти обнуливший трафик. Это, как правило, тот малый бизнес, который в нашей стране и так дискриминируют. А теперь он просто упал ниже плинтуса. По каждому случаю ТЦ тоже принимает индивидуальные решения», — говорит Индира Шафикова.
При этом, по ее словам, есть отдельные случаи, когда арендаторы просто шантажируют ТЦ и не платят аренду, хотя ничего не теряют и занимают лучшие площади. «Таким следует помнить простую вещь: сегодня нам плохо и ты шантажист, а завтра нам хорошо — и ты на улице», — говорит Индира Шафикова. Она советует бизнесменам не забывать, что они арендуют частную собственность, в которую владелец вложил свои деньги. «Владелец ТЦ также платит налоги, кредиты, зарплаты персоналу, у него тоже есть семья и дети. Очень печально, когда люди в беде думают только о себе, не проявляя взаимопонимания и взаимовыручки», — заключила она.
Ольга Кожевникова, руководитель отдела торговой недвижимости компании IPG.Estate, уверена, что принятые на федеральном уровне ограничения для девелоперов и ретейлеров по факту являются обстоятельствами непреодолимой силы. «Но пока правительство РФ не спешит признать данные обстоятельства форс-мажором. Поэтому в силу не может вступить соответствующий пункт, который есть в каждом арендном договоре. С его помощью спорные ситуации между ТРЦ и арендатором регулировались бы не так болезненно», — говорит она.
Между тем на рынке уже есть прецеденты соглашений между арендодателями и арендаторами, есть примеры снижения арендных ставок или их заморозки, примеры продления арендных каникул. И эти меры позволят торговым центрам избежать массового ухода арендаторов к моменту окончания ограничительных мер.
О том, как помогает своим арендаторам девелоперская компания ADG group, читайте здесь.
«Кстати, по моему мнению, больше шансов выйти из кризиса и восстановить продажи у малого несетевого бизнеса. Они менее закредитованы и несут значительно меньше расходов, особенно если являются представителями сугубо регионального рынка», — говорит Ольга Кожевникова.
«Мы все в одной лодке. И пути преодоления кризиса тоже ищем сообща. Более того, у нас несколько договоров новых арендаторов сейчас на подписании. Жизнь продолжается», — заключила генеральный директор АО «Региондевелопмент» Ольга Вальчук.
Традиционно ретейлеры склонны занижать показатели и драматизировать, для того чтобы получать скидки у арендодателя. Такая извечная стратегия построения отношений сделала арендодателей не чувствительными, и сегодня перед лицом реальных угроз реагирование достаточно вялое и несвоевременное. Напоминает притчу про мальчика, который много раз предупреждал жителей о приближающихся волках...
Для сбалансированной оценки ситуации необходимо понять, чей предпринимательский риск актуализирован. Девелопер отвечает за то, что он поставляет ретейлеру людей к витрине, трафик. Некоторые прогрессивные западные компании-арендодатели уже сегодня привязывают аренду не к проценту с оборота магазина, а к числу людей, прошедших перед витриной конкретного магазина. Зона ответственности арендатора начинается с этого трафика. В сложившихся условиях девелопер также несет риски и терпит потери, во-первых, он зарабатывает процент с оборота ретейлера. Если у глобального ретейлера падает оборот, то у девелопера тоже падает доход. Конфликт между арендатором и арендодателем сейчас как раз на фиксированную плату. Во-вторых, у торговых центров чаще всего есть банковские обязательства. При официально необъявленном карантине на каком основании девелопер придет к банку с требованием кредитных каникул? Оснований нет, если нет ЧС в городе или стране. Получается, что сейчас ретейлер борется за часть маржи девелопера.
От некоторых крупных операторов fashion-сегмента в моллы уже поступают «письма счастья» по арендным ставкам. Причем в ультимативной форме. Такие ретейлеры традиционно арендуют площади в ТЦ на условиях процента с оборота. Сейчас же они требуют отменить даже эти условия и хотят быть в торговых центрах бесплатно, только ради присутствия бренда. Мы все находимся в одной лодке, но это уже не то партнерство, когда все гребут в одном направлении.
