Проблему развития складской индустрии в российских регионах обсудили участники XV складской конференции в Москве. По данным Knight Frank, в России сейчас эксплуатируется почти 30 млн м² складов. За последние 10 лет сегмент утроился. Но основное предложение сосредоточено в двух столицах: доля Московского региона составляет 56% (здесь находится 26 млн м² складов), а доля Петербурга и Ленобласти — 13% (3,4 млн м²). На все остальные регионы страны приходится лишь 8,3 млн м² качественных складов.

В этом году, по прогнозу экспертов, в регионах появится еще около 330 тыс. м² складских площадей. Причем по итогам 8 месяцев уже введены в строй 105 тыс. м² складов, что на 10% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Среди них такие крупные проекты, как логопарк «Высота» в Екатеринбурге (более 25 тыс. м²) и новая очередь логопарка «Сигма» в Уфе (17 тыс. м²).

Но свободных складов в регионах все равно не хватает. «Доля пустых площадей в качественных складских комплексах в крупных городах страны, за исключением Москвы и Петербурга, оценивается в 6%. Это 470 тыс. м² в абсолютном выражении. Но есть города, например Уфа и Хабаровск, где свободных складских площадей вообще нет. По этой причине там очень высоки ставки аренды. В том же Хабаровске они составляют 4,2 тыс. рублей за 1 м² в год при среднем показателе по России на уровне 3,8 тыс. рублей за «квадрат», — сообщил директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко.

По словам эксперта, дефицит складов в регионах и рост арендных ставок в этом сегменте создают благоприятные условия для складского девелопмента в городах-миллионниках и способствуют появлению складских проектов в городах с населением 250-500 тыс. человек.

Плечо доставки 250 км
Пока же складов в стране объективно недостаточно, особенно за Уралом. «На территориях за пределами европейской части страны у нас среднее плечо доставки составляет 250 км. Это, разумеется, влияет на качество товара и на его цену. И это общая проблема российских ретейлеров. Решить ее сами мы не можем.
Ведь вход в каждый новый регион — это долгий процесс, и сразу заходить туда со своими складами слишком рискованно», — сетует директор департамента развития логистической инфраструктуры и технологий X5 Retail Group Дмитрий Визир.



По его словам, пока склады в регионах развиваются в основном под запрос крупных ретейлеров. И часто от этого запроса отстают. «Кто-то из коллег покупает склады в регионах, кто-то арендует, есть сделки в формате 3PL (логистический аутсорсинг). Мы стараемся строить сами, потому что для нас собственная логистика — это вопрос безопасности бизнеса. Все-таки у нас 15 тыс. магазинов «Пятерочка» по стране. Но 3PL мы тоже пользуемся и хотим, чтобы его было больше. Но качество и цены этой услуги нас не всегда устраивают», — пояснил он.

Елена Рулева, руководитель отдела внутренних закупок компании OZON, рассказала, что ее компания нуждается в 1,5 млн м² складов для нормальной работы и развития. «В регионах они в дефиците. Поэтому мы сами активно инвестируем в их строительство», — рассказала она.

При этом более активное развитие сдерживает ограниченность ресурсов. «И речь не только о дороговизне самого строительства складов, но и о потребности расширять штат. Мы в этом году наберем в России 4 тыс. новых сотрудников и 35% из них — в регионах. Это большие расходы. Поэтому для своего развития мы выбираем города с наибольшим потребительским спросом и перспективой его роста, чтобы быстрее отбивать расходы», — сообщила Елена Рулева.



Она добавила, что компания хочет быть ближе к потребителю, а потребитель хочет получать товар в течение 2 дней после заказа. «Чтобы удовлетворить этот запрос, мы планируем в 2 раза расширить сеть доставки по стране к 2020 году. Но инфраструктуру второго плеча мы развиваем в партнерстве с другими ретейлерами, в частности с Х5, «Обувь России», а также с «Почтой России». У нас много пунктов выдачи на их площадях. Такая модель развития для нас пока оптимальна», — отметила она.

