Многие российские рынки родом из СССР, а некоторые и царей помнят. В прошлом веке их в худшем случае сносили, в лучшем — перепрофилировали в обычные торговые центры. За последние 20 лет возник новый тренд — реновация. Но пока он довольно робкий — охватил, по разным оценкам, от 2 до 4% старых рынков. Это скромно, если вспомнить, что в том или ином виде рынки есть во всех российских городах. В Москве и ближайшей области (радиусом около 10 км) работает 46 рынков, в Петербурге их 24, в других городах-миллионниках — по 5-10 на мегаполис.

Столицы задают моду
После кризиса 2014 года на волне разговоров об импортозамещении и развитии отечественного сельского хозяйства развитие рынков оживилось. Их стали массово переделывать в гастромаркеты, где фуд-холлы совмещены с продажей свежих фермерских продуктов. Этот тренд пришел с Запада и начал свое победное шествие по России со столицы.

В Москве программа реконструкции старых рынков стартовала в 2015 году. И уже в 2017 году с легкой руки инвесторов из Ginza Project в новом образе предстал Даниловский рынок. Следом в фуд-холлы превратились Усачевский рынок и рынок экопродуктов в Коньково. Были обновлены Черемушкинский рынок и Центральный на Рождественском бульваре. На очереди Дорогомиловский и Багратионовский рынки.

«Инвесторы быстро поняли, что новый формат перспективен, и к развитию фуд-холлов подключились звездные рестораторы, собственники фермерских рынков и управляющие, девелоперы торговых центров и другие инвесторы. Рынки новой волны становятся своеобразными центрами притяжения — местами, где можно не только купить продукты или перекусить, но также встретиться с друзьями и провести деловые переговоры. И этот тренд идет в ногу с модой на ЗОЖ», — объясняет популярность формата руководитель отдела ретейл-консалтинга департамента торговых площадей компании JLL Полина Жилкина.

В Петербурге планы по реновации старых продовольственных рынков только зреют. Почти все рынки находятся на площадях, которые арендуют у города. Многие договоры аренды истекли. Для заключения новых нужно проводить аукционы. Фонд имущества Петербурга заявлял о планах провести торги по пяти рынкам. В списке — Кузнечный рынок, также Мальцевский, Московский, Ломоносовский и Невский. Но торгов еще не было.

А первый проект реновации реализовал собственник Василеостровского рынка. Рынок разделили на несколько частей: продуктовый, центральную площадь, где работают кафе и цветочные лавки, и еще почти 900 м² заняла гастрономическая часть. «Гастрономическая часть — неотъемлемая часть любого современного рынка во всем мире. Куда бы вы ни приехали, везде есть готовая еда. Это атрибут времени. Но людям хочется простоты и комфорта, а еще возможности выбирать и экономить свое время», — говорила ранее Ольга Никифорова, директор по развитию проекта Василеостровского рынка.

По такому же принципу развиваются и западные рынки. Даже известные европейские рынки, которые являются объектами исторического наследия и потому ограничены в возможностях преобразования, все же следуют современной тенденции и постоянно обновляют зоны food&beverage. «Например, Covent Garden в Лондоне, обслуживающий покупателей в течение нескольких столетий, постоянно корректирует состав арендаторов, добавляя актуальные концепции кафе и ресторанов, позволяющие людям комфортно чувствовать себя в торговом пространстве», — говорит старший аналитик департамента исследований рынка Colliers International Константин Будагян.  

«На современных рынках работают и кулинарные школы, и бары, и гастрономические мануфактуры, и ресторанные концепции. Еда как таковая становится такой же важной составляющей современного рынка, как продажа овощей, фруктов и другой продукции. Рынки все больше превращаются в общественные пространства для социального общения, хотя и сохраняют национальный колорит и местные традиции. Я бы сказал, что современный продовольственный рынок — это новая модель потребления, которая связана и с атмосферой, и с качеством товаров, и с времяпровождением. Это уже не то, что мы привыкли видеть исторически. Это новый вид недвижимости», — говорит глава российского филиала «Мунитор Группе» Вальдемар Вайс.

Дорого и долго
Почему же реновация рынков идет так медленно и большинство из них продолжают работать с устаревшим оборудованием, в ветхой обстановке и без четкой концепции? Эксперты назвали несколько причин.

Во-первых, инвестору трудно решиться на этот шаг, поскольку реновация — дело дорогое и долгое. «Она лишает собственника арендного дохода (или значительной его части) на долгий срок — от 2 лет и более», — называет первую причину Полина Жилкина.

