Осенью в ТРЦ Galleria Minsk откроется первый в Белоруссии магазин шведской сети H&M. Компания откроет его самостоятельно, но не исключает, что следующие магазины в стране будут открыты по франшизе. Пару месяцев назад в минском торговом центре Green City открылся New Yorker, в планах которого открытие до конца года еще одной-двух точек. В общепите в ближайшем будущем ожидают выход на белорусский рынок английской сети кафе быстрого обслуживания Southern fried chicken.

В феврале на рынок Белоруссии вышел лидер российского рынка в сегменте детских товаров «Детский мир», открыв первый магазин под брендом «Детмир», сейчас компания имеет уже три магазина и планирует до конца года довести сеть до 10 объектов. Цель компании — стать ключевым игроком в среднесрочной перспективе. «Мы планируем открывать по 10 магазинов в год. «Детмир» появится не только в Минске и областных центрах, но и во многих других городах Белоруссии», — рассказал в интервью Eurasia.Expert исполнительный директор розничной сети «Детмир» Андрей Белик.

В марте 2020 года откроется первый гипермаркет французской сети Leroy Merlin. Магазин будет построен в Минске, его площадь составит 10 тыс. м2. «Мы вначале посмотрим в Минске, а потом рассмотрим возможность открыть два-три магазина в регионах», — рассказал заместитель генерального директора международной компании Leroy Merlin Филипп Роже.

Чуть ранее в 2017 году на белорусский рынок вышли мировые fashion-ретейлеры: польская LPP SA (Reserved, House, Cropp, Mohito, Sinsay) и испанская Inditex (Zara, Bershka, Pull&Bear, Stradivarius, Massimo Dutti). Также работать в стране начали Calzedonia и Intimissimi.

Франшиза стирает границы
«Безусловно, рынок франшиз за последние 2 года значительно пополнился новыми концепциями как зарубежных, так и национальных брендов. Прирост франчайзинговых проектов последние 4 года составлял ежегодно 15% и более. Такой прирост обусловлен двумя основными факторами: за счет увеличения количества торговых площадей высокого уровня и выходом на рынок известных брендов. Выход на рынок Белоруссии глобальных сетей становится для других игроков своего рода зеленым светом и сигнализирует о доверии и интересе к новому рынку», — рассказала MarketMedia специалист по франчайзингу компании «Белфранчайзинг» Ксения Кузнецова.

«Отставание по выходу брендов на рынок Белоруссии обусловлено более медленными и скачкообразными темпами развития рынка качественной торговой недвижимости, тем не менее отдельные сетевые ретейлеры работают уже более 5 лет на площадях существующих торговых центров, которые сложно отнести к современным концептуальным объектам («Евросеть», «Связной», ECCO, Kari, LC Waikiki, Arya). С развитием рынка концептуальных торговых центров активизировалось и развитие международного сетевого ретейла в стране, так как появились качественные площади для аренды, соответствующие требованиям иностранных брендов», — отметили в Knight Frank.

Большая часть брендов приходит на белорусский рынок именно через франшизу. Почти по всем наиболее известным брендам, представленным в Белоруссии (как в ретейле, так и в общепите), переговоры длились более 5 лет.

«Во-первых, эти компании предъявляют очень жесткие требования к помещениям как по метражу, так и по необходимости привести все в соответствие с их требованиями за счет франчайзи. Во-вторых, все крупные бренды самостоятельно анализируют целесообразность выхода на новые рынки и довольно долго принимают решение, оценивая не только возможную прибыль, но и количество населения, уровень доходов, экономическую и политическую обстановку», — говорит Ксения Кузнецова.

По данным Белстата, оборот розничного товарооборота в 2018 году — 44,7 млрд белорусских рублей (+8,4% к 2017 году, это 1,3 трлн российских рублей). Рост продовольственных товаров составил 5,1%, а непродовольственных — 11,7% в сопоставимых ценах.

Мест нет
Консалтинговая компания Colliers International в своем годовом отчете отметила, что в результате ввода новых торговых площадей, реконструкции существующих объектов и ротации операторов торговли в 2018 году только в Минске было открыто 390 магазинов общей торговой площадью 63 тыс. м2. (63,3 тыс. м2 в 2017 году). В столице страны было введено четыре новых ТРК, два из которых были технически введены в 2017 году (см. инфографику).



В 2019-2020 годах будет введено 2010 тыс. м2. Из наиболее ожидаемых объектов в ближайшее время будет введен ТРК Palazzo от девелопера «БелМартПлаза».

