Качественные склады в России работают в первую очередь на обслуживание логистических операций ретейла: в совокупности с онлайн-сегментом ретейл уверенно занимает лидирующую позицию в структуре спроса на российском рынке складской недвижимости. За последние 5 лет доля сделок аренды и покупки складских площадей для нужд онлайн и офлайн-ретейлеров выросла с 45% по итогам 2013 года до 62% по итогам 2018 года. В первом полугодии 2019 года на этот сегмент пришлось 41% сделок, подсчитали в компании JLL. По их оценкам, на 25 крупнейших федеральных торговых сетей приходится 16% объема российского рынка складов, что в абсолютном выражении составляет 4,8 млн м².

Распределили миллионы квадратов
Явные лидеры в этом сегменте — X5 Retail Group и «Магнит». X5 лидирует по количеству распределительных центров, «Магнит» — по их площади. Сейчас логистическая инфраструктура «Магнита» включает в себя 38 распределительных центров (РЦ) общей площадью 1,725 млн м² и автопарк, насчитывающий около 6 тыс. автомобилей. Под управлением X5 Retail Group находится 42 распределительных центра общей площадью более 1,18 млн м². До конца 2019 года планируют открыть еще три РЦ. «Радиус зоны обслуживания одного логистического комплекса начинается от 250 км. Решение о строительстве собственного РЦ или аренды комплекса зависит от экономических условий и принимается индивидуально для каждого региона — из 42 объектов X5 Retail Group шесть находятся в собственности», — сообщили MarketMedia в пресс-службе компании. Один РЦ «Магнита» в среднем обслуживает от 150 (в удаленных регионах, например в Мурманской области, где небольшое количество магазинов) до 1300 магазинов (например, в Коломне). «Ретейлер не рассматривает РЦ как самостоятельный объект — это часть общей стратегии развития сети магазинов. Поэтому решение о строительстве собственного РЦ или аренде всегда принимается с учетом конкретной ситуации в регионе и планов развития, а также напрямую зависит от финансовой стратегии компании в целом», — рассказали MarketMedia представители «Магнита».

«Сдерживающим фактором для роста торговых сетей является отсутствие соответствующих готовых проектов в стратегически важных для них регионах. По мере снижения доли вакантных площадей на рынке больше сделок проходит в формате BTS (built-to-suit, строительство для своих нужд. — Ред.). Тогда единственным решением является вхождение в регион совместно с девелопером, с проектом по схеме BTS, и на старте каждая компания принимает решение — арендовать или приобретать в собственность будущий объект», — говорит директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко.

«Логистические стратегии розничных продавцов различаются в зависимости от типа, масштаба и стратегии развития бизнеса в целом. Торговые сети выстраивают логистические системы с использованием собственных распределительных центров (например, «Магнит», METRO Cash&Carry, «Лента»), арендованных складских мощностей («ВкусВилл», «Красное и Белое», «М.Видео» и «Эльдорадо») или при сочетании двух форм собственности (Х5 Retail Group, «Ашан», «Дикси»). Интернет-ретейлеры также используют оба формата в зависимости от собственной стратегии. Сегодня на московском рынке преобладает аренда в готовых складах, тогда как в регионах России в большей степени выражен спрос на BTS-проекты», — отмечает Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL.

По словам директора департамента исследований Colliers International Вероники Лежневой, распределительные центры онлайн-ретейлеров представлены в основном в Московском регионе. В Петербурге, ввиду относительной близости к столице, онлайн-ретейлеры в основном предпочитают арендовать складские блоки. «Аренда площадей остается наиболее распространенной формой расширения складских площадей у торговых и дистрибуционных компаний. В условиях дефицита площадей и при наличии программы развития, требующей роста числа РЦ темпами, превышающими динамику спекулятивного строительства, проекты built-to-suit и BTR (built-to-rent, строительство под сдачу аренду) становятся более востребованными в тот или иной момент развития рынка, но в целом аренда остается основным инструментом», — отмечает Вероника Лежнева.

По данным JLL, средний уровень запрашиваемых ставок аренды складов в Московском регионе по итогам первой половины 2019 года достиг отметки 3,8 тыс. рублей за 1 м² в год (без учета НДС и операционных расходов). В городах-миллионниках, где низкая вакансия и существует спрос на класс А, ставки близки к московским и составляют в среднем 3,6 тыс. рублей за 1 м² в год (без НДС и операционных расходов). Что касается стоимости строительства, то она различается в зависимости от наполнения склада, его технических характеристик. Требования разных компаний существенно отличаются, поэтому при себестоимости строительства самой коробки 25-30 тыс. рублей за 1 м² стоимость готового склада с оборудованием может отличаться в 1,5-2 раза. При этом стоимость строительства 1 м² практически не зависит от региона. На складах класса А средняя стоимость — 30-32 тыс. рублей за 1 м² (без НДС) с учетом стоимости земельного участка и техусловий.

Общий объем складских площадей, построенных за последние 5 лет для размещения распределительных центров компаниями из различных сегментов на территории РФ (не включая Москву), составляет порядка 2 млн м², из которых на долю продуктового ретейла приходится 63%. По оценкам Knight Frank, в первую пятерку городов, где сконцентрировано самое большое количество складских площадей, построенных под распределительные центры компаний разных сегментов, входят: Петербург (более 500 тыс. м²), Екатеринбург (270 тыс. м²), Новосибирск (более 220 тыс. м²), Казань (около 150 тыс. м²) и Самара (около 120 тыс. м²).

