Подписаться
Центральные универмаги есть во всех крупных российских городах. А в крупных мегаполисах — даже в каждом районе. В советское время они выполняли роль «кормильцев», а заодно и центров моды. Эту же функцию сегодня выполняют торговые центры. Но площади в универмагах не сдавались в аренду, а управляло ими государство: товар закупали централизованно и заводили на единую кассу.
После развала Советского Союза универмаги стали пустеть — они не выдерживали конкуренции с новыми торговыми форматами, которые появились в стране. Но судьбы их складывались по-разному. Те универмаги, что были расположены неудачно, например на окраинах районов больших мегаполисов, изменились до неузнаваемости.
Одни превратились в объекты стрит-ретейла с отдельными входами, другие — в монобрендовые магазины, третьи — в офисы. В Москве, правда, чудом сохранились районные универмаги «Лейпциг» и «Бухарест», с которыми начала работать компания «Холдинг центр», заточенная на классику жанра в ретейле. Но это скорее исключение, чем правило.
А универмаги с более престижной локацией подвергали реновации. Например, «Детский мир» в Москве со временем стал торгово-развлекательным центром ЦДМ, а «Военторг» — торгово-офисным комплексом «Воздвиженка».
Компания Benetton Group переделала Краснопресненский универмаг под флагманский магазин бренда, который работает уже 17 лет. А универмаг «Москва» на Ленинском проспекте несколько раз подвергался реновации, и сейчас там работает пул арендаторов из сетевых брендов: «Азбука вкуса», «Детский мир», «М.Видео», «Л’Этуаль» и др. Флагманские универмаги Петербурга — «ДЛТ» и «Пассаж» выбрали другой путь — они переформатировали пространство и привлекли операторов высокого ценового сегмента.
Особая ситуация в регионах. Провинциальные ЦУМы и ГУМы, которые традиционно строили на лучших улицах городов (в центре, на пересечении крупных транспортных потоков или вблизи вокзалов), со временем стали большими торговыми центрами. Но люди по старой памяти многие из них до сих пор называют универмагами. Хотя, по сути, это уже не классические department store, а обычный арендный бизнес или в лучшем случае сочетание собственной закупки универмага со сдачей торговых площадей аренду.
Современный и не всегда торговый
Вниманием инвесторов старые универмаги не обделены — многие хотят иметь торговый комплекс в сердце города. Но качественные объекты, созданные на их основе, можно сосчитать по пальцам. Потому что реновация универмага — очень сложная история.
«Да, универмаги расположены в самых лучших местах. Но этим их плюсы и исчерпываются. Многие универмаги создавались по типовому проекту. И вся их архитектура и внутренняя организация не соответствуют современным принципам ретейла», — констатирует Екатерина Гресс, генеральный директор «IDEM-Консультанты по торговой недвижимости», которая исследовала много региональных универмагов на предмет реконцепции.
«Самой главной проблемой при реконструкции таких объектов является проведение новой инженерии — сетей электроснабжения, противопожарной защиты и пр. Требования к торговым объектам по инженерным коммуникациям очень высокие. А провести их без нарушений порой мешают охранные ограничения (многие здания универмагов или их отдельные детали являются памятниками архитектуры, поскольку были построены в XIX и начале XX века). Работа оборачивается большой финансовой нагрузкой, которую не всякий частный инвестор может потянуть в одиночку», — говорит руководитель отдела торговой недвижимости компании IPG.Estate Ольга Кожевникова.
«К счастью, многих универмагов, построенных в 1970-х и 1980-х годах, проблема согласований с КГИОП не коснулась. Например, универмаг «Московский» на площади трех вокзалов, да и многие другие объекты, возведенные в поздний период советской эпохи, в общедоступном списке объектов культурного наследия уже не значатся», — говорит руководитель отдела ретейл-консалтинга департамента торговой недвижимости компании JLL Полина Жилкина.
Но и без охранного ярлыка старые универмаги — не самый легкий объект для переделки. У большинства из них нет парковок, большие трудности с подъездом, низкие потолки, нет пассажирских лифтов и эскалаторов, разные уровни этажей, огромные площади под складское хозяйство. «Кстати, последний факт практически сводит на нет любые варианты реконструкции. Переделать под торговые площади бывшие столовые, комнаты отдыха, ателье, фабрики-кухни, которые в изобилии есть в планировках старых универмагов, — чрезвычайно трудоемко и дорого», — говорит Екатерина Гресс.
