Согласно исследованию компании Prologis, онлайн-ретейл требует в 3 раза больше складских площадей, чем традиционная торговля. Это связано с большим ассортиментом предлагаемых товаров, более высоким оборотом товарных запасов, значительными площадями для отгрузки и обработки возвратов.

Эксперты Prologis подсчитали, что каждый дополнительный 1 млрд евро онлайн-продаж генерирует спрос на новые логистические площади в размере 77 тыс. м². Это значит, что к 2021 году потребность глобального рынка в современных складах вырастет на 138 млн м², поскольку розничный оборот мировой интернет-торговли, по прогнозу Statista, к этому моменту составит $4,8 трлн, увеличившись с конца 2018 года на $2 трлн.

В России размах онлайн-торговли несколько скромнее. Совокупный объем рынка, по данным Data Insight, в 2018 году составил $24 млрд (1,5 трлн рублей).

«Интернет-торговля оценивается в 5% от общего объема розничных продаж в стране. Но темпы развития сегмента даже после кризисного провала в 2014 году остаются на уровне 19-20% в год. Взрывной рост этого сегмента привел к формированию колоссальной потребности в логистической инфраструктуре», — рассказал на форуме PROEstata-2019 руководитель отдела консалтинга Skladman USG Ярослав Дарусенков.

Ближе к покупателю
Игроки сегмента e-commerce делают ставку на быструю доставку покупок клиентам. По данным Data Insight и Dostavista, спрос на услуги быстрой доставки в России уже достиг 11% от общего объема. Причем у 41% покупателей потребность в быстрой доставке возникает хотя бы раз в 3 месяца. «Скорость доставки — второй по важности фактор (после цены доставки), на который обращают внимание покупатели интернет-магазинов. За срочную доставку 72% покупателей готовы доплатить», — говорят эксперты.

Для быстрой доставки ретейлерам нужны склады в городских районах. Но свободной земли под создание таких проектов в городской черте все меньше. Общий объем складской недвижимости в пределах МКАД, по оценкам Skladman USG, составляет 1,5 млн м². Но это в основном проекты класса С — устаревшие и без нужной интернет-ретейлу инфраструктуры. Между тем потребность в них так высока, что ставки аренды на такие объекты в Москве значительно выше, чем за МКАД. По данным Skladman USG, ставки на склады класса В и А в Москве составляют 5,1-5,2 тыс. рублей за 1 м² в год (в отдельных случаях до 10-11 тыс. рублей). Хотя средняя базовая ставка аренды складов в московском регионе по новым сделкам составляет 3,5-3,7 тыс. рублей за 1 м².



«Рынок участков под новое складское строительство в Москве очень ограничен. Местные власти создание складов внутри МКАД не одобряют. Они за качественные рабочие места и за комплексное развитие территорий. Если склады будут появляться в столице вместе с промышленными объектами или с ТПУ, то пожалуйста. А если отдельно в Москве — нежелательно», — говорит Ярослав Дарусенков. По его словам, диапазон стоимости участков под склады в Москве составляет 100-150 млн рублей за 1 га. Но реальные сделки проходят по 45-60 млн рублей за 1 га.

«Купить несколько гектаров за кэш по таким ценам очень больно. А брать надо от 20 га, поскольку склад должен иметь возможность расти вслед за развитием своих клиентов. Выход — договариваться с лендлордами. Но у них позиция такая — цена на хорошие участки оценивается в евро. Им же надо на что-то жить на Лазурном Берегу», — говорит управляющий партнер LOGISTICS PARTNERS Сергей Лысенков.



Мало земли — много этажей
Инвесторы придумывают разные ухищрения — строят и реконструируют высотные объекты так, что внизу оказывается склад, а выше — производство. Это распространенная практика в промзонах столицы. А следующим шагом в развитии складской индустрии, по мнению экспертов, станет строительство многоуровневых и многоэтажных объектов.

Такие склады уже давно строят в Азии, где экономика растет бурно, а земля в дефиците. Буквально за несколько десятилетий такие города, как Гонконг, Сингапур, Бангкок, Джакарта и Токио превратились в гигантские мегаполисы и взметнулись ввысь. Средняя высотность склада в Гонконге составляет 12 этажей, в Токио и Сингапуре — пять этажей.

В последние годы строят такие склады не только в Азии. Первый 3-этажный логистический склад появился в прошлом году в американском Сиэтле. И еще три склада такого формата находятся на разной стадии реализации в Нью-Йорке. Есть проекты и в Европе. Например, в северной части Парижа компания Sergo недавно построила 2-уровневый склад, где находятся 48 погрузочных доков на первом этаже и 25 доков — на втором. Арендатором этого склада уже стала компания IKEA. А весной прошлого года компания Gazeley купила 2,4 га в 2,5 мили от лондонского Сити под строительство 3-уровневого склада. Его будут использовать в качестве городского логистического хаба. На каждом этаже будет 26 доков и четыре входа.