«Логистические стратегии розничных продавцов различаются в зависимости от типа, масштаба и стратегии развития бизнеса в целом. Торговые сети выстраивают логистические системы с использованием собственных распределительных центров (например, «Магнит», METRO Cash&Carry, «Лента»), арендованных складских мощностей («ВкусВилл», «Красное и Белое», «М.Видео» и «Эльдорадо») или при сочетании двух форм собственности (Х5 Retail Group, «Ашан», «Дикси»). Интернет-ретейлеры также используют оба формата в зависимости от собственной стратегии. Сегодня на московском рынке преобладает аренда в готовых складах, тогда как в регионах России в большей степени выражен спрос на BTS-проекты», — отмечает Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL.

По словам директора департамента исследований Colliers International Вероники Лежневой, распределительные центры онлайн-ретейлеров представлены в основном в Московском регионе. В Петербурге, ввиду относительной близости к столице, онлайн-ретейлеры в основном предпочитают арендовать складские блоки. «Аренда площадей остается наиболее распространенной формой расширения складских площадей у торговых и дистрибуционных компаний. В условиях дефицита площадей и при наличии программы развития, требующей роста числа РЦ темпами, превышающими динамику спекулятивного строительства, проекты built-to-suit и BTR (built-to-rent, строительство под сдачу аренду) становятся более востребованными в тот или иной момент развития рынка, но в целом аренда остается основным инструментом», — отмечает Вероника Лежнева.

По данным JLL, средний уровень запрашиваемых ставок аренды складов в Московском регионе по итогам первой половины 2019 года достиг отметки 3,8 тыс. рублей за 1 м² в год (без учета НДС и операционных расходов). В городах-миллионниках, где низкая вакансия и существует спрос на класс А, ставки близки к московским и составляют в среднем 3,6 тыс. рублей за 1 м² в год (без НДС и операционных расходов). Что касается стоимости строительства, то она различается в зависимости от наполнения склада, его технических характеристик. Требования разных компаний существенно отличаются, поэтому при себестоимости строительства самой коробки 25-30 тыс. рублей за 1 м² стоимость готового склада с оборудованием может отличаться в 1,5-2 раза. При этом стоимость строительства 1 м² практически не зависит от региона. На складах класса А средняя стоимость — 30-32 тыс. рублей за 1 м² (без НДС) с учетом стоимости земельного участка и техусловий.

Общий объем складских площадей, построенных за последние 5 лет для размещения распределительных центров компаниями из различных сегментов на территории РФ (не включая Москву), составляет порядка 2 млн м², из которых на долю продуктового ретейла приходится 63%. По оценкам Knight Frank, в первую пятерку городов, где сконцентрировано самое большое количество складских площадей, построенных под распределительные центры компаний разных сегментов, входят: Петербург (более 500 тыс. м²), Екатеринбург (270 тыс. м²), Новосибирск (более 220 тыс. м²), Казань (около 150 тыс. м²) и Самара (около 120 тыс. м²).



Рост онлайн-торговли
В сегменте e-commerce 2/3 роста в 2017-2018 годах обеспечили самые крупные игроки: Wildberries и Ozon, в 2019 году активно начал развиваться «Яндекс.Маркет». Так, весной этого года компания «Яндекс.Маркет» арендовала для своего маркетплейса «Беру» в Московском регионе 40 тыс. м² с возможностью расширения до 100 м² в логистическом комплексе «Софьино» и 15 тыс. м² с потенциалом увеличения площади до 51 тыс. м² в «Томилино» в Московской области. Интернет-магазин Ozon арендует свыше 90 тыс. м² в логистическом парке «Север» на Ленинградском шоссе. Крупнейший по выручке российский онлайн-ретейлер Wildberries придерживается другой стратегии — компания предпочитает строить распределительные центры для собственных нужд. В марте 2019 года была сдана первая очередь распределительного центра Wildberries на Симферопольском шоссе в Подмосковье — 48,9 тыс. м² складских площадей, общая площадь комплекса превысит 145 тыс. м². Сообщалось, что запуск РЦ позволит компании увеличить скорость обработки заказов в 5 раз, до 1,5 млн в день. В середине августа Wildberries объявил о строительстве в Зеленодольске в Татарстане еще одного своего распределительного центра площадью около 100 тыс. м². Объем инвестиций в проект составит 5 млрд рублей. Ввод в эксплуатацию запланирован во второй половине 2020 года. Кроме того, в планах маркетплейса строительство распределительного центра за пределами России, в Казахстане.

Интернет-ретейлер Ozon также инвестирует в логистическую инфраструктуру. В компании сообщили о начале тестовых операций в первой очереди крупного фулфилмент-центра в Московской области, его общая площадь будет достигать 122 тыс. м². Площадь логистического хаба в Твери выросла на 40% до 70 тыс. м². Новый логистический центр Ozon будет построен в Зеленодольске, в создание объекта площадью 20 тыс. м² вложат 1 млрд рублей.

Масштабные планы по строительству РЦ есть у онлайн-ретейлера Lamoda. Сейчас у компании один РЦ в подмосковном Быково площадью около 40 тыс. м². В июне на ПМЭФ-2019 Lamoda Group договорились с «Почтой России» о строительстве в рамках совместного предприятия распределительного центра в Подмосковье площадью до 100 тыс. м². В пресс-службе Lamoda пояснили, что крупнейший распределительный центр для обслуживания отправлений fashion & lifestyle — одежды, обуви, аксессуаров и товаров для оформления интерьеров — будет построен в течение 5 лет.

«Ретейл продолжит формировать основной спрос на рынке складской недвижимости, при этом наибольший прирост площадей будет происходить в сегменте электронной торговли и логистики, в том числе и на региональных рынках», — прогнозирует Евгений Бумагин из JLL.