Но она уверена, что любому старому универмагу можно найти достойное современное применение. «Да, работа по исправлению их коммерческой и архитектурной концепции кропотливая — не все за нее берутся. И занимает она не менее 3 месяцев. Но это интересная работа, которая повышает профессиональную планку», — поясняет Екатерина Гресс.
В качестве примера она привела ЦУМ на центральной улице Новосибирска, реконцепцию которого проводила. «На момент аудита посещаемость этого торгового комплекса была настолько низкой, что мне никто не поверит, — а именно 200 человек в день! Но, изучив историю объекта, мы поняли, что местные жители любят и хотят, чтобы он развивался. Мы разработали коммерческую и архитектурную концепцию универмага и дизайн его внутреннего пространства. Изменили входную группу, чтобы сделать объект более светлым и современным. Полностью избавили его от имиджа 1990-х — всякой безвкусицы и ларьков. В обновленном ЦУМе будут представлены марки сегмента средний+, там появится фуд-холл, большой книжный магазин, рестораны и кофейни. Надеюсь, он станет новым культовым местом Новосибирска», — говорит Екатерина Гресс.
Еще один пример удачной реконцепции — это бывший универмаг «Башкортостан» в Уфе, который превратили в лайф-стайл-центр «Башкирия». «На момент, когда было принято решение о реконцепции, объект «вытягивал» последние соки из локации, а его архитектурный облик и планировки не выдерживали никакой критики. Причем уже были озвучены планы по строительству ТРЦ «Планета» — очень крупного объекта, который попадал во вторичную зону обслуживания универмага, чем практически его добивал. Поэтому собственник решил сделать упор в обновленном проекте на досуговую функцию. Супермаркет на цокольном этаже заменили на фреш-маркет со свежими фермерскими продуктами и восточным базаром. На первом этаже разместили МФЦ на 600 услуг. А верхние, неликвидные этажи отдали под творческие и обучающие проекты: арт-студии, музыкальные, танцевальные и театральные кружки, техношколу и event-холл. Сегодня посещаемость «Башкирии» составляет порядка 14 тыс. человек в день — это в 2 раза выше, чем до реконцепции. Причем уже через полтора года досуговые форматы вышли на уровень аренды, сравнимый с торговыми площадями. Так старый универмаг получил вторую жизнь», — рассказала Екатерина Гресс.
«Общие принципы обновления универмагов вряд ли можно выделить, ведь у каждого из них своя уникальная история. Но успех новой концепции в старом здании в первую очередь определяет качественный состав арендаторов», — уверена Полина Жилкина.
«Но собственникам таких зданий бывает непросто принять решение о закрытии приносящего хорошую выручку объекта для капитального ремонта или реконструкции», — поясняет старший аналитик департамента исследований рынка Colliers International Константин Будагян.
Поэтому судьба некоторых ЦУМов огорчает. «Например, Ижевский ЦУМ распродан по частям и выглядит, мягко говоря, плохо, даже несмотря на центральную локацию. В регионах немало таких примеров», — заключила Екатерина Гресс.
Выбор нового поколения
Мнения экспертов рынка о перспективах развития универмагов в России сильно расходятся. «В России есть успешные примеры качественного сетевого бизнеса этого формата как российских, так и международных брендов. Но многие специалисты считают, что сам формат универмагов для российского покупателя не очень понятен. Поэтому сегмент будет компактным — под узкую целевую аудиторию конкретного оператора или группы брендов», — говорит Полина Жилкина.
«Наличие оригинального ассортимента и уютная атмосфера универмагов — это их преимущество. Там можно найти бренды, не представленные в ближайших торговых центрах. Эту уникальность наверняка оценит новое поколение потребителей, которое ищет особого к себе отношения со стороны ретейла. Если универмаги смогут найти подход к этой публике и будут высоко держать планку качества и оригинальности, проблем со спросом у них не будет», — заключил Константин Будагян.
Советские универмаги строили по образцу западных. Для них характерно открытое пространство торгового зала и товары в открытом доступе, которые на этапе управления все-таки заковывались прилавками от воровства. Каждый этаж в классическом формате имеет свое назначение: на первом этаже — косметика и парфюмерия, а также корнеры самых известных марок. А дальше этажи могут быть разделены на мужской — женский — детский. Отдельный этаж иногда занимает общепит, а также товары для дома.
