Еще в первой половине марта 2020 года, когда в Россию пришел коронавирус, многие бизнесы заговорили про форс-мажор. Действительно, пандемию невозможно заранее предвидеть, а значит, невозможно застраховаться от связанных с ней потерь. Но стоит ли из-за этого обнулять обязательства арендаторов и собственников торговых центров друг перед другом? Дискуссия на эту тему не ослабевает уже 2 месяца. И законодатели все время подливают масло в огонь, принимая новые нормативные акты и по-новому трактуя старые.
В последнюю декаду апреля президиум Верховного суда РФ утвердил два документа, которые разъясняют применение законодательства в связи с пандемией. Первый — Обзор №1 по отдельным вопросам судебной практики в связи с коронавирусом (от 21.04.2020), где в целом говорится о возможности применения норм действующего законодательства о форс-мажоре, второй — Обзор №2… (от 30.04.2020), где даются разъяснения по взаимодействию собственников и арендаторов ТЦ.
На какие же вопросы отвечает Верховный суд?

1

Является ли COVID-19 форс-мажором для договоров аренды торговой недвижимости?

Верховный суд по сути повторяет общие положения законодательства о форс-мажоре как обстоятельствах, которые носят чрезвычайный, непредотвратимый и внешний по отношению к деятельности должника характер. И говорит, что признание пандемии обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным. Само по себе название какого-либо обстоятельства форс-мажором (даже в акте органа власти) не всегда означает, что оно будет признано таковым в суде. То есть в каждом конкретном случае суд будет выяснять: является ли обстоятельство чрезвычайным и непредотвратимым, мог ли должник что-то изменить, избежать последствий.

При этом форс-мажор сам по себе не прекращает обязательства сторон (в том числе по уплате аренды). Чтобы прекратить их полностью или частично, придется доказывать, что исполнить обязательства в согласованном объеме было невозможно.

На практике это означает следующее. Если, несмотря на ограничения в работе ТЦ со стороны органов власти, у арендатора сохранился доступ в помещение, где находится его имущество, он обязан внести арендную плату за период простоя. Он может требовать только отмены штрафов за несвоевременное внесение платежей. И то, если докажет, что ограничения работы ТЦ привели к финансовым неприятностям для его бизнеса.

Другое дело, если доступ в помещение для арендатора был полностью или частично заблокирован. Тогда обязательства по уплате им аренды полностью или частично прекращаются.

 
2

Является ли COVID-19 основанием для изменения или расторжения договора аренды? 

Верховный суд напомнил, что договор аренды, в соответствии с Гражданским кодексом, может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон, но только из-за существенного изменения обстоятельств, только через суд и только при условии, что по тексту договора такая возможность не исключена. Но прежде, чем идти в суд, заинтересованная сторона должна обратиться к контрагенту с запросом о корректировке договора и получить отказ.

 

Кроме того, изменить или расторгнуть договор аренды через суд можно, если одновременно совпали следующие условия:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что обстоятельства не изменятся;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые инициатор расторжения не мог преодолеть при всех стараниях и осмотрительности;

3) исполнение договора без изменений настолько нарушит соотношение имущественных интересов сторон и повлечет такой ущерб для инициатора расторжения, что он лишится многого из того, на что мог рассчитывать при заключении договора;

4) из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Верховный суд пояснил, что изменение договора по требованию одной из сторон из-за серьезного изменения обстоятельств возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение противоречит общественным интересам или может повлечь для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (при этом общественные интересы надо указать, а ущерб — обосновать). 

3

На каком основании арендатор вправе требовать отсрочки? 

По мнению Верховного суда, есть совокупность оснований для возникновения у арендатора права на отсрочку уплаты аренды в 2020 году:

·       на соответствующей территории был введен режим чрезвычайной ситуации или повышенной готовности;

·       договор аренды заключен до даты введения соответствующего режима;

·       объект недвижимости, являющийся предметом аренды, не относится к жилому фонду;

·       арендатор относится к отрасли экономики, признанной наиболее пострадавшей от пандемии (перечень отраслей утвержден Постановлением правительства РФ от 3 апреля 2020 года №434).

