Подписаться
Об этом на XV складской конференции в Москве заявили эксперты Knight Frank. Эксперты отметили, что качественные склады есть сегодня во всех городах-миллионниках России. Больше всего их, конечно, в двух столицах: на долю Москвы приходится 56% от общероссийского предложения (10 лет назад было 59%), а на долю Петербурга — 13% (10 лет назад было 17%). Среди регионов самые высокие показатели у Екатеринбурга, Новосибирска и Самары.
Совокупный объем ввода складской недвижимости в стране по итогам года составит 1,7 млн м2, что на 42% лучше показателя 2018 года. В том числе 1,2 млн м2 складов появится в Московском регионе (за 8 месяцев их ввели 450 тыс. м2), еще 130 тыс. м2 — в Петербурге и Ленобласти (уже сдано около 100 тыс. м2), остальное — в регионах. Но половина новых складов строится под конкретных заказчиков. Поэтому их появление большого влияния на рынок не окажет, уточнили в Knight Frank. По данным экспертов, доля свободных площадей на складском рынке постепенно снижается. Сейчас она в среднем по рынку составляет около 6%. В том числе в Москве и Петербурге — на уровне 3%.
Из-за высокой вакансии впервые за 6 лет на рынке складской недвижимости двух столиц наблюдался рост арендных ставок. «С начала 2019 года ставка аренды выросла на 2,7% и по итогам первых 8 месяцев составила 3750 рублей за 1 м2 в год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей», — уточнили в Knight Frank. По их прогнозам, до конца года средний уровень ставки в столичном регионе увеличится на 4% относительно показателя конца 2018 года, а в Петербурге и Ленобласти — на 5,6%.
В регионах самый высокий уровень запрашиваемой ставки аренды с начала года был зафиксирован во Владивостоке — 4500 рублей за 1 м2 в год и в Хабаровске — 4200 рублей за 1 м2 в год. Причина — дефицит площадей.
Самый высокий спрос на склады формируют предприятия торговли (стационарной и электронной). Если 10 лет назад на них совокупно приходилось 35% спроса, то сейчас — 48%. Причем на долю электронной торговли уже приходится 8% спроса. «E-commerce остается одним из ключевых потребителей складских площадей. К концу этого года доля сегмента в общем объеме спроса увеличится как по Москве (до 10-12%), так и по России — до 30-35%. Этот рост обеспечат не только сделки компаний сектора e-commerce, но и сделки офлайн- ретейла, который увеличивает объемы онлайн-продаж, а также сделки компаний, оказывающих транспортные и логистические услуги преимущественно участникам сектора онлайн-торговли», — прогнозируют в Knight Frank.
На рынке складской недвижимости наблюдается высокая активность потенциальных арендаторов и покупателей. Но внимание конечных пользователей в первую очередь сфокусировано на проектах built-to-suit ввиду малого объема спекулятивного предложения. По итогам 8 месяцев 2019 года по всей стране заключены сделки на 1,35 млн м2 складских площадей. Это почти на 100 тыс. м2 превышает прошлогодние показатели. Если тенденция сохранится, то 2019 год обещает стать рекордным по объему арендованных и купленных площадей и в столицах, и в регионах. Основные тренды рынка: ожидание роста инвестиций в складской сегмент, поскольку это стабильное вложение денег, очевидное и активное разделение складов на объекты разного вида и профиля, смещение спроса в города с население 250-500 тыс. человек и рост доли автоматизированных складов под запрос самого активного потребителя — е-commerce.
Ставки на склады, по нашим данным, уже сейчас могут быть больше 4 тыс. рублей за «квадрат» в год. Но только в случае продления договоров аренды. Экономика не развивается. Поэтому признаков фундаментального роста складского сегмента я не вижу. Просто рынок вошел в такой цикл, когда возникло здравое равновесие спроса и предложения. Прогноз мой умеренно-оптимистичный. Рост сегмента будет, но без бурных всплесков активности.
Не надо питать иллюзий. Все игроки складского рынка идут за клиентами. А у них кризис. Арендаторы пытаются усушить ставки. Хотя бывают специальные запросы — на особую локацию или особый вид склада. Тогда ставка аренды может быть очень большой. Что касается е-commerce, то посмотрите, как активно лидеры этого рынка строят складскую инфраструктуру под себя. Они делают это не от хорошей жизни, а потому что нет достойной альтернативы.
