Для развития определенных процессов иногда требуются десятилетия, но они могут существенно ускориться в условиях кризиса. Так произошло, например, с импортозамещением в России, которое вряд ли приняло бы подобные масштабы, не введи наше правительство «антисанкции». Таким же акселератором трендов в торговой недвижимости выступил и коронавирус.

Еще в 2017 году банк Credit Suisse предрекал, что около 25% крупных торговых центров в США закроются к 2022 году. Процесс закрытия крупных ТЦ, до которых нужно добираться на машине, развивается в мире уже не первый год. Поэтому, в принципе, недавнее заявление главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова о том, что многим владельцам торговых центров, возможно, придется снести свои объекты — это логичное продолжение трендов, которые были еще до пандемии.

Коронавирус стократно ускорил развитие процессов, происходящих в ретейле. Например, моя семья уже давно не покупает продукты в магазине, предпочитая заказывать их онлайн, а молоко и овощи нам привозят местные фермеры. Те же цветы проще заказать домой и они будут стоять две недели, а не несколько дней, как те, которые продаются в магазине.

Общий объем мировой торговли составляет около $30 трлн, из которых $3 трлн — это онлайн-торговля. Полагаю, что в результате пандемии эта цифра как минимум удвоится. Уже сейчас Alibaba и Amazon получили огромную выгоду от этой ситуации. Равно как и Google, и Microsoft. Дошло до того, что некоторые аналитики ожидают, что собственник Amazon Джеф Безос вскоре станет первым триллионером. Перечисленные мною компании продолжат изучать поведение потребителей, думая о том, как сделать так, чтобы мы начали активнее покупать через интернет такие вещи, как например, ювелирные изделия, фармацевтику, предметы домашнего обихода и роскоши.

Если большинство товаров будет покупаться онлайн, то зачем мы продолжим ходить в ТЦ? В Америке недавно провели опрос среди тех, кто родился после 1985-го года - поколений Y и Z. В результате выяснилось, что 75% опрошенных предпочитают тратить деньги не на покупки, а на общение с друзьями и семьей. Потребитель с большим удовольствием придет туда, где он сможет найти общение и саморазвитие. Туда, где есть кинотеатр, развлечения, концерты, рестораны, квесты и юмор.

Торговые центры станут местом постмодерна, местом, где есть большое разнообразие возможностей для получения позитивных эмоций. То же относится и к самим магазинам. Первым об этом сказал Стив Джобс, утверждавший, что магазины Apple имеют в первую очередь имиджевую составляющую. Это магазины будущего, где не обязательно что-то приобретать, но где ты можешь получить определенный опыт. Это даже не столько место покупки, сколько место продвижения товара и бренда.

Вскоре все магазины станут местом выставки, куда можно по старинке зайти и что-то потрогать, посмотреть и даже примерить. Но уносить с собой не понадобится - достаточно заказать доставку. Открывая магазин в торговом центре ретейлер будет говорить: «посмотрите - у нас есть представительство и в офлайне тоже». То же сейчас происходит с магазинами на центральных торговых улицах. Видя их, мы понимаем, что это действительно хороший бренд, но купим вещь этого бренда, скорее всего, в интернете. К сожалению, 99,5% магазинов в мире сегодня все еще строятся без учета этих трендов. Например, в США около $50 млрд составляют запасы, находящиеся в магазинах. Они фактически неэффективны.

Как бы то ни было, магазины останутся главными каналами «первого контакта». По факту арендная плата — это стоимость привлечения клиентов, это одна из затрат на продвижение товара. Когда компания решит запустить новый товар, первое, что она сделает — откроет множество магазинов, станет известной, после чего уже наладит торговлю через интернет.



В Москве за последнее десятилетие произошел двукратный рост площади торговых центров: с 3,5 млн м² в 2010-м году до более 7 млн м² сейчас. Но в ближайшее время, я предполагаю, они перестроятся в сторону развлекательной составляющей. Яркий пример этой тенденции — недавно открывшийся в Москве парк развлечений «Остров мечты», ставший симбиозом торговой и разных аттракционов. Я думаю, что за торговыми центрами сохранится функция социализации. Взгляните на проект «Депо», который помимо ресторанной своей части имеет также признаки рыночной мелкорозничной торговли. При всей своей новизне он очень похож на площадь средневекового города, по которой ты ходишь и общаешься. По сути, это вновь вернувшийся к нам старый забытый формат. Уверен, что в будущем небольшие рынки и фудкорты продолжат открываться в торговых центрах.

Продолжат строиться и новые торговые центры, но только на путях нашего следования. То есть либо на транспортно-пересадочных узлах, либо внутри микрорайонов, куда можно зайти во время прогулок на выходных купить мороженое или книгу. Сейчас три крупнейших торговых центра в Москве, о строительстве которых было объявлено в прошлом году, располагаются на транспортно-пересадочных узлах. В 2023 году в составе ТПУ Петровско-Разумовская откроется IKEA площадью 30 тыс м²; ТЦ откроется в составе ТПУ «Некрасовка» в 2022 году; «Киевская площадь» откроет ТЦ площадью 50 тыс. м² в составе ТПУ «Нагатинская» в 2023 году.



Что касается малых районных ТЦ, то из-за отсутствия длинных денег в России, они будут строиться в кондо-формате, предполагающем наличие нескольких собственников и одной управляющей компании. Всего сегодня в Москве их немного - 355,3 тыс. м² или 4,8% от всего рынка. При этом лоты в них пользовались стабильным спросом в I квартале 2020 года: всего на продажу было выведено 8,9 тыс. м², а куплено - 7,3 тыс. м². Доходность по совершенным за тот же период сделкам составила 10,3% годовых.

Видя перспективность кондо-формата, мы собираемся перевести в него наш ТЦ «Смайл» у метро «Улица Дыбенко» в Петербурге. Как раз такие проекты - площадью около 15 тыс. м² внутри спального района - имеют все шансы стать сетевыми.




При этом, в отличие от рынка в целом, в таких небольших ТЦ вакантность после кризиса будет минимальной. Например, в 2014 году она утроилась, достигнув 15%. В начале 2020 года пустовали 8% торговых площадей в Москве. В результате этого кризиса вакантность также как минимум утроится - до 20-25%.

В то же время следующий рывок потребления через в онлайне нас ждет на фоне развития технологий виртуальной реальности - когда при помощи специальных перчаток станут доступны тактильные ощущения, а при помощи шлема виртуальной реальности - запахи. В этом случае мы сможем в режиме онлайн выбрать по запаху клубнику, а ходовые характеристики автомобиля оценить, не выходя из дома.