Другие основания для предоставления отсрочки по аренде законодательством не предусмотрены. Если основания есть, право арендатора на отсрочку в целом безусловно. И арендодатель не вправе отказать ему в отсрочке, если не докажет, что конкретный арендатор на самом деле не пострадал от ограничений или вел себя недобросовестно, например пользовался объектом вопреки ограничительным мерам.

За предоставление отсрочки арендодатель не имеет права накладывать на арендатора санкции или дополнительные обязанности.

 
4

С какого момента отсрочка считается предоставленной? 

Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке уплаты аренды в течение 30 дней со дня обращения арендатора.

Отсрочка предоставляется как минимум на срок до 1 октября 2020 года (то есть по 30 сентября 2020 года включительно) начиная с даты введения режима чрезвычайной ситуации или повышенной готовности.  По договоренности сторон отсрочка может применяться и с более ранней даты.

Верховный суд добавил, что арендодатель должен проинформировать арендатора о наличии у него права на отсрочку. А если не проинформировал, если необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения или своим поведением сбивал арендатора с толку, отсрочка предоставляется автоматически, даже без соответствующего обращения арендатора в адрес собственника.

Обязательства сторон считаются измененными с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации — независимо от даты заключения соответствующего дополнительного соглашения.

5

На каком основании и с какого момента должна быть снижена арендная плата?

По ФЗ-98 арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год, если не может использовать имущество из-за режима чрезвычайной ситуации или повышенной готовности. Но закон ничего не говорит о том, что собственник ТЦ обязан снизить аренду. Параметры для расчета снижения ставки и точного периода снижения также не заданы.

Но Верховный суд в своем толковании по сути ввел обязанность арендодателя предоставить арендатору снижение арендной платы с того момента, когда тот потерял возможность пользоваться имуществом из-за ограничений. Дата заключения соответствующего дополнительного соглашения или вступления в силу решения суда об уменьшении арендной платы значения не имеет.

Арендатор также может использовать свое право на снижение арендной платы, если докажет, что собственник необоснованно уклонялся от заключения с ним дополнительного соглашения о снижении. По сути Верховный суд в данном вопросе принес в жертву принцип свободы договора, чем кардинально изменил баланс интересов сторон договора аренды в пользу арендатора. Но при этом он не дал четкого ответа на вопрос: если снижение арендной платы из-за пандемии является обязательным, то в каком размере и до какого момента указанное снижение должно быть предоставлено?

Может возникнуть следующая ситуация: арендатор попал в список пострадавших отраслей и не мог осуществлять свою коммерческую деятельность из-за ограничительных мер. Тогда, по логике Верховного суда, он имеет право одновременно и на отсрочку, и на снижение арендной платы. И о чем бы с ним ни договорился арендодатель, арендатор может оспорить начисление арендной платы в 2020 году. Даже если они были утверждены в соответствующем дополнительном соглашении.

 
6

А как быть с договорами аренды части недвижимого имущества? 

Зачастую предметом договора аренды становится не весь объект недвижимого имущества (здание, строение, сооружение, помещение, земельный участок), а его определенная часть. Поэтому операторы островной торговли и вендинговых аппаратов, заключившие договоры аренды в ТРЦ до введения режима чрезвычайной ситуации или повышенной готовности, также могут пользоваться правами по отсрочке, а также снижению арендной платы.

   

Не исключено, что в ближайшем будущем будут приняты новые законы и подзаконные акты, а также последуют новые разъяснения, которые затронут отношения между арендодателем и арендатором.

Например, сейчас на рассмотрении Госдумы РФ находится законопроект №953580-7, который (в случае его принятия) еще сильнее изменит баланс интересов в договорах аренды. В частности, он предоставит всем добросовестным арендаторам, у которых ежемесячные доходы с начала карантина упали более чем на 50%, право расторгать договор в одностороннем порядке. Никакие штрафные санкции за это не предусмотрены. А собственнику недвижимости придется вернуть арендатору еще и обеспечительный платеж, внесенный на счет. Но это законопроект. По крайней мере пока.

Кроме того, всегда следует помнить, что все положения законодательства — это теория. А практика в каждом конкретном случае будет зависеть от поведения сторон договора. Причем жизнь показывает, что теория и практика — вещи не всегда совместимые. Остается надеяться на добросовестное и разумное поведение арендаторов и собственников торговой недвижимости. На их терпение, взаимопонимание и уважение в деле поиска баланса интересов.