Рынок торговой недвижимости Калининграда хорошо развит. По данным исследования компании IDEM, проведенного минувшим летом, в городе работает 14 качественных торговых центров общей арендной площадью 207 тыс. м2. Таким образом, на каждую 1 тыс. жителей Калининграда (а в городе живут 475 тыс. человек) приходится 448 м2 торговых площадей. Среди городов с населением до 500 тыс. человек Калининград оказался лидером по этому показателю. Но низкий уровень вакансии в торговых центрах города (средняя вакансия — 4%) свидетельствует о том, что рынок торговой недвижимости Калининграда еще не достиг избыточного уровня. У города есть отличные перспективы не только удержать, но и усилить свои позиции в рейтинге.

Дело в том, что оборот розничной торговли в Калининграде растет: в 2017 году он увеличился на 6%, до 56,6 млрд рублей (или 119 тыс. рублей на каждого жителя). Причем сам Калининград является центром Калининградской агломерации, которая в 1,5 раза превышает число жителей города. Кроме того, регион активно посещают и туристы. В прошлом году их было более 1,3 млн человек, а в 2018 году этот показатель, по мнению экспертов, вырастет на 17%. Местное население тоже не бедствует. Средняя зарплата в городе довольно высокая — 32,4 тыс. рублей на человека. А по обеспеченности личным автотранспортом на душу населения Калининградская область занимает 5-е место в России с результатом 348 машин на 1 тыс. человек. По всем показателям регион благополучный и динамичный.



Конечно, особенное географическое положение и удаленность от основной территории страны накладывают отпечаток и на развитие торговой недвижимости. «В Калининграде весьма высока доля местных торговых операторов, среди которых FMCG, управляющий сетью «Семья» (26 супермаркетов в пределах города), SPAR и «Виктория», владеющие в Калининграде 24 и 22 торговыми объектами соответственно. При этом калининградская торговая сеть «Вестер» и крупный отечественный ретейлер «Седьмой континент» покинули рынок города», — говорят в IDEM.

Что касается федеральных сетей, то они в Калининграде широко представлены лишь в сегментах fashion и «парфюмерия и косметика». «Это связано с тем, что доставка продуктов питания и габаритных грузов (бытовая техника и электроника, спортивные товары и т.д.) в Калининград требуют особых условий перевозки из-за трансграничного формата логистики. Затраты на них выше», — добавляют эксперты.

Старое и новое
Почти 60% из имеющихся в Калининграде торговых площадей были введены в строй еще до 2008 года. В их числе самый популярный в регионе ТРК «Европа» от девелопера Gamma Invest Group. Это значит, что на подходе время больших ремонтов и реконцепций.

Есть и еще одна проблема — торговым комплексам Калининграда не хватает парковок. Количество парковочных мест в расчете на 100 м2 арендных площадей всех торговых центров города (так называемый парковочный индекс) составляет 1,7, а нормой считается 4.

«Причина в том, что большинство торговых центров Калининграда сосредоточено в центре города, где много исторических зданий и памятников архитектуры. Просто невозможно найти свободные площади для организации парковки как для новых, так и для уже работающих проектов», — поясняет аналитик «ФИНАМ» Алексей Коренев.

«Дефицит свободных от застройки участков в центре Калининграда вынуждает девелоперов возводить многоэтажные многофункциональные центры. Внизу — торговля, а верхние этажи сдаются под офисы. Это дает возможность торговым центрам получать дополнительный доход — они взимают плату с автовладельцев за размещение машин на своей территории. Но новые проекты ТЦ, конечно, будут уделять теме парковок особое внимание. Парковки станут их серьезным преимуществом в борьбе с уже работающими комплексами, которым, видимо, со временем придется отказаться от практики взимания денег за стоянку авто», — добавляют в IDEM.

Районный перекос
Пока, по данным IDEM, лишь 20% арендопригодных торговых площадей в Калининграде приходится на объекты регионального значения. По сути, в городе работает только один региональный торговый комплекс — ТРК «Европа», что для такого большого мегаполиса явно недостаточно. Остальные торговые площади поделены поровну между окружными и районными торговыми центрами.
  
Но районы города обеспечены торговыми площадями неравномерно. Если в Центральном районе Калининграда их в избытке, то Московский район испытывает их явный дефицит.

«Наиболее перспективными районами Калининграда для строительства новых торговых центров являются Ленинградский и Московский районы. Особенно Московский, который не уступает по населению Ленинградскому и Центральному, но пока здесь работают только два качественных торговых центра (ТЦ «Вестер» и ТЦ «Виктория Южный вокзал»), где практически отсутствует развлекательная составляющая», — говорят в IDEM.

В этом году в Калининграде новые ТЦ вводить не планируют. Зато на 2019 год запланирован ввод в эксплуатацию четырех новых торговых центров. Это ретейл-парк «Балтия-Молл», ТЦ «На Василевского», ТЦ «Гиант» (2-я очередь) и ТД «Сельма». Если все заявленные проекты будут реализованы, обеспеченность качественными торговыми площадями Калининграда достигнет 624 м2 на 1 тыс. жителей (а с учетом замороженных проектов — 797 м2 на 1 тыс. жителей). Причем Ленинградский район, как и Центральный, достигнет крайне высокого показателя обеспеченности качественной торговлей — 827 м2 на 1 тыс. человек. «Но инвесторы вряд ли будут спешить, понимая, что это может привести к переизбытку площадей в городе и «конкурентным войнам», — считают эксперты.

Кроме того, планируя строительство новых ТРК, им придется учитывать близость анклава к Польше и Литве, чьи торговые комплексы оттягивают на себя часть покупательского потока. «Конечно, статус особой экономической зоны, который получил Калининградский регион, смог частично компенсировать этот недостаток. Но конкуренция со стороны зарубежных торговых центров остается довольно жесткой», — констатируют эксперты JLL.

«Дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости Калининграда будет происходить в качественном, а не количественном направлении. В городе есть задел для реконцепции существующих объектов. Многие из них соответствуют современным требованиям, например, по этажности. Есть над чем работать», — говорит директор отдела торговых помещений CBRE в регионах России Михаил Рогожин.

«Даже качественное развитие может привести к росту показателя обеспеченности населения Калининграда торговыми площадями примерно в 1,5 раза, до 620-630 м2 на 1 тыс. человек», — заключили в IDEM.



Действующие ТЦ Калининграда

Название Год открытия GBA, м2 GLA, м2
«Европа»  1-я очередь, 2008, 2-я — 2013 83 000 33000
МФК «МЕГА»: «МЕГА Центр», «МЕГА Маркет» и «МЕГА Сити» Год открытия — 2004-2005, реконцепция — 2016-2017 93000 28000
«Эпицентр» 2006 21500 17300
«Акрополь» 2006 42000 19800
«Калининград Плаза» 2006 39000 13800
«Кловер» 2009 10100 7575
«МАЯК» 2006 12500 9200
ТЦ «СИТИ» 2005 23000 16 000
ТЦ «Гранд» 2005 21500 17000
бывший ТЦ «Вестер» 2016 8200 6600
ТЦ «Виктория Южный Вокзал» 2013 11400 700
Данные: IDEM


Планируемые к открытию ТЦ Калининграда

Название
 Год открытия GBA, м2 GLA, м2
Ретейл-парк «БАЛТИЯ МОЛЛ» I полугодие 2019 г. 55000 42000
ТРЦ «ПОЛЯНА-CITY» заморожен 87500 63500
ТЦ «Z-ФОРТ» I полугодие 2021 г. 27000 8500
ТЦ НА ПЛ. ВАСИЛЕВСКОГО I полугодие 2019 г. 4000 н/д
ТД «СЕЛЬМА», 2-я очередь II полугодие 2019 г. 11400 700
ТЦ «ГИАНТ», 2-я очередь II полугодие 2019 г. 25000 н/д
ТРЦ FAMILY MALL заморожен 25000 н/д
Данные: IDEM





ТРЦ «Европа»: центр модной жизни
Торгово-развлекательный центр «Европа» расположен в центральной части Калининграда, на Театральной ул., 30. Построила его в 2008 году девелоперская компания Gamma Invest Group известного калининградского девелопера Юрия Находкина. Сначала торговый центр работал в формате центра моды (fashion-center). Но с открытием второй очереди в апреле 2013 года он превратился в самый большой торгово-развлекательный центр региона. Сейчас в ТРЦ «Европа», на площади 33 тыс. м2, представлен широкий выбор модных товаров, техники, товаров для детей и здоровья и др. В комплексе работают более 200 магазинов (якоря — «Спортмастер», «М.Видео» и ZARA). Ежедневно ТРЦ «Европа» посещает около 30 тыс. человек.

Развлечения в комплексе представлены многозальным кинотеатром «Синема Парк» с технологией IMAX и 4DX и детским клубом «Индиго». Пользуются спросом и тематические рестораны, которые включают четыре популярные кухни мира (Италия, Германия, Азия, Америка). Но парковка у ТРЦ небольшая — всего на 419 машин.

В 2009 году центр «Европа» выиграл CRE Awards-2009 как лучший многофункциональный центр года и получил награду «Лучший торговый центр» от Российского совета торговых центров. А в 2010 году он был удостоен награды FIABCI Prix D’Excellence Awards.




МФК «Акрополь»: торговля, офисы и фонтан
Деловой комплекс «Акрополь» совмещает в себе торговую функцию и бизнес-центр. Он расположен в самом центре Калининграда, в нескольких минутах ходьбы от пл. Победы. Построила его в 2006 году группа компаний T&M Group Валентина Миллера и Араика Товмасяна. На семи этажах центра расположилось более 200 магазинов и 100 офисных помещений.

Торговая галерея площадью около 20 тыс. м2 занимает почти половину МФК. На трех нижних и самом верхнем этажах «Акрополя» разместились магазины одежды, обуви и сумок, аксессуаров, ювелирных изделий, бытовой техники и электроники, салоны красоты, а также детский игровой клуб и рестораны. А шестой этаж занимают мебельные салоны.

Главным украшением центра является уникальный фонтан, расположенный в «Ресторанном дворике» на седьмом этаже. Картины и узоры на водном потоке сменяют друг друга под музыкальные композиции.

Для автомобилистов оборудован большой трехэтажный крытый паркинг на 360 машин и открытая уличная парковка на 160 автомобилей.




ТРЦ «Калининград Плаза»: квест, караоке и бильярд
Комплекс «Калининград Плаза» расположен на Ленинградском пр. Калининграда. Он был открыт в 2006 году. Там находятся не только торговые галереи, но и офисы. Комплексом владеет строительная компания «Тута-Строй», входящая в группу компаний «Тута», связанную с председателем горсовета Калининграда Андреем Кропоткиным. Большая часть компании принадлежит кипрскому офшору.

На площади 13,8 тыс. м2 расположено более 100 магазинов одежды, спортивных товаров, обуви, аксессуаров, косметики, техники и связи. Крупнейшие якоря — «Виктория», DNS и «Снежная королева». Развлечения в ТРК — это кинотеатр «КАРО Фильм», квест-пространство «Кидрум», большой фуд-корт, караоке-клуб «Эйфория» и клуб русского бильярда «Классик».

Для собственников автомобилей предусмотрена парковка на 400 машин.