«Большинство рынков не хотят вкладывать значительные средства и терять арендный доход на время ремонтно-строительных работ. Они просто обновляют фасад с интерьерами и меняют арендаторов на более качественных. Пример — Велозаводский рынок, открытый в Москве в марте 2018 года», — говорит младший консультант направления коммерческой реализации торговых площадей, отдела торговых помещений CBRE в Московском регионе Ксения Чернулич.

«Все хотят завершить преобразования в максимально короткие сроки, чтобы снизить потери. Но спешка может привести к поверхностным изменениям. А для качественного рывка нужна серьезная переделка», — добавляет Константин Будагян. Он также отметил, что многие инвесторы боятся, что после реновации потеряют прикормленную годами аудиторию. «Уход от сложившегося образа «того самого места, где можно купить разнородную сельхозпродукцию» — это риск. На рынок ходят люди в возрасте, которые перемен не любят. Их легко потерять. А для завоевания новой аудитории могут потребоваться годы», — поясняет он.

С коллегой согласна заместитель директора департамента стратегического консалтинга компании RRG Евгения Плотникова. «После реконцепции многие рынки поднимают ставки аренды, чтобы быстрее оправдать вложенные в ремонт деньги. А это ведет к повышению цен на продукты. Но сегодня обратный тренд — люди стремятся экономить. Поэтому, придя на свой любимый рынок после реконцепции, они хотят увидеть прежние цены. Иначе могут испугаться и уйти. Так что перспективы у проектов реновации рынков есть в основном в городах с достаточно высоким (для страны) уровнем доходов», — говорит Евгения Плотникова.

Кто в доме хозяин?
Вторая проблема — собственность. Вальдемар Вайс напомнил, что большинство рынков находится сегодня в руках муниципалитетов. «Но чиновники такие объекты не развивают, а лишь поддерживают в рабочем состоянии. А торговлю там по факту контролирует криминал (не только в маленьких городах). Поэтому договоры аренды на рынках получаются странные, и инвесторы совершенно здраво опасаются вкладывать деньги в такие проекты. Мы, например, с коллегами занимались рынком в Волгограде. Но инвестор так и не смог получить гарантии от властей, что его не выкинут вон после инвестиций. Юридически отношения оказалось сложно зафиксировать на разумный срок — достаточный для окупаемости и получения дохода. И проект не сложился», — делится Вальдемар Вайс.

Старое и кривое
Третья проблема — старая инженерия и неприспособленная архитектура рынков. «Исторические рынки часто имеют сложную геометрию помещений. Это требует особого внимания к навигации и структуре пространства, а также более продуманного подбора арендаторов», — говорит Константин Будагян. По его словам, все это — дополнительные затраты, которые не многие инвесторы готовы на себя брать.

«В процессе реновации приходится полностью менять технологии хранения товаров и их предпродажной подготовки, перекладывать сети, делать новое зонирование. Общепит там обычно перемешан с местами продаж. Чтобы его выделить, надо соблюсти кучу норм и СанПиНов. А это тоже сложная задача», — добавляет Вальдемар Вайс.

Часто при реновации рынков в их состав включают новые функции общепита. А им нужны особые условия: электрическая мощность, вытяжка, зоны для хранения продуктов и мойки посуды, добавляет Евгения Плотникова.

Фермеры — вперед!
Еще одна проблема — отсутствие четкого понимания вектора развития рынков. «Декларируется, что они должны стать ключевыми площадками для фермеров. Но тогда, спрашивается, почему большинство из них до сих пор монополизированы перекупщиками. Фермеры не могут туда пробиться. На рынках в основном представлены товары с оптовых баз — не всегда даже отечественного происхождения и не всегда прошедшие нормальный контроль», — утверждает Вальдемар Вайс. В качестве счастливого исключения он упомянул рынок «Стрижи» в Новосибирске. «Его владельцы всячески помогают фермерам и с оформлением точек продаж, и даже с персоналом. Но это редкий случай», — говорит Вальдемар Вайс. А в Европе, по его словам, в состав учредителей УК, которые управляют рынками, обязательно входят ассоциации фермеров: «Это гарантирует объектам независимость, помогает самоорганизации и коллегиальному управлению. Их работа становится более эффективной».



Эксперты уверены, что в одиночку бизнесу большинство из перечисленных проблем не решить. «Государство должно минимизировать риски инвесторов в рамках текущего законодательства. Но пока законы таковы, что больше защищают недобросовестных предпринимателей, чем инвесторов. Поэтому эксплуатация рынка на уровне выжимания из него соков — распространенное упражнение. А случаи реальной реновации единичны», — говорит Вальдемар Вайс. Развивая рынки, по его словам, надо помнить о кластерном устройстве городов, о проблеме урбанизации и разумном распределении видов недвижимости по территории мегаполисов. «Рынки не должны мешать друг другу и традиционной сетевой торговле», — заключил Вальдемар Вайс.