Если говорить об индустриальных парках (а я представляю петербургский проект «Марьино» площадью 130 га), то организованных промышленных площадок в городе немного, но они довольно большие. До 2014 года у них был стабильный поток клиентов — международных производственных предприятий. Но после присоединения Крыма иностранцы массово пересмотрели планы развития в России. И стали возвращаться только ближе к середине 2016 года, когда смирились с политическими изменениями и почувствовали некоторую стабильность рубля. 
Следующий, 2017 год был активным. Но надо признать, что программы локализации и импортозамещения не смогли в полной мере компенсировать отрасли те потери, которые она понесла. А в этом году политическая напряженность, санкции и нестабильный рубль опять заставили международных игроков сделать шаг назад. И если 2 года назад, оправившись после крымского шока, на конференциях в Европе обсуждали, как вести бизнес в России — как сюда инвестировать, как управлять активами, то сейчас говорят лишь о том, как с Россией торговать. О бизнесе речи больше нет. Для многих тема ушла с повестки. 

Так что площадки, которые были подготовлены для иностранцев, пустуют. Но появились новые клиенты. Крупные и средние иностранные и российские компании, которые все же готовы расширять свой бизнес здесь, но хотят минимизировать риски, заказывают проекты в формате build-to-suit (строительство под конкретного заказчика) на 10-20 тыс. м² и даже больше. Склады для ретейла — один из примеров таких запросов. А второй вид клиентов — небольшие российские компании, которые покупают маленькие пятна (не более 1 га) под здания площадью от 1-2 тыс. м². 

Вместе с запросами клиентов изменилась и экономика проектов индустриальных парков. Мы в индустриальном парке «Марьино» тоже приняли решение идти по пути мелкой нарезки участков, хотя изначально ни мы, ни наши конкуренты не собирались резать свои 100 га по 0,5 га и продавать. Это проблема, потому что в итоге на территории может получиться «муравейник». Да и экономика проекта страдает — приходится строить дополнительные дороги и прокладывать сети. Но мы идем от спроса. И поэтому утвердили концепцию, в рамках которой предлагаем под застройку от 0,2 до 0,8 га в «Марьино».

Что касается проектов build-to-suit, здесь появляются дополнительные участники — инвесторы. Они готовы приобретать здания в индустриальных парках с хорошими арендаторами, например сетевыми ретейлерами. Но дополнительное лицо в сделке — всегда сложность, поэтому такие проекты идут гораздо медленнее. Тем не менее у нас сейчас в переговорах несколько сделок с потенциальными инвесторами и арендаторами. Их мало, но они довольно крупные. Инвесторы в них рассчитывают на доходность 12-13% годовых.

Что привлекает их в индустриальные парки? Во-первых, здесь решены все градостроительные вопросы, от которых зависят сроки реализации проекта. Во-вторых, решен вопрос санитарно-защитных зон (это особенно актуально для пищевой и фармацевтической промышленности). Понятно, кто твои соседи, и есть УК, которая обеспечивает с ними конструктивный диалог. 

Но в перспективе успех индустриальных парков будет зависеть от успеха экономики страны. Вряд ли они со временем превратятся в логистические. И вряд ли мелкие клиенты полностью решат вопрос их заполнения. Но управляющим компаниям индустриальных парков придется приспосабливаться — создавать новые продукты, адаптироваться под клиента. 

В целом наличие индустриальных парков — благо, поскольку именно туда благодаря качеству предложения время от времени все-таки идут иностранные компании. А они — индикатор благополучия региона. Когда минувшим летом в «Марьино» пришла немецкая компания Sarstedt, которая делает материалы для забора крови, договор с ней мы подписывали на ПМЭФ. Хотя размер сделки в масштабах города был небольшой — всего 4 га, но факт прихода в Санкт-Петербург солидного немецкого инвестора имеет большое значение для экономики города. 

Что касается возможного переезда в индустриальные парки действующих предприятий города, то на таких клиентов мы не особенно рассчитываем. С ними очень много трудностей. Во-первых, они обычно считают, что обладают ликвидной землей, которую можно будет выгодно продать под жилую застройку. Но на цену таких площадок может оказывать значительное влияние необходимость очистки грунтов от химических загрязнений и соответствующие затраты. Так что найти покупателя на такую землю бывает трудно. Во-вторых, многие из них работают по оборонному заказу. Вроде согласуешь с ними переезд. Но они неожиданно получают новый заказ, и, пока его не исполнят, о перебазировании не могут даже думать.

Арендаторы складов перетекают из проекта в проект. Кто предложит лучшую ставку — туда и идут. Ставка меняется незначительно. Запросов от новых игроков практически нет. И нет иностранных инвестиций, которые раньше позволяли строить объекты. Иностранцы, которые были на нашем рынке до кризиса, с трудом отбили то, что вложили, и ушли, забрав все что могли. 