Многоярусные и многоэтажные складские объекты — не одно и то же. «У многоярусных высота перекрытий значительно больше стандартных 10-12 метров. Обычно они имеют встроенную или стеллажную систему, интегрированную в каркас здания. А многоэтажные — именно из нескольких этажей. Сначала они использовали грузовые лифты для подъема грузов. Но сейчас в тренде склады с рамповым доступом — там грузы на верхние этажи доставляют грузовые автомобили. В Европе также встречается квазивариант многоэтажных складов. Это когда мезонинный этаж в стандартной складской «коробке» используют для многоуровневых операций, например для обработки потока возвращаемых товаров. Особенно популярно такое решение в фулфилмент-центрах, ориентированных на онлайн-ретейл», — пояснил сопредседатель складского комитета АИП России, управляющий партнер Skladman USG Евгений Нумеров.

По его словам, при стоимости земли 50% от всех строительных затрат на проект строить вверх становится экономически целесообразно. «Но в России стоимость земли составляет обычно 10% от общей стоимости склада. Поэтому высотные склады у нас не в тренде. Во всяком случае пока», — говорит он.

Тем не менее первые многоэтажные склады уже появились в Москве. Екатерина Морозова, управляющий директор PNK Group, рассказала, что в прошлом году ее компания купила землю к северу от Москвы, в 500 метрах от МКАД, в районе Алтуфьевского шоссе.

«Мы хотели построить там складской комплекс площадью 80 тыс. м². В итоге сделали его частично 2-этажным площадью 108 тыс. м2. Этажи автономны — с каждого из них предусмотрена полноценная отгрузка. Они соединены эстакадой без лифтов. Проект в завершающей стадии», — сообщила она. По словам Екатерины Морозовой, число запросов на склады ближе к МКАД растет, поэтому компания задумала создать еще один многоэтажный логопарк у станции метро «Медведково».

«Строительство начнем весной. Проект общей площадью более 100 тыс. м² будет состоять из двух многоэтажных зданий. Первое из них площадью 65 тыс. м2 будет двухэтажным и будет вписано в рельеф. Уже есть запрос от потенциального арендатора на все здание целиком. Но, возможно, сдадим его в нарезку.», — сообщила она. Во втором здании будет больше, чем два этажа. Но пока оно находится в начальной стадии проектирования.



Страхи и надежды
К рискам, которые могут быть у проектов, эксперты относят сложности проектирования и значительные расходы на строительство. Дело в том, что для высотных складов характерна многоуровневая мезонинная система хранения (в 3-5 этажей), повышенная нагрузка на пол, повышенные требования к системе кондиционирования и вентиляции (климат должен создаваться на всех уровнях склада, поскольку люди работают на всех «этажах»), а также более высокий уровень автоматизации логистических процессов (в России мало техники, которая позволяет обслуживать такие склады). «А еще сложно оценить высотный склад как инвестиционный продукт, поскольку на рынке пока такие проекты в новинку», — добавил Евгений Нумеров.

Есть и другие факторы, которые пока удерживают инвесторов от строительства высотных складов. «Психология инвестора такова, что синица в руках сейчас лучше журавля. А в таких проектах много рисков. На США в таких вопросах лучше не оглядываться. Там каждый 3-й житель играет на фондовом рынке и ежемесячно откладывает на накопления по $100-120, из которых $1 стандартно тратит на благотворительность. Даже не знаю, когда мы к этому придем», — отмечает Сергей Лысенков.

Но высотность объектов, по его словам, в ближайшее время станет реальным конкурентным преимуществом складских девелоперов. «Я лично новые проекты в горизонте 5-7 лет буду делать не 12-метровыми, а 15-метровыми. На ставку это не повлияет, но емкость проектов вырастет на 15%», — говорит он.

«Склад — это порождение запроса на эффективность и оптимизацию. Но у компаний рынка е-commerce не все процессы устоялись. Они сами не знают, надолго ли им нужны будут высокие склады с мезонинами и несколькими этажами. Но в долгосрочной перспективе тренд на создание таких объектов будет актуален», — считает директор по аренде и маркетингу Raven Russia Вячеслав Холопов.

По прогнозу Давита Манукяна, управляющего директора компании COMITAS, в ближайшее время многоэтажные склады и склады с многоярусным хранением станут привычным решением для российского логистического рынка, во всяком случае вблизи крупных городов. «Склады автоматизируют не для сокращения людей, а для максимизации логистических процессов. Происходящие изменения в отрасли даже нельзя назвать трендом, это фундаментальный структурный сдвиг. Проектирование складов идет по принципу «форма следует за функцией». Хотя до Китая нам пока далеко», — заявил он на Складской конференции в Москве.