Наиболее востребованные торговые площади по метражу в торговых комплексах небольшие — до 50 и 50-100 м2. Но наблюдается тенденция к увеличению площадей магазинов прежде всего за счет выхода на рынок крупных международных розничных брендов. Растущий спрос спровоцировал рост арендных ставок. «В наиболее успешных объектах в 2018 году ставки для новых арендаторов в евро выросли на 17-20% (декабрь 2018-го к декабрю 2017 года)», — говорится в отчете Colliers International.

Уровень вакантности во многих объектах достиг нуля. В частности, в ноябре-декабре 2018 года полностью отсутствовали свободные помещения в ТЦ «Галилео», «Момо», «Магнит» (на пр. Дзержинского), «Скала», «Бонус» и др. В среднем если не брать в расчет критическую вакантность в отдельных объектах (преимущественно в старых ТРК), то среднерыночный уровень вакантности находится на уровне 7% от общего предложения.

В прошлом году на рынок торговой недвижимости страны оказали влияние несколько факторов.
Во-первых, население весь год поддерживало потребление на прежнем уровне, и в результате потребительские расходы опережали рост денежных доходов.

Во-вторых, население больше 2 лет подряд продавало валюту — запасы прошлых лет. В своем отчете Colliers International отметил, что 75% проданной валюты было направлено на потребительские расходы (в 2018 году чистая продажа составила $1,7 млрд, соответственно, в розничный товарооборот было направлено $1,3 млрд).
В-третьих, розничные продажи поддерживались активным кредитованием. На дорогостоящие товары население брало потребительские кредиты. Задолженность населения по потребительским кредитам на конец 2018 года превысила 4,2 млрд белорусских рублей.

Брокеры прогнозируют, что в среднесрочной перспективе на рынок Белоруссии продолжат выходить новые международные бренды. Будет расти доля качественных торговых площадей, а доля стрит-ретейла будет сокращаться. Эта тенденция наметилась еще в 2016 году, когда операторы мебельной розницы стали активно переходить из стрит-ретейла в появляющиеся мебельные центры.

Сейчас крупноформатные ТЦ в Белоруссии редкость, но это направление будет развиваться, сначала в Минске, затем в других городах. На рынок Белоруссии придут торгово-развлекательные кластеры, появятся интересные форматы ретейл–парков, новые концептуальные торговые центры площадью свыше 100 тыс. м2. Уже работает торгово-логистический комплекс «Глобус Парк» в Минске, в Гродно строится многофункциональный комплекс TRINITI.

Причина такого роста в изменении общеполитического фона в республике. Рынок стал более открытый как для российских игроков, так и для международных брендов. Строительство крупноформатных торговых центров — ответ местных предпринимателей на запрос профессиональных игроков розничного ретейла.

Рынок девелопмента торговых центров Белоруссии переходит на следующий этап развития. Раньше это был закрытый и сложный рынок. Сейчас ситуация меняется. Рынок хотят осваивать международные бренды, он стал привлекательным для новых ретейлеров: польских, литовских, российских. У ретейла есть потребность открывать магазины в Белоруссии, местные предприниматели на этот запрос отвечают строительством современных торговых центров.

Беларусь для российских ретейлеров и инвесторов определенный интерес представляла всегда, еще на заре становления современной белорусской розницы. Более того, российские ретейлеры помогли в зарождении и появлении современных форматов в Беларуси. Например, в создании сетей первых современных гипермаркетов и супермаркетов в период 2006-2009 годов активно участвовали такие российские компании, как ГК «Виктория», ОАО «Седьмой Континент», АО «Корпорация «ГРИНН». Российская инвесткомпания «А1» создала крупную продовольственную сеть «Белмаркет», которую продала белорусскому ретейлеру в 2018 году. На момент сделки сеть состояла из 71 магазина в 13 городах страны. А сеть «Алми», учредителем которой является бывший партнер ГК «Виктория» Александр Зарибко, и на данный момент довольно значительный игрок белорусского фуд-ретейла.

Представлены на рынке и некоторые непродовольственные розничные компании. В частности, ООО «Кари» (сети kari и kari KIDS), широко представлена сеть «Твое». Более того, эта компания имеет 3 производственных цеха в городе Барановичи, а также производственные филиалы в Бобруйске и Кричеве. Практически во всех областных и многих районных городах Беларуси присутствуют магазины сети «Глория Джинс». 

Но качество торговой недвижимости – больное место девелопмента торговой недвижимости Беларуси. По валу, по метражу за последнее десятилетие рынок существенно вырос, обеспеченность торговыми площадями в среднем по стране повысилась до 600 м2 и более на 1000 жителей. Но вот качественные объекты – единичные. Даже в Минске только два ТРЦ ведущие международные бренды определили, как достойные для размещения своих магазинов. Еще около 10 объектов уровня несколько ниже, но в целом достойные. А все остальное – или устаревшие форматы, или концептуально невыразительные объекты, к которым нет особого интереса как у ретейлеров, так и посетителей.