Тем не менее у нас в портфеле есть проекты для иностранных инвестиционных фондов — строительство объектов с последующим управлением. Но это редкие сделки и только под клиента. Фонды даже готовы брать незавершенные проекты и доводить их до ума. Главное требование — чтобы в проекте был арендатор, готовый 10 лет платить аренду. А таких мало. Все выстраивают стратегии, осторожничают.

Драйвером развития складского рынка может стать интернет-торговля. Для данного сегмента склады становятся все более технологичными и стремятся к автоматизации. Но тут есть два весомых ограничителя.

 Первый — начинка таких объектов сопоставима с ценой самого здания. Часто случается, что озвучиваешь ее клиенту, и он уходит. Банки не готовы кредитовать оборудование, так как понимают: случись что, оборудование не продать. 

Второе ограничение — дешевая рабочая сила. Экономичнее нанять много неквалифицированных работников, чем строить конвейер. Однако уже сейчас из 10 человек сложно выбрать даже одного, чтобы доверить элементарную работу «возьми-принеси». Среднестатистическая ошибка человека в комплектации заказа (то есть оформление возврата) обходится складу в 6 тыс. рублей.

Приведу два примера. «А Плюс Девелопмент» сейчас строит в Подмосковье крупнейший склад в Европе для отечественной компании Wildberries. Первую очередь вот-вот запустят, и там на сборке заказов будет работать тысяча человек. Мы прикинули, что автоматизация процесса может сильно снизить издержки собственника, отбив зарплату через 3-6 лет. Но Wildberries предпочитает не рисковать, инвестируя в автоматизацию, так как в нынешних условиях опрометчиво замораживать капитал на такой долгий срок. 

Второй пример — «ИКЕА», у которой уже есть полностью автоматизированные склады в Европе. Скоро они откроют стеллажный склад высотой 50 м в Подмосковье. И инвестировать не боятся. У них внутренние процессы сложнее и без автоматизации не обойтись. 

Склады-холодильники — отдельная тема. Поскольку различные товары требуют различных условий хранения: температуры, влажности, вентиляции, то просто невозможно построить мультиморозильник, который сможет обеспечить нужды каждого арендатора. Поэтому многим проще взять в аренду стандартный сухой склад, на который установить собственное оборудование, настроенное на необходимые параметры. Это оптимальное решение. 

Много проблем и со складами для фармацевтической отрасли. Лекарствам нужен особый температурный режим и повышенный класс опасности. Объекты получаются сложнее и дороже. И вроде бы спрос на них есть, но вкладываться никто не хочет.

Наша группа компаний инвестирует в строительство складских комплексов и комплексов производственного назначения на собственном земельном банке. Строим по системе build-to-suit под конкретного заказчика. В 2018 году заключен контракт на строительство более 15 тыс. м² высокотехнологичного производственного здания для крупной международной производственной компании, входящей в Top 500 Fortune Company. Почему не строим спекулятивные объекты в том объеме, в котором строили раньше? Потому что на текущий момент инвестиционная привлекательность строительства build-to-suit полностью себя оправдывает.

Мы также готовы рассматривать строительство высокоавтоматизированных складских комплексов-хабов. Это перспективное направление ближайшего будущего. Но пока на рынке очень малый процент компаний, готовых заказывать сложные автоматизированные объекты из-за долгого периода возврата инвестиций. 

В 2018 году возник стойкий спрос со стороны отечественных производственных компаний. Мы готовы наполнять свой индустриальный парк «RAUM Бугры» такими резидентами, но тут есть тонкость — отечественным компаниям требуются небольшие площади от 3 тыс. до 10 тыс. м². Поэтому мы ищем несколько клиентов, которых можно разместить в одном здании. В этом случае экономика проекта становится более интересной для всех участников. 

Что касается объектов для ретейла, то здесь все непросто. Мы уже полтора года общаемся с крупной федеральной сетью, но это сложный процесс, который пока не завершился. Рентабельность проекта для нас и для такого заказчика — очень разные понятия. Окупаемость проекта на условиях заказчика — более 15 лет, что не соответствует нашим ожиданиям. Ретейлер рассматривал несколько участков в Петербурге у разных девелоперов. Но пока еще не определился.

Что касается перспектив формата индустриальных парков, то, по моему прогнозу, в ближайшие 5 лет такие территории будут планомерно развиваться, но затраты девелоперов на подготовку территорий под новые проекты вырастут на 30-40% за ближайший год. Возможно, государственная поддержка в виде субсидирования затрат на инфраструктуру поможет этому процессу. Привлекательность инженерно подготовленных участков стабильно высокая. И новые игроки рынка, в том числе и международные компании, будут рассматривать для своих проектов только такие предложения.