В старых зданиях универмагов много несущих стен (к слову, для современных ТЦ характерны несущие колонны). Кроме того, до 50% их площадей занимают подсобки и подвалы, которые сегодня сложно использовать под ретейл. Даже не знаю, каким было назначение этих помещений и зачем их так много. Но они есть. И это проблема.
Кроме того, советское планирование предполагало поверхностное отношение к системам навигации. Экономика в СССР была плановая, и что бы ни выкинули на прилавок — все скупалось. Поэтому универмаги не особенно беспокоились о том, как представлен товар и удобно ли людям его покупать, — эти вопросы были второстепенными. Так что планировка помещений в старых универмагах обычно требует серьезной переработки. И это тоже проблема. А суть реновации заключается в наполнении функционалом неактивных зон. Также часто приходится интегрировать в пространство эскалаторы, перестраивать перекрытия и контуры.
Основная сложность реконструкции универмагов — не соответствующие современным требованиям архитектурно-планировочные решения: небольшая высота торговых уровней, отсутствие полноценных атриумных зон, сложности с созданием вертикальных связей (эскалаторов и лифтов). Кроме того, такие объекты или отдельные их элементы имеют статус архитектурного наследия, что тоже осложняет реализацию проектов.
Тем не менее есть удачные примеры реновации. Один из них — открытие ZARA в рамках Большого ГУМа во Владивостоке. В целом размещение в составе старых универмагов крупных «моноарендаторов» — самый привлекательный вариант реновации с точки зрения эстетики, устойчивости концепции и ликвидности актива в целом. В странах Европы реновация исторических зданий проходит, как правило, именно в таком ключе. Но в России большинство универмагов сегодня — это мелкая нарезка регулярно меняемых несетевых арендаторов. Это оправданно на стадии формирования рынка качественной торговой недвижимости, которую многие регионы переживают до сих пор. Но по мере развития и насыщения рынка неизбежно возникнет необходимость пересмотра подобных концепций.
Реновация и реконцепция объекта, которому 170 лет, – задача сложная, уникальная, требующая одновременно нешаблонных идей и взвешенных решений (речь идет о петербургском «Пассажt» — Ред). Цокольный этаж обладал для нас значительным потенциалом, и работы по его приспособлению к современному использованию стали одним из главных наших преобразований.
Сокращение высоты помещения в советский период сделало невозможным размещение здесь торговых площадей: уровень пола был значительно повышен для предотвращения затоплений, а все коммуникации размещены под сводами. В результате проведенных строительных работ уровень пола был приведен к исторической отметке.
Кроме того, мы сделали современную гидроизоляцию, усилили строительные конструкции (стены и своды), восстановили лепной декор, а также полностью заменили инженерные сети. В итоге пространству удалось вернуть его изначальную функцию — «продуктовых рядов». Помимо гастронома премиального уровня здесь открылись кофейни, цветочная лавка, аптека, химчистка и другие заведения.
До начала работ по реновации кровля «Пассажа» находилась в аварийном состоянии. Нами было принято решение о полной замене всех конструкций и восстановлении ее исторической конфигурации. Если раньше выход на крышу был доступен только техническим работникам исключительно для обслуживания стеклянной части кровли, то теперь там появилась терраса, откуда гости Пассажа смогут любоваться великолепной панорамой города.
Мы оборудовали «Пассаж» эскалатором и четырьмя дополнительными лифтами (из них два панорамных и два грузовых), без чего существование современного многофункционального торгового комплекса невозможно. В итоге, в отличие от многих европейских пассажей, где «живыми» сегодня являются только первые этажи, все четыре уровня петербургской торговой галереи теперь привлекательны для посетителей и арендаторов.
Все нововведения удалось вписать в историческое пространство, не нарушив его эстетического единства. Восстановление исторического облика торговой галереи было первостепенной задачей, с которой удалось справиться.
В результате реновации арендная площадь торгового дома увеличилась в 1,5 раза – с 7,1 до 10,6 тыс. м2. Средневзвешенная арендная ставка повысилась на 40%. Годовая выручка увеличилась в 2,5 раза по сравнению с показателями Пассажа до начала реконцепции. Заполняемость комплекса на сегодняшний день – 92%.
