Есть налоги, которые напрямую связаны с операционной деятельностью – НДС, налог на прибыль. Экономика этих налогов связана с экономикой деятельности: нет выручки – нет налогов. Но налог на имущество не зависит ни от выручки, ни от прибыли, а только от кадастровой стоимости объекта. Закон, принятый в Петербурге, дает право ТЦ имеет право получить большую льготу по налогу на имущество. Но ситуацию после принятия закона можно описать словами: льгота по налогу на имущество не действует или почти не действует.

Сам процесс получения этой льготы можно охарактеризовать как квест, где нужно пройти более пяти шагов, каждый из которых, складывается ощущение прописывался второпях.

Давайте начнем с того, какие цели преследовал законодатель, когда вводил эту льготу? Не секрет, что по мнению законодателя, крупный бизнес имеет больше возможностей позаботится о себе, чем бизнес мелкий, который нуждается в большей поддержке. В связи с этим в законе возникло условие о том, что арендатор должен находится в реестре малого и среднего предпринимательства (МСП). Но сразу оговорюсь: поскольку кризис стал для всех черным лебедем и развивался стремительно, многие компании до сих пор считают, что могут претендовать на нахождение в реестре МСП, но на самом деле там по формальным обстоятельствам не находятся.

Это первое с чем столкнулись сами арендаторы ТЦ и владельцы ТЦ, проверяя, выполняются и условия для льгот.
Следующий момент: чтобы получить льготу, необходим конкретный ОКВЭД, который должен быть таковым на 1 марта 2020 года. Этот код называется «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом». Но насколько я понимаю, далеко не все компании, владеющие торговыми центрами, зарегистрированы под этим кодом. Почему? Потому что процесс присвоения ОКВЭД очень слабо регламентирован. И если бы какой-то владелец ТЦ спросил у меня полгода назад: правильный ли у меня ОКВЭД для веления данного вида деятельности, я скорее всего ответил бы «да», даже если бы он был другим. Что в итоге получилось? Условия установили, но сколько компаний соответствует этим условиям, проверить скорее всего не успели.
Мне кажется, что причина данной ситуации - в нехватке диалога между законодателем и бизнесом. Посмотрите на то, как разрабатываются и внедряются льготы, например, в нефтегазодобывающей отрасли. По факту условие появления какой-либо льготы – это, как минимум, диалог между Минэнерго, Минфином, Минэком и бизнесом. А в ряде случаев все, начиная от текста законопроекта и заканчивая финансовой моделью, которая определяет эффект льготы – это полностью разработка бизнеса. А дальше уже законодатель соглашается с этим или нет. Если бы, например, собственник ТЦ разрабатывал льготу по налогу на имущество, уверен, что ни он сам, ни его коллеги, не столкнулись бы с ситуацией, что ее невозможно получить.

Среди других условий получения льготы - снижение не менее чем на 50% арендной платы с 13 марта 2020 года. Кроме того, срок договора аренды должен быть на 12 месяцев или более. Мой опыт подсказывает, что распространенной практикой является заключение более краткосрочных соглашений с автоматическим или полуавтоматическим продлением.

То есть по каждому условию мы сталкиваемся с тем, что целый ряд компаний не смогут ей воспользоваться. То есть фактически, что предполагалось? Государство хотело поддержать арендаторов. Поэтому оно говорит торговым центрам: снизьте на 50% арендную плату, тогда я, тоже снижу ренту, которую взимаю с вас в виде налога на имущество.
Что мы видим по факту? Для арендаторов арендная плата снижена, а для владельцев ТЦ налог на имущество не снижен.

Если бы меня спросили: что необходимо сделать по-другому? Во-первых, я бы начал с того, что убрал бы условие «срок аренды – более 12-ти месяцев» или сделал его опциональным.
Во-вторых, данный ОКВЭД, которому многие ТЦ не соответствуют, сделал бы как минимум одним из нескольких. А может быть вообще пошел не через ОКВЭД, а давал льготу тем, у кого есть кадастровые объекты, подпадающие под определение ТЦ. Есть же условие: площадь – не менее 1000 м2. Это точно то, что государство и бизнес может посчитать.

Теперь про то, как работает экономика льготы. Возможно льготу можно было бы привязать не к скидке, а, например, к размеру платежей по этому налогу за предыдущий период. Много налога заплатил – больше льготу получаешь. Мало заплатил – меньше льготу получаешь.

