Средневзвешенная прайм-ставка аренды в торговых центрах Москвы за последний год увеличилась на 2% и по итогам первого полугодия 2019 года составила 84 560 рублей за 1 м2 в год без учета расходов на эксплуатацию и НДС, подсчитали эксперты CBRE.

В выборку экспертов попали 20 ТРЦ (специалисты изучили 2,5 тыс. ставок на помещения), которые относятся к «золотой середине рынка» — не являются ни топовыми, ни аутсайдерами. Эксперты подчеркивают, что прайм-ставки в московских моллах остаются стабильными из-за высокого спроса на помещения. Но до конца года возможен их рост на 2-4% из-за инфляционного увеличения цен и индексации.

К самым дорогим торговым центрам столицы, по данным участников рынка, относятся «Европейский», «Атриум», «Охотный Ряд», ГУМ и ЦУМ, а также «Павелецкая плаза», строительство которой еще ведется. Но абсолютные цифры девелоперы и их консультанты не раскрывают.



По данным CBRE, средняя прайм-ставка в топ-5 самых дорогих моллов Москвы составляет 256 тыс. рублей (3563 евро) за 1 м2 в год без учета расходов на эксплуатацию и НДС. «Для анализа мы брали самые коммерчески успешные торговые центры столицы с арендопригодной площадью от 27 тыс. до 63 тыс. м2, рядом с Садовым кольцом. Смотрели их ставки на помещения 100-150 м2 под одежду и обувь на первых этажах», — уточнили в CBRE. Названия самых дорогих моллов Москвы там также не раскрыли.

По уровню средней премиальной ставки в торговых центрах Москва оказалась одним из самых дорогих городов Европы. По итогам первого полугодия она уступила только Лондону, где средняя ставка аренды в самых дорогих моллах составила 3941 евро за 1 м2 в год. Остальные европейские столицы сильно отстают от лидеров. 

В самых дорогих моллах Москвы прайм-ставки аренды оказались в 3 раза выше, чем в других городских торговых центрах. Для сравнения: в Варшаве разница между ними составляет 1,3 раза, в Берлине — 1,6 раза.

Марина Малахатько директор отдела торговых помещений CBRE в Москве

В Москве сформирован пул топовых торговых комплексов, который не меняется уже много лет. Это связано в первую очередь с дефицитом сильных площадок, на которых возможно реализовать объект с гарантированно высокими трафиком и товарооборотом. Единственная такая площадка осталась на площади Павелецкого вокзала, но проект был порядка 15 лет заморожен и неоднократно менял владельцев. В 2019 году началось строительство ТЦ «Павелецкая плаза» с GLA 33 тыс. м2. Это важное событие для рынка торговой недвижимости. Этот торговый центр дополнит пул самых дорогих торговых центров Москвы.

Антон Реутов эксперт коммерческой недвижимости

То, что Москва заняла второе место в Европе по уровню премиальных ставок аренды в лучших торговых центрах, конечно, прекрасный повод для гордости отдельных девелоперов и собственников. Москва и столичная торговая недвижимость — это отдельная планета, на которой закон всемирного тяготения действует не совсем так, как в других городах-миллионниках. Это значит, что московские цены и ставки не всегда определяются классическим соотношением спроса и предложения. В Москве, если есть покупатель или арендатор с деньгами, то цифра может быть любой. Это первое. 

Второе. Мы же все хорошо знаем, что за средними цифрами, как правило, скрывается очень серьезное неравенство. Если на 10% россиян приходится 90% национального богатства, то разрыв в доходах, а значит, и разрыв в ставках, может составлять сотни процентов. 

И, наконец, третье. Графики роста ставок имеет смысл рассматривать вместе с графиками изменения доходов россиян. А реальные доходы населения продолжают падать пятый год подряд.

Индира Шафикова управляющий партнер компании RedStone Properties
Сезонное и инфляционное повышение арендных ставок в московских торговых центрах — обычное явление. Это было даже в глубоко кризисные годы. Вообще, по моему опыту, в бюджеты доходов торговые центры все время закладывают рост ставок. Это обязательная составляющая доходности, которая важна собственнику и банку, если используются кредитные средства. Ставка индексации, как правило, не такая веселая — составляет от 5 до 7%. Другое дело, что повышается она не в одночасье для всех арендаторов, а в зависимости от договоров в разные сроки. Поэтому повышение происходит равномерно в течение года. В сильных качественных торговых центрах, таких как «Атриум», «Европейский», «МЕГИ», и в тех, что расположены у метро, нет ни вакансий, ни намека на кризис. А ставки там действительно превышают 200 тыс. рублей за 1 м2 в год. При этом в неудачных ТЦ без профессионального управления ставки могут быть парадоксально низкими.

Алдынай Юмбуу глава отдела коммерциализации Lynks Property Management

Арендные ставки растут в соответствии с темпами роста спроса. А спрос со стороны арендаторов растет вместе с ростом (в нашем случае — восстановлением) экономики. Важно отметить, что по итогам 2018 года средняя арендная ставка в Москве осталась неизменной. Если взглянуть на весь период с конца 2014 года, то мы увидим, что это был период уверенной стагнации. Темпы роста потребительских доходов на 1-2% в год не покрывали даже разрыв у ретейлеров, вызванный инфляцией. Он увеличивался, несмотря на принятые регуляторные меры государства. А в первом полугодии этого года была введена дополнительная нагрузка на бизнес и потребителей — повышение НДС с 18% до 20%. И в середине этого года Минэкономразвития РФ откорректировал прогноз роста реальных располагаемых доходов населения на 2019 год, а именно с 1% до 0,1%. Таким образом, очевидных причин для ощутимого роста арендных ставок пока нет, к сожалению.

Если говорить о самых больших ставках в самых дорогих московских ТЦ, которые уступают только Лондону, то нужно вспомнить, что население Лондона в два раза меньше, чем в Москве. Также в Великобритании нет такой явной централизации экономики страны вокруг столицы, как у нас. Последние десятилетия Москва была точкой роста ретейла на карте Европы в связи с железным занавесом и прочими событиями в стране. Сейчас высокий уровень арендных ставок в Москве сохраняется в связи с тем, что темпы роста экономик развитых европейских стран (с которыми здесь идет сравнение) умеренее, чем в России. Важно понимать, с чем сравнивают.