Подписаться
Сегмент торговой недвижимости, похоже, станет лидером по объему инвестиций в России в I квартале 2019 года. На его долю придется около 50% общего объема вложений в недвижимость страны, или 17,5 млрд рублей, подсчитали эксперты СBRE.
Лидерство торговому сегменту обеспечит, по сути, одна сделка, которая была закрыта 24 января. Это покупка чешской компанией PPF Real Estate Russia ТРК «Невский центр» в Петербурге у финской компании Stockmann. Сделка была анонсирована прошлой осенью, ее сумма, по данным покупателя, составила 171 млн евро (12,9 млрд рублей на день закрытия).
Справка:
ТРК «Невский центр» открылся Петербурге в 2010 году. Его общая площадь — 91 тыс. м2 (а арендная — около 45 тыс. м2). В здании девять этажей. Два верхних этажа занимают офисы класса А площадью около 5 тыс. м2, а под зданиями находится трехуровневый паркинг на 550 автомобилей. Всего в ТЦ более 80 магазинов, фуд-корт, видовой ресторан холдинга Ginza и фитнес-центр. Якорный арендатор — универмаг «Стокманн» (принадлежит Reviva Holdings Limited). Целевая аудитория ТЦ — покупатели в возрасте 25-55 лет с уровнем дохода выше среднего. Универмаг охватывает примерно 80% населения Петербурга (более 4 млн человек). Продали универмаг на 10 млн евро дешевле цены, озвученной за год до этого.
Но участники рынка, опрошенные MarketMedia, сообщили, что итог квартала может быть гораздо круче. "Сейчас только в Москве завершаются две крупные сделки по покупке универмага "Цветного" и "Садовой галереи". Они в совокупности могут потянуть на 10 млрд рублей и даже больше. И есть еще одна крупная сделка в столице в финальной стадии на такую же сумму. Так что, погрешность в данных аналитиков может быть очень существенная. Особенно, учитывая, что вероятность закрытия обозначенных сделок до конца текущей недели (то есть до конца квартала), очень высока", — рассказал один из собеседников MarketMedia.
Другой собеседник MarketMedia, знакомый с ситуацией, сообщил, что продажа "Цветного" будет технической — собственник просто переложит актив из кармана в карман. "Да, она состоится. Но существенного влияния на рынок не окажет", — говорит он. А "Садовая галерея", по его данным, покупателя пока не нашла.
По предварительным данным СBRE, общий объем инвестиций в недвижимость России в I квартале 2019 года составит 35 млрд рублей. Это на 15% ниже показателя I квартала 2018 года и на 18,7% ниже показателя I квартала 2017 года.
«В этом году снизился объем сделок по приобретению недвижимости под собственные нужды конечными пользователями, а также более чем в 1,5 раза сократился объем вложений в жилье, в то время как масштаб инвестиций в коммерческую недвижимость с целью получения дохода вырос», — сообщили в СBRE.
Объем иностранных инвестиций в российскую недвижимость в I квартале 2019 года составил около 35% от общего объема, и это на 22% выше показателя прошлого года. Но это нельзя назвать трендом, поскольку рост доли обеспечила все та же сделка чешской PPF Real Estate Russia по приобретению «Невского центра» в Петербурге, отмечают в СBRE.
Сколько денег вложили инвесторы в российскую торговую недвижимость в прошлом году читайте здесь.
А высокую долю российского капитала (65%) в совокупном объеме вложений в недвижимость страны в СBRE объяснили повышением активности госкомпаний. «Последние 3 года их доля в годовом объеме инвестиций сокращалась (34% — в 2016 году, 12% — в 2017 году, 3% — в 2018 году). Но в I квартале 2019 года показатель достиг 15%. И мы ожидаем сохранения этой пропорции по итогам года, поскольку компании госсектора все активней покупают недвижимость как под собственные нужды, так и в инвестиционных целях», — сообщили в СBRE.
Эксперты отмечают, что Москва в этом году начала отыгрывать долю в общероссийских инвестициях. В прошлом году она составляла только 36% от общего объема. Но в I квартале 2019 года на рынок столицы пришлось уже порядка 55% от общего объема вложений. За тот же период доля Петербурга не изменилась и составила около 40%. А инвестиционная активность на региональных рынках недвижимости в январе-марте 2019 года была низкой — на них пришлось 5% вложений против 6% в I квартале 2018 года.
При этом, ставка капитализации на торговые центры России, по данным СВRE, остается стабильной — на уровне 9-9,5%.
На российском рынке инвестиций в торговую недвижимость уже который год мы наблюдаем парадоксальную ситуацию: здесь инвесторов с деньгами больше, чем ликвидных объектов. Из 50-ти объектов, которые рассматривают инвесторы для вложений, до процедуры due diligence доходят в лучшем случае 5-7, а в сделку перерастает один предварительный договор.
Качественных объектов, с хорошей локацией и более или менее справедливой ценой, привязанной к доходности, а не к амбициям собственника, почти нет. Инвесторы как золотоискатели — чтобы добыть золотой слиток вынуждены просеивать кубометры песка и глины. ТРК "Невский центр", который недавно был продан, скорее исключение из правила. Стоимость продажи на уровне $4,4 тыс. за 1 м2 GLA может показаться невысокой, особенно если сравнить ее с ценой продажи ТРК "Галерея" (в начале 2012 года этот торговый комплекс купили американцы за $1,1 млрд или по $11,83 тыс. за 1 м2 GLA, то есть в 2,7 раза дороже, чем "Невский Центр"). Но актив безусловно качественный и стоит тех денег, которые за него заплатили.
Есть и другие объективные факторы, которые сильно влияют на рынок. Это и политическая стабильность, которая является фактором №1 в России, который определяет инвестиционную активность. И это экономика проекта (подтвержденная его доходами), и перспективы локального рынка (строительство жилья, развитие инфраструктурных проектов, платежеспособность населения).
На фоне общей не самой радужной экономической ситуации, а также санкций против России и прогнозов ретейлеров о снижении товарооборота, нет оснований предполагать, что инвестиции в торговую недвижимость в текущем году вырастут. Отсутствие стабильности, увеличение сроков окупаемости проектов, общее изменение модели потребления сдерживают активность бизнеса.
