На одной поляне с такими монстрами торговли бизнесу помельче выживать ох как нелегко.

Затихли и задумались
В Уфе, городе с населением 1,12 млн человек, сегодня работают 11 крупных торговых центров суммарной площадью почти 430 тыс. м2. Но Уфа значительно уступает большинству городов-миллионников по обеспеченности торговлей на душу населения. Здесь на каждую 1 тыс. человек приходится 376 м2 торговых помещений. С этим показателем Уфа занимает 10-е место (между Казанью и Челябинском) в рейтинге насыщенности торговлей российских городов от Colliers International.



Пополнение рынка Уфы новыми торговыми комплексами последние 10 лет шло практически равномерно. Не считая пустого в этом смысле 2009 года и пикового 2011-го, когда рынок пополнили почти 150 тыс. м2 новых торговых площадей, в том числе самый крупный торговый комплекс города — «МЕГА» (GLA — 114,7 тыс. м2) от девелопера IKEA Centres.

Последние крупные открытия торговых комплексов состоялись в Уфе в 2016 году: на рынок вышли сразу два комплекса — ТК «Ультра» и ТК «Яй» (в переводе с башкирского «лето»), который построила местная компания «Т-девелопмент», входящая в «БашГрупп». Но с тех пор крупных открытий ТК в городе не было.

Некоторые ранее заявленные проекты ТРК в городе были заморожены. Среди них — довольно крупные торговые объекты. Это ТРК «М7 Молл» (GLA — 54 тыс. м2) от местной компании «М7». Его собирались открыть еще в 2014 году, но пока не случилось. Сложная судьба и у ТРК «Аврора» (GLA — 40 тыс. м2). Его начинала строить еще в середине нулевых германская компания «Аврора медиа». Но чуть позже она продала свое дочернее предприятие «Аврора-Уфа» со всем имуществом, включая ТРК «Аврора», ирландской Quinn Group. Строительство комплекса было приостановлено для внесения корректировок в проект, да так и застопорилось из-за финансовых проблем девелопера.

«Да, новые торговые комплексы в Уфе не строят, а некоторые старые не достраивают. Причина в снижении потребительского спроса на фоне очередного экономического кризиса, а также в особенностях местного потребительского рынка. Башкортостан — это национальная республика, что накладывает определенные социокультурные особенности потребления, например, здесь очень низкая доля питания еды вне дома. Все эти факторы в той или иной степени приводят к отсутствию новых проектов в ближайшем будущем», — констатирует аналитик департамента исследований компании Colliers International Магомед Ахкуев.

Поперек общего тренда
В Уфе на торговую недвижимость приходится 30% всей коммерческой недвижимости города. И ситуация с торговлей в городе в целом отражает общероссийские тренды. Но с некоторой оговоркой.

«По всей стране торговая недвижимость дешевеет, а в Уфе с начала года она подорожала на 0,2%, а за последние 1,5 года — более чем на 4%. И если сегодня средняя цена коммерческой недвижимости в Уфе составляет 58-59 тыс. рублей за 1 м2, то средняя стоимость торговой недвижимости — 61,5 тыс. рублей за 1 м2», — говорит аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев.



Но разброс цен на торговые помещения, по его данным, довольно существенный и зависит от района города. «Если в центре и в районе Сипайлово «квадрат» торговой недвижимости обойдется в среднем в 96,5 тыс. рублей, а в Зеленой Роще можно найти помещения за 91 тыс. рублей, то в районах Дем и Инорс стоимость «квадрата» будет значительно скромнее — 51-56 тыс. рублей за 1 м2. Причем продажа торговой недвижимости в Уфе представлена куда в меньшей степени, чем аренда. Видимо, из-за текущей экономической ситуации покупка активов отпугивает потенциальных инвесторов. И они переориентируются на арендные отношения», — говорит Алексей Коренев.

Самая дорогая аренда торговых помещений, по данным «ФИНАМ», в центре Уфы — около 950 рублей за «квадрат» в месяц. В Зеленой Роще и на Проспекте она ниже — от 830 до 850 рублей за 1 м2. А самая дешевая торговая недвижимость сдается в аренду в Черниковке, Деме и Инорсе (от 500 до 550 рублей за «квадрат»).

