Сейчас в складском сегменте ситуация очень похожа на то, что происходит с торговой и офисной недвижимостью. Примерно 99% арендаторов складов уже обратились к собственникам с письмами об отсрочках и скидках по платежам. Письма пишут не только те, кто реально пострадал, их пишут все в надежде, что им дадут скидки. Арендодатели эти заявки собирают и занимают выжидательную позицию. Никаких послаблений в моменте не дают.

Ситуацию, которая сложилась на рынке складов столичного региона, участники рынка обсудили на web-встрече «В блокаде пандемии: есть ли выход?», организованной CRE Events. Ее участники сообщили, что на рынке уже есть склады, которые несколько недель закрыты на замок. Внутри лежит товар, но его продажи либо остановлены, либо его отгрузка не производится из соображений безопасности, хотя теоретически и могла бы происходить.



«Первые месяцы этого года мы прожили в парадигме активно растущего рынка. И некоторые компании от поставленных планов до сих пор не отказываются. Были долгосрочные сделки даже в первую неделю апреля. Но в целом мы видим сокращение и сделок, и проектов на 20%. Их или заморозили, или отменили на этот год», — говорит Егор Дорофеев, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости компании Cushman & Wakefield.

Сложнее всего сейчас, по его словам, 3PL-операторам. «Падение оборотов у них составляет от 10 до 30% в зависимости от профиля клиентов. Есть объекты, где 50% площадей функционируют, а остальные заморожены. Многим операторам приходится просто выживать», — констатирует Егор Дорофеев.



А второй проблемный сегмент — весь непродуктовый ретейл. «Даже у алкогольных дистрибьюторов есть закрытые склады. Много проблем у поставщиков fashion, игрушек, строительных материалов и инструментов. И тут вопрос выживания — это вопрос наличия у них подушки ликвидности, которая позволит продержаться до окончания эпидемии», — считает Егор Дорофеев.

Кризис корректирует планы
Несмотря на сложную рыночную ситуацию, проекты многих онлайн-продавцов, продуктовых ретейлеров, производителей и дистрибьюторов продолжаются, и даже происходит запуск новых. Как рассказал Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group, его компания сейчас находится на низком старте: речь идет о строительстве 43 тыс. м2 в новой очереди проекта в столичном регионе.

«Мы планировали начать стройку 18 мая. Но из-за девальвации рубля произошло увеличение бюджета стройки, поскольку стоимость импортного инженерного оборудования увеличилась. Это нас не радует. Думаем — строить сейчас или подождать. Все-таки речь о привлечении не только кредитов, но и собственных средств акционеров, которые могут потребоваться для поддержки бизнеса в нынешней непростой ситуации», — рассказал Захар Вальков.

Но в целом ситуация в складском сегменте, по его словам, сейчас стабильная. «Склады меньше других видов коммерческой недвижимости подвержены кризисам. Тем не менее и мы, их девелоперы, сейчас испытываем стресс. Ведь у нас тоже есть клиенты-ретейлеры без онлайн-платформ. И им сейчас очень трудно. Думаю, в перспективе 1-2 месяцев мы увидим определенные сложности с платежеспособностью этих клиентов, потому что у некоторых из них уже полностью прекратился денежный поток. Это неизбежно отразится на исполнении их обязательств по отношению к поставщикам и арендодателям», — сетует он.

По наблюдениям Захара Валькова, по итогам первого квартала этого года спрос на склады снизился на 15-18%. «Но мы стараемся и сейчас подписывать долгосрочные контракты. И нам это даже удается, поскольку есть интересные клиенты, которые верят в свой рынок и настроены на долгосрочное сотрудничество. Но и короткими контрактами не гнушаемся. Они в период турбулентности обеспечивают нам стабильность», — говорит он.

По данным Colliers International, в I квартале 2020 года в Московском регионе было введено в строй более 160 тыс. м2 складских площадей. Это на 57,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Из них около 70% было построено под нужды конечного пользователя, и только 30% — для спекулятивных целей.

Всего в этом году, по прогнозу аналитиков Colliers International, в столичном регионе будет введено более 780 тыс. м2 качественных складских площадей, в том числе около 500 тыс. м2 спекулятивных складов. Но эпидемия и экономический кризис могут внести в эти планы свои коррективы, отмечают эксперты.

Главное слово — «гибкость»
Как ситуация будет развиваться в складском сегменте дальше, никто из игроков рынка сейчас не загадывает. Но все девелоперы складов, по словам Вячеслава Холопова, директора по аренде и маркетингу Raven Russia, надеются, что кризис, вызванный пандемией, не продлится дольше обозначенного властями срока и все ограничения будут сняты в середине мая, что позволит бизнесу нормально работать.

При этом на поддержку властей застройщики складов особенно не рассчитывают. «Конечно, она и нам бы не помешала. С другой стороны, если бизнес наших арендаторов будет стабилен, наше дело тоже будет в порядке. Так что пусть поддержат их. А если арендаторы платить не смогут и ситуация затянется больше чем на 2 месяца, наши прибыли тоже сильно сократятся (в худшем сценарии — на 30%). Так что и мы, несмотря на стабильность и кажущуюся стрессоустойчивость, не сможем выйти сухими из воды», — считает Захар Вальков.

А Егор Дорофеев уверен, что бизнес всех его корпоративных клиентов после кризиса поменяется. «К середине года все будут пересматривать складскую стратегию и цепочки поставок. И во главу угла будет поставлена гибкость — политики по стокам, арендных отношений и т.д. «Гибкость» — главное слово, которое сегодня звучит на рынке», — говорит Егор Дорофеев.

Пустые складские площади в столичном регионе, по данным Colliers International, сейчас достигли минимального за последние 5 лет значения — вакантно 3,1% (около 520 тыс. м2). «Но тут ситуация тоже будет напрямую зависеть от того, насколько тяжелыми окажутся последствия мировой экономической рецессии и эпидемии для бизнеса в России. Надеемся, что девелоперы и арендаторы проявят гибкость, и это позволит удержать уровень вакансии в диапазоне 4-5%», — заключили в Colliers International.

Коронавирус не только дал онлайн-ретейлу временный всплеск (которого он давно ждал), но и позволил ускорить темпы развития этого сегмента. Растут все виды онлайн-торговли. Игроки сообщают о росте числа заказов, увеличении нагрузки на инфраструктуру и, к сожалению, увеличивают сроки доставки. В выигрыше оказываются те компании, у которых есть склады и современные фулфилмент-фабрики. Но и их уже недостаточно. Многие из них не настроены на доставку онлайн-заказов, удалены от стратегических транспортных развязок, федеральных трасс. А это важно для качества и скорости логистики. В удобных локациях за МКАД очень мало свободных складских площадей. А сегмент внутригородских складов развит слабо. Складывается ситуация, когда цифровая инфраструктура позволяет ретейлерам увеличивать число заказов, а логистическая — задерживает их исполнение. В результате оборот растет непропорционально слабо.