Сделай сам
Несмотря на очевидный спрос, застройщики и операторы складской недвижимости развиваться в регионах не спешат. «К нам приходят заказчики с предложением строительства складов под их требования. Но мы сейчас девелопментом не занимаемся. Нам важно, чтобы поток денег шел в наших проектах с первого дня. Поэтому мы объекты покупаем готовыми. И наша главная компетенция — грамотно управлять своим портфелем», — говорит директор по инвестициям компании Raven Russia Роман Мусин.

«Все игроки складского рынка идут за клиентами. А сейчас кризис, поэтому наши основные заказчики, ретейлеры, пытаются усушить ставки или просто сворачивают программы экспансии в регионы», — поясняет генеральный директор компании ID Logistics в России Вера Горбачева. Тем не менее, по ее словам, драйвером развития складского сегмента может стать интернет-торговля. «Лидеры этого рынка во всех регионах строят складскую инфраструктуру под себя сами. И делают они это не от хорошей жизни, а потому что нет достойного предложения. Это серьезный тренд последнего времени», — утверждает она.

Исполнительный директор компании Radius Group Захар Вальков также заявил, что онлайн-торговля — драйвер складского рынка, но отметил, что склады для e-commerce — не стандартные «коробки», а особенный продукт. «Во-первых, там много персонала, который работает на фасовке. По этой причине примерно 15% площадей в таких проектах занимают офисы (а не 5%, как на обычных складах). Во-вторых, такие проекты требуют дополнительных электрических мощностей, поскольку их приходится оснащать специальным оборудованием для сортировки товаров. В-третьих, в них иное внутреннее зонирование. Все эти нюансы придется учитывать девероперам, которые планируют новые складские проекты, в том числе в регионах», — говорит он. По наблюдениям Захара Валькова, онлайн-ретейлерам очень интересна городская логистика.

«Поэтому девелоперы анализируют возможности строительства складов внутри городов. За этим будущее. Но рынка здесь пока нет. Конечно, такие складские объекты для арендаторов будут стоить раза в два больше, чем на периферии. Но за близость к покупателю придется платить», — отмечает он.



Андрей Постников, управляющий директор ГК «Ориентир», в свою очередь напомнил, что сейчас перед крупнейшими российскими игроками рынка онлайн-торговли стоит дилемма: или демонстрировать прибыль сейчас и не участвовать в гонке за лидерство в среднесрочной перспективе, или инвестировать в развитие логистической инфраструктуры, в ассортимент, в промоушен, чтобы претендовать на звание лидера, но нести существенные затраты.

«Второй вариант — это основная стратегия развития крупнейших игроков интернет-ретейла. Показатели роста бизнеса, которые они демонстрируют, зашкаливают. Поэтому рынок верит, что они будут направлять финансирование в девелопмент складской недвижимости», — говорит Андрей Постников.

«Сейчас на российском рынке электронной торговли нет лидера. Около 20% оборота онлайна в денежном исчислении приходится на AliExpress. Доли остальных игроков примерно одинаковые. Всем им надо строить федеральную систему складов, чтобы стать ближе к людям. Кто сможет это сделать первым, тот и выиграет гонку», — уверен исполнительный директор Sberbank CIB Investment Research Вячеслав Романов.

Гиганты не дремлют
Смотрят в сторону развития регионального рынка складов и крупные российские компании. Так, в прошлом году ВТБ объединился с «Почтой России» для строительства логистическо-почтовых центров по всей стране. В течение 3 лет партнеры вложат более чем по 20 млрд рублей в создание 38 таких объектов общей площадью более 400 тыс. м², а после их планируют превратить в фулфилмент-центры.



Но в битве за рынок складов у ВТБ с «Почтой РФ», похоже, появился серьезный конкурент. Как рассказал на конференции генеральный директор «СберЛогистика» Сергей Малышев, его компания создает федеральный складской агрегатор, который будет работать как на собственных складских площадях, так и на площадях региональных партнеров.

«Это будет качественный складской сервис на цифровой платформе. Работать он будет по принципу агрегатора такси. Так что надеюсь со временем порадовать ретейлеров снижением ставок, о котором они так много говорят», — сообщил он. Сейчас, по его словам, «СберЛогистика» подыскиваем площади нужного качества во всех крупных городах страны. «У кого-то из нынешних игроков складского сегмента мы долю, видимо, откусим. Чудес не бывает. Но поскольку в перспективе рынок будет расти, всем на нем найдется место», — заключил Сергей Малышев.