«Какого-то общего тренда, связанного со ставками на торговые площади Уфы, мы не заметили. Коммерческие условия по каждому отдельно взятому помещению собственник определяет сам, исходя из эффективности арендаторов, руководствуясь собственным пониманием того, насколько тот или иной бренд нужен в комплексе», — говорит руководитель отдела ретейл-консалтинга департамента торговых площадей компании JLL Полина Жилкина.

«Якорными арендаторами торговых комплексов Уфы чаще всего становятся сетевые продуктовые магазины экономкласса. Тем, кто иногда приходит им на смену, приходится здорово тратиться на ремонт, поскольку подобные магазины обычно оставляют после себя помещения не в самом лучшем виде. Но спрос на площади в торговых центрах Уфы довольно стабильный благодаря высокой, по сравнению с другими форматами, проходимостью и величиной среднего чека», — говорит Алексей Коренев.

Прогноз погоды на завтра
Эксперты сошлись во мнении, что сейчас рынок Уфы — один из самых непростых с точки зрения возможностей для ретейлеров среди городов-миллионников.

«Тягаться с такими монстрами торговли, как IKEA и MALLTECH, которые уже присутствуют в городе, достаточно сложно. Многие ретейлеры отмечают, что уровень их продаж в Уфе ниже, чем на сопоставимых рынках. Это может быть связано с более скромным уровнем потребительского спроса и в целом с более инертным покупателем», — добавляет Полина Жилкина. Она предупреждает девелоперов, которые планируют выходить на этот рынок, что сначала стоит убедиться в наличии там покупательского спроса и в интересе качественных ретейлеров (будущих арендаторов) к проекту.
  
«Строительства новых качественных объектов в Уфе нет. Новое предложение следующего года будет нулевым. Это яркий маркер текущей ситуации. Если кто-то из девелоперов сейчас и заявит новый крупномасштабный проект в Уфе, думаю, его инвестиционные ожидания будут достаточно консервативны, и он будет готов к достаточно долгим срокам окупаемости», — говорит Полина Жилкина.

«Расширение торговых площадей в городе мы ожидаем не раньше 2020-2021 годов, после восстановления потребительского спроса и адаптации рынка к повышению НДС. Ведь динамика строительства ТК напрямую связана с активностью ретейлеров и населения, а также с условиями на рынках капитала. Доходы населения падают, рост товарооборота розничной торговли очень ограничен, с капиталом тоже постоянно возникают какие-то сюрпризы. Так что девелоперы в ближайшие годы будут предельно осторожны в планах развития, а также в выборе места и формата для будущих проектов», — заключил директор отдела торговых помещений CBRE в регионах России Михаил Рогожин.


Комментарий

Виталия Львова, бизнес-тренер, генеральный директор коммуникационного агентства Promotion Realty:

По данным зарплатного рейтинга городов-миллионников, уровень заработной платы в Уфе ниже московского на 62% — город находится на предпоследней строчке рейтинга (16 место). Невысока там и предпринимательская активность. Поэтому с одной стороны, для Уфы характерны те параметры, которые привлекают торговые сети: многочисленность населения, молодой возраст, наличие ресурсообразующих предприятий. Но с другой – в городе довольно низкий уровень спроса. В совокупности это приводит к развитию сегментов эконом и эконом-минус.

В перспективе в Уфе вряд ли будут построены крупные торговые объекты, поскольку спрос на этот город у операторов fasion-группы довольно низкий. Они с большой осторожностью будут проводить новые открытия. Однако для Уфы оправдано развитие районных ТЦ, и девелоперам стоит обратить внимание на это направление. Географически город имеет вытянутую структуру и для того, чтобы насытить рынок локальным спросом на повседневные группы товаров, развитие районных ТЦ — довольно перспективное направление. Но с территориальной точки зрения лучше выбирать центр района, а не его окраину. Из районов города высокий спрос со стороны торговых операторов мы наблюдаем на Черниковку — это район на севере Уфы.