Изменения в законе необходимы в очень краткосрочной перспективе, потому что налоги платить нужно сегодня. И арендной платы мы лишились тоже сегодня. То есть входящий денежный поток существенно уменьшился, а исходящий – какой был, такой и остался.

Поэтому, надеюсь, что условия получения этой льготы будут доработаны в пользу снижения разных формальных критериев типа ОКВЭДа или минимального срока аренды в 12 месяцев. В пользу критериев менее формальных, а больше – по существу. Кроме того, я очень жду, когда будет представлена статистика о количестве налогоплатильщиков и объеме предоставленных льгот. Очень удивлюсь, если этой льготой де факто смогли воспользоваться многие.
Главный вопрос: что делать? Судиться с государством в данном контексте крайне сложно. Да, на рынке всегда есть адвокаты, которые готовы за ваши деньги посудиться за вас. Но я не считаю, что в данном случае это перспективное направление.

Повторюсь, необходим диалог, в котором будет три ключевых стороны. Представители бизнеса, исполнительная власть и законодательная власть.Исполнительная власть отвечает за здоровье экономики города. Если в какой-то момент из-за данной ситуации прекратит существование какой-то ТЦ, то произойдет очень плохая цепная реакция, которая коснется и сотрудников, и арендаторов, и банка. Поэтому для города нет выбора: получить много налогов или мало. Есть выбор: получить что-то или ничего. Если государство не будет предоставлять льготы более гибко, есть риск, что целый ряд налогоплатильщиков могут сократить свою деятельность вплоть до ноля.

Правильным решением была бы доработка действующего законодательства, которая позволила бы каждому ТЦ более-менее автоматически получать эту льготу. Каким образом это можно реализовать? Поскольку торговые центры - очень существенный вид деятельности для города, очень надеюсь, что будет создана рабочая группа, где представители всех трех сторон сядут за один стол. Бизнес, к примеру, разработает проекты и передаст их представителям законодательной и исполнительной власти для дальнейшей доработки и шлифовки.

Как я уже упоминал, именно это работает очень эффективно. Потому что в итоге мы избавляемся от несколько формальных, несколько искусственных ограничений, касающихся процедуры поучения льгот.

Могу сказать, что в разных регионах страны подход сильно отличается. Ни для кого не секрет, что в 2020 году проводится переоценка кадастровой стоимости объектов, от которой зависит размер налога на имущество. И, к примеру, в Москве этот пересмотр отложили. По сути дела, власти завуалированно сказали: господа, мы не будем повышать кадастровую стоимость, потому что бизнесу и так непросто!

 Или, напротив, мы видим, что при определении кадастровой стоимости объекта в Петербурге и Ленинградской области опять появляется тот самый вопрос, который на уровне Верховного арбитражного суда уже вроде как был решен в других регионах. Вопрос о включении НДС в эту стоимость.

 Думаю, если бы в Петербурге вместо льготы с многочисленными условиями всем торговым центрам была предложена скидка, к примеру, в размере 50% от суммы налога за II квартал, и при этом был заморожен пересмотр кадастровой стоимости имущества, то это позволило бы бизнесу чувствовать себя более комфортно.
По сути это значило бы, что государство в лице руководства региона сказало: господа, вы инвестировали деньги и исправно платили налог на имущество в прошлом году - мы это ценим, в этом году ситуация другая и мы это тоже понимаем, поэтому даем скидку в размере какой то доли налога на имущество. При этом, так ли необходима привязка к арендаторам? Ситуация, когда у ТЦ есть арендаторы, с которыми соглашение о снижении аренды не заключено, но они просто не платят – она же никакая не уникальная. Что же из-за этого торговому центру не претендовать на льготу?
Как раз в тех случаях, когда по факту доход снижается в разы и необходимо льготирование. Такой подход позволяет оставить в экономике больше денег. Потому что, даже если у юридического лица, которому принадлежит актив, не так уж много сотрудников, но по цепочке вся эта ситуация транслируется, как минимум, до сотрудников всех арендаторов. Именно это позволяет очень четко подчеркнуть социальную направленность этой льготы.

 Я искренне верю, что торговые центры не получили льготу по налогу на имущество, не потому что в этом была цель, а потому что все, в том числе разработчики закона, действовали в обстановке жесткого цейтнота. Сейчас есть возможность выдохнуть и доработать то, что требует доработки. И главное сейчас - не просто говорить, что закон не работает, а аргументировать почему не работает, и как сделать, чтобы он заработал.

По материалам прямого эфира в социальной сети