В кризисные времена целесообразность в сознании законодателя нередко подменяет собой системную законность. Поэтому читая проекты законов и изучая нормативные акты, возникшие за последние месяцы, я ничему не удивляюсь. Многие из них сделаны хаотично, с грубыми нарушениями не только полномочий законотворцев, но и элементарной юридической техники. Эти изобретенные на коленке документы «обогащают» юриспруденцию новшествами, которые нам с вами придется расхлебывать в судах ближайшие несколько лет.

Я долго молчал (да и кратно выросшая на удаленке нагрузка не оставляла времени для дебатов). Но момент настал. Сегодня Госдума РФ рассмотрит во втором чтении проект закона №953580-7, который содержит много чудесных, и даже чудных норм. Но я выскажусь только по одной из них, а именно по «пятому пункту», который дает право арендаторам отказываться от оплаты аренды в одностороннем порядке, без суда, без санкций и с возвратом обеспечительного платежа, если у них в период карантина на 50% и более упали доходы.

Как только законопроект с «пятым пунктом» был опубликован, бизнес разделился на два воинствующих лагеря: ликующие арендаторы и ошарашенные арендодатели. И это понятно, поскольку предложенная редакция законопроекта грубо нарушает сложившийся в сегменте баланс интересов по целому ряду причин. Во-первых, в ней нет разграничения договоров долгосрочной и краткосрочной аренды. Во-вторых, право на односторонний отказ не ограничено каким-либо сроком. В-третьих, не установлен срок вступления в силу одностороннего уведомления, а значит, собственник лишен возможности снизить свои потери, начав поиск новых партнеров (раньше этот риск покрывали штраф и обеспечительный платеж). В-четвертых, оценивать надо не снижение доходов арендаторов, а снижение выручки, поскольку искусственное раздувание расходов дает возможности для манипуляции. И, наконец, поскольку выручка бизнеса часто носит сезонный характер и подвержена естественным колебаниям даже при стабильном рынке, оценивать ее изменения надо очень аккуратно, сравнивая с ситуацией прошлых периодов.

Что думают о "пятом пункте" ретейлеры и собственники ТЦ, можно прочитать здесь.




На мой взгляд, вмешательство государства в отношения «арендатор — арендодатель» приведет не к устранению негативных последствий пандемии для бизнеса, а к тому, что все риски арендатора окажутся переложены на арендодателя. Причем у собственника коммерческой недвижимости не будет возможности защитить свои имущественные интересы, гарантированные Гражданским кодексом РФ. В результате возникнет перекос ситуации в сторону арендатора, подкрепленный законом. И у собственника не будет источников компенсации расходов.

Правы ли арендодатели, которые говорят, что даже мысль о возможности одностороннего отказа арендатора от договора крамольна и такое изменение закона допускать нельзя? С моей точки зрения, такая позиция тоже ущербна. Ведь лишившийся доходов арендатор, может, и добьется расторжения договора аренды в связи изменением законодательства (что далеко не факт), но все 8-12 месяцев суда он формально будет обязан платить арендную плату (сейчас он в явно невыгодном положении в диалоге с арендодателем). То есть сама идея отказа от договора без суда может быть оправданна. Но при условии, что баланс интересов сторон будет соблюдаться.

Почему "пятый пункт" грозит кризисом инвестиционной активности на рынке недвижимости, читайте здесь.



Что можно предложить для этого в рамках редакции «пятого пункта» (шансов на его полное переписывание, увы, нет, так как проект внесен правительством РФ)? Я предлагаю следующее.

Во-первых, ограничить действие этого закона хотя бы 1 января 2021 года (при этом, договор аренды должен быть заключен более чем на год и до начала карантина).
Во-вторых, у арендатора должно быть устойчивое снижение выручки на 50% в течение 4 месяцев с момента введения карантина по сравнению со среднемесячной выручкой, рассчитанной как среднее арифметическое за предыдущие 6 месяцев до введения режима повышенной готовности. Правда, в такой редакции законопроекта останется открытым вопрос, что делать с договорами, которые были заключены менее чем за 6 месяцев до введения карантина. Пока справедливого ответа на этот вопрос я не нашел, так как тут много нюансов — арендные каникулы, ремонты и т.п. Возможно, справедливо будет в этом случае считать среднюю выручку по фактическим месяцам аренды до решения о введении режима повышенной готовности. Но возможны и другие варианты.
В-третьих, прекращение аренды происходит не ранее, чем через 60 дней с момента получения собственником уведомления от арендатора.
В-четвертых, обеспечительный платеж, подлежит возврату, если он не был зачтен в счет оплаты какого-либо из периодов аренды.

Это мои пожелания участникам рынка. А как в результате будет выглядеть поправленный "пятый пункт" узнаем уже очень скоро.