Крупнейшие торговые комплексы Уфы

Название

GLA, кв.м

Девелопер

Год ввода

МЕГА

114 700

IKEA Shopping Centres Russia

2011

Планета

63 000

Malltech

2013

Ultra

33 800

Т-Девелопмент

2016

Семья

32 000

ГК «ЭКС»

2008

Центральный

27 000

«Центральный рынок»

2010

Июнь

25 500

ГК «Регионы»

2012

Аркада

25 000

«Союз Проперти Девелопмент»

2014

Мир

25 000

УК «Мир»

2004

Яй (Лето)

23 000

SR GROUP DEVELOPMENT

2016

Новый гостиный двор

20 000

ГК «Олимп»

2015

Данные: Colliers International       





ТРК «Планета»: первый аквапарк и бинокль
Трехэтажный ТРЦ «Планета» в конце 2013 года построила компания «РосЕвроДевелопмент» (после ребрендинга MALLTECH). В открытии комплекса принимал участие глава Республики Башкортостан. Комплекс расположен в центральной части Уфы на пересечении проспекта Салавата Юлаева, улицы Менделеева и главной магистрали города — Сипайловской улицы. Это торговый комплекс суперрегионального формата, состоящий из двух зданий: самого ТРЦ общей площадью 154 тыс. м2 и отдельно стоящего здания гипермаркета LEROY MERLIN площадью 16,5 тыс. м2. В комплексе 200 магазинов, 19 ресторанов и кафе, кинотеатр на девяти залов и центр развлечений. Там же появился первый в республике крытый аквапарк площадью 5,4 тыс. м2, где есть бассейн, стилизованный под тропическое озеро с динозаврами, 30 водных аттракционов, бани, сауны и рестораны. А на крыше — смотровой площадке торгового комплекса — есть бинокль с 25-кратным увеличением, с помощью которого можно изучать достопримечательности Уфы. В ТРЦ оборудована парковка на 3,2 тыс. машин. В 2014 году ТРЦ «Планета» стал победителем премии CRE Moscow Awards в номинации «Сверхбольшой торговый центр».




ТРК «Ультра»: долгая дорога к финишу
Комплекс «Ультра» — это торгово-культурный центр, расположенный в центре Уфы, в 500 метрах от главной магистрали города — пр. Салавата Юлаева. Изначально центр проектировали как крупнейший в Уфе торговый объект площадью 100 тыс. м2. Но после экономического кризиса 2008 года эти планы были пересмотрены. Девелопер комплекса СМУ «Стройпроектцентр» тогда был признан банкротом с задолженностью $32,3 млн перед залоговым кредитором — ВТБ. Позже проект у конкурсного управляющего за 525 млн рублей выкупили структуры местного предпринимателя Владислава Елисеева. Проект завершила и ввела в 2016 году его компания «Т-девелопмент». По размерам это третий комплекс Уфы. Его арендная площадь — более 33 тыс. м2. В нем находится более 100 магазинов. В том числе «якоря» — гипермаркет «Лента» (24 часа), «Детский Мир» и H&M. В шаговой доступности от ТРК живет 40 тыс. человек. Неудивительно, что трафик буднего дня в этом комплексе составляет 13 тыс. человек, а выходного — 16 тысяч. Развлекательная часть проекта представлена кинотеатром Ultra Cinema на семь залов, батутным парком, виртуальными клубами и детской зоной развлечений. Для посетителей с личным авто в ТРК оборудована парковка на 1100 машин.




ТРК «Семья»: недалеко от администрации
Торговый комплекс «СемьЯ» в Уфе расположен между важнейшими транспортными артериями города: проспектом Октября и Комсомольской улицей. Этот район исторически привлекает значительные транспортные и пешеходные потоки и всегда был местом встречи горожан. Здесь располагаются городская администрация, музеи, театры, исторические памятники, магазины и офисы крупнейших компаний Башкортостана. ТРК открыли осенью 2008 года. Девелопером проекта выступила группа компаний «ЭКС», в которую, в частности, входит продуктовая розничная сеть «СемьЯ». Отсюда и название комплекса. Сегодня этот ТРК один из самых крупных в городе. Его арендуемая площадь — 32 тыс. м2. В нем размещаются более 100 торговых операторов. Главный якорь — гипермаркет «Карусель». Из развлечений — 7-зальный кинотеатр «Синема Парк». Общее количество машино-мест в ТРК составляет 1100, в том числе 840 машино-мест находится в закрытом двухуровневом паркинге с автомойкой, что для Уфы уникально. У этого ТРК много наград. Самая значительная — премия «Лучший средний торговый центр России» в 2009-2010 годах по версии Российского совета торговой недвижимости.