Непростая ситуация складывается на рынке труда для менеджеров по работе с арендаторами (брокериджа). С одной стороны, как замечает Варвара Сидельникова, консультант по подбору персонала ANCOR Industry, специалистов больше, чем вакансий. «Некоторые компании даже переходят на договоры оказания услуг и сотрудничают со специалистами, выплачивая им только проценты от заключенных договоров», — уточняет она. И это понятно. За последние несколько лет если новые моллы и появлялись, то скорее как исключение из правил. Многие эксперты говорят об антирекордах ввода торговой недвижимости в стране начиная с 2014 года. К тому же Россию покидают мировые бренды ретейла, с которыми раньше работали менеджеры брокериджа, и все это усугубляется падением 6-й год подряд реальных доходов россиян.

Но, с другой стороны, перспективы, которые эксперты рисуют в отношении торговой недвижимости в 2019 году, могут немного улучшить положение специалистов по брокериджу. Так, в этом году в России планируется к вводу 700 тыс. м² качественных торговых центров, что на 45% больше результатов прошлого года, по данным Cushman & Wakefield. При этом 12 торговых центров может появиться в Москве, отмечают в Knight Frank. 

Разделяй и властвуй
Как правило, число сотрудников отдела аренды и распределение обязанностей между ними зависят от объекта, напоминает Варвара Сидельникова. «В крупном торговом центре (площадью от 100 тыс. м²), как правило, есть менеджеры отдела аренды, менеджеры отдела арендных отношений, менеджеры по коммерциализации, по рекламе. Менеджеры отдела аренды отвечают за поиск арендаторов, первичное согласование условий. Затем договор передается в работу менеджерам отдела арендных отношений, которые доводят его до логического завершения, — поясняет эксперт. — Менеджеры по коммерциализации отвечают за привлечение арендаторов на островные площади (коридоры) и занимаются организацией ярмарок. Менеджеры по рекламе ответственны за привлечение арендаторов рекламных площадей на фасадах ТЦ, эскалаторах, растяжках и так далее». А вот в небольшом ТЦ менеджеры отдела аренды могут быть универсальными специалистами и выполнять все перечисленные функции, уточняет Варвара Сидельникова.

Аналогичная ситуация характерна и для некоторых крупных ТЦ, руководство которых придерживается политики экономии затрат. «В некоторых ТЦ к отделу аренды относятся также выделенные специалисты, которые занимаются сбором дебиторской задолженности, однако в большинстве случаев эта функция передается в отдел бухгалтерии и финансов», — резюмирует Варвара Сидельникова. При этом, по ее мнению, нет особой разницы в том, находится молл под профессиональным управлением или это делают сами владельца ТЦ. Скорее обязанности зависят от размера объекта, политики собственника или управляющего, количества пустующих площадей и прибыльности объекта.



Дмитрий Тищенко, заместитель управляющего директора PM Becar Asset Management, добавляет: «В обязанности менеджеров по аренде входит продление договоров аренды, их администрирование, своевременная корректировка договорных условий аренды. К примеру, если в летний период собственник предоставлял какие-то арендные скидки, менеджер должен проконтролировать, чтобы отдел бухгалтерии не продолжал в сентябре выставлять счета по пониженной ставке. Кроме того, на менеджера возлагается подготовка первичных переговоров с арендатором. Здесь специалист выступает неким фильтром, который проходят арендаторы, прежде чем выносить существенные вопросы на уровень руководителя аренды или управляющего объектом».

«Для данной должности необходимо умение общаться и выстраивать коммуникацию, личностные качества кандидата крайне важны, — перечисляет необходимые требования к соискателям Варвара Сидельникова. — Работодатели отдают предпочтение соискателям, имеющим опыт работы в консалтинговых компаниях. Важен также опыт заключения контрактов с крупными федеральными компаниями. Профиль образования, как правило, не имеет значения, однако необходимо наличие высшего образования».

Доход
Обычно доход специалиста отдела брокериджа состоит из оклада и бонусной части. Чаще всего работодатели указывают в вакансиях совокупный доход либо так называемую «вилку», поскольку львиную долю финансового вознаграждения этих специалистов составляют бонусы и премии, уточняет Ирина Жильникова, представитель HeadHunter на Северо-Западе. По мнению Светланы Безгиной, ведущего консультанта по подбору персонала направления Construction & Real Estate Kelly Engineering Resources, система оклада и бонусов больше присуща агентствам недвижимости, хотя в девелоперских компаниях ее тоже нередко применяют.

«Бонус может зависеть от количества согласованных договоров или от объема сданных в аренду площадей, — рассказывает Варвара Сидельникова. — Часто встречается также бонус, напрямую зависящий от стадии проекта с конкретным арендатором: предусматривается выплата определенного процента от суммы сделки после заключения договора и перевода депозита, процента после подписания акта приема-передачи помещения и перевода арендатором аванса, затем — процента от первого ежемесячного платежа арендатора (выплачивается единоразово)». В итоге максимальный доход такого специалиста в Москве может достигать 300 тыс. рублей в месяц. «Но нужно помнить, что это не стабильный ежемесячный оклад, а сумма оклада и бонусов, которая меняется от месяца к месяцу», — напоминает Варвара Сидельникова.

Конечно, доходы специалистов брокериджа в регионах отличаются от заработка их столичных коллег. Средний доход составляет примерно 100 тыс. рублей в месяц в среднегодовом выражении, замечает Варвара Сидельникова. «Даже если одному собственнику принадлежит ряд объектов в Москве и регионах и уровень зарплаты одинаков, то размер бонусов может отличаться в разы», — говорит эксперт.



Выяснить размер оклада менеджеров отдела брокериджа непросто. Как замечают представители ведущих российских job-порталов, вакансий, которые бы на 100% соответствовали запросу «менеджер отдела аренды или брокериджа», немного.

«Выборка вакансий включает не только позиции для менеджеров по работе с арендаторами в торговых центрах, но и предложения о работе для менеджеров в отделы строительства коммерческих объектов, менеджеров по работе с клиентами и т.п.», — уточняет Ирина Жильникова. С учетом этой особенности, по данным hh.ru, самое высокое среднее зарплатное предложение в этой категории с января по март 2019 года было в Москве — 70 тыс. рублей в месяц, а самое низкое — в Омске (27,5 тыс. рублей, что почти в 2,5 раза ниже). В пятерке лидеров в зарплатном рейтинге, помимо столицы, — Петербург (53,6 тыс. рублей), Ростов-на-Дону (50 тыс. рублей), Краснодар (50 тыс. рублей) и Красноярск (42,5 тыс. рублей). Среднерыночные показатели в пределах 37-40 тыс. рублей зафиксированы в Екатеринбурге, Казани, Челябинске и Нижнем Новгороде. 



Действительно, в этой отрасли существует своя специфика поиска персонала. Здесь работают рекомендации, а также работодатели привлекают кадровые агентства, отмечает Светлана Безгина. Job-порталы используют в меньшей степени.

В перспективе менеджеры могут дорасти до руководителя отдела брокериджа, замечает Дмитрий Тищенко. По его словам, не редкость, когда человек, отработав несколько лет консультантом и приобретя переговорный опыт и контакты в профессиональной брокерской компании, переходит к собственнику в отдел аренды. «Для владельца ТЦ это хорошая экономия бюджета на запуске объекта, потому что необходимость выплачивать 100%-ную комиссию брокерам отпадает», — поясняет Дмитрий Тищенко.