Половина рынка — в столицах
Еще 10 лет назад предложение на рынке низкотемпературных складов в России формировали хладокомбинаты и морозилки времен СССР с оборудованием соответствующей древности. Но эта ситуация никак не устраивала бурно растущие продуктовые сети. Именно они сформировали основной спрос на склады-холодильники нового поколения, строительство которых началось в 2005 году.

Этому процессу не помешали ни девальвация рубля, ни два экономических кризиса — сегмент стабильно прирастал на 4-6% в год. И сейчас, по оценкам экспертов, общий объем площадей в складах-холодильниках страны превышает 3,3 млн м2.

Сегодня, по данным «ФИНАМ», почти 41% предложения складов-холодильников приходится на столичный регион (33,8% — Москва и 7,5% — Московская область) и еще 10% — на Петербург. То есть две столицы по факту «покрывают» более половины общероссийских потребностей в данном виде складских помещений.
На долю новых и современных объектов, по данным JLL, приходится 68% рыночных площадей, а старые советские морозилки, сохранившиеся кое-где до наших дней, формируют не более 6% предложения.

Правда, в развитии нового сегмента были и спады. Например, с 2011 по 2015 год импорт холодильного оборудования в Россию сократился почти в 2 раза (на 47%), с $1,7 млрд до $0,9 млрд. Но в последние годы ситуация стабилизировалась.

«По итогам прошлого года импорт холодильной техники в Россию вырос на 18%, до $1,1 млрд. И хотя это на 25% меньше, чем до последней девальвации рубля, тренд все равно позитивный. А основными импортерами холодильной техники, как и до кризиса, остаются Китай, Белоруссия, Италия и Германия. На них приходится более 55% всего ввозимого в Россию холодильного оборудования», — сообщил аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев.

Эксперты добавляют, что склады-холодильники бывают двух видов. Первый — низкотемпературные помещения, полностью состоящие из холодильников. Но их доля в общем предложении небольшая. Например, в Московской области она не превышает 3% от всех складских комплексов. Второй (более распространенный) — мультитемпературные склады. «Обычно это распределительные центры продуктовых ретейлеров, где хранятся самые разные виды продуктов и организованы как помещения сухого склада, так и зоны с различными температурными режимами», — сообщили в CBRE.

«Распределительные центры используются для кратковременного хранения сезонной продукции, которую потом развозят по торговым точкам. Часть площадей там могут сдавать и в субаренду. А низкотемпературные камеры в таких проектах обычно занимают около 20% площадей. Именно так в столице были реализованы проекты распределительных центров «Утконоса», «Монетки», «Ленты», «О’Кея» и т.д.», — добавляет руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости JLL Оксана Копылова.

Сам себе холодильник
Всего в России зарегистрировано 887 компаний, предоставляющих услуги по хранению продукции на складах-холодильниках. «Но на самом деле рынок значительно шире. Поскольку у многих крупных ретейлеров и производителей есть собственные склады-холодильники. В их числе Nestle, Московский пивоваренный завод, Danone, Сampina, Ehrman, X5 Retail Group, «Очаково» и др. Им удобнее строить такие объекты под себя, чем искать на рынке свободные площади с соответствующим температурным режимом, объемом хранения и удаленностью от производственных баз и дистрибьюторских центров», — говорит Алексей Коренев.
Для тех, у кого нет своего холодного склада, остается два пути. Первый — аренда помещений на рынке, второй — сотрудничество со специализированными логистическими компаниями, которые занимаются ответственным хранением.



«Чаще всего холодильники логистов выполняют роль так называемого перевалочного пункта при транспортировке продукции. Примеров много: Green Store, МПК «Бусиновский», «Апаринки», Avesta Pharmaceuticals, «Арт-Логистик», Becema, Agrologistika, Agama Logistic и др. Такие проекты обычно предоставляют услуги в формате 3PL (комплексное обслуживание — от доставки и адресного хранения до управления заказами и отслеживания движения товара), но бывает и прямая аренда по полу. На этом же рынке работают хладокомбинаты и продуктовые заводы советской эпохи. Они тоже сдают в аренду свободные площади и занимаются ответственным хранением. Но качество таких услуг скромнее», — говорит Оксана Копылова.

«Спрос на качественные холодильники всегда на хорошем уровне. Но удовлетворить его крайне сложно из-за низкой вакансии. По нашим оценкам, она составляет всего 3%. И с годами на этом рынке мало что меняется — он испытывает определенное влияние экономической ситуации в стране, эмбарго и санкций. Тем не менее есть инвесторы, которые готовы вкладывать деньги в строительство новых спекулятивных холодильных складов. И мы ожидаем, что в ближайший год они начнут реализацию своих проектов», — говорит заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg Михаил Тюнин.

А пока в сегменте складов-холодильников сохраняется дефицит качественного предложения.
«Их на всех желающих не хватает. Это факт. В Петербурге, например, нет фреш-складов нужного объема. Все что есть — это площадки бывших овощебаз. Но они старые и в ужасном состоянии. А современный фреш-склад стоит минимум 200 млн рублей. Не удивительно, что никто из инвесторов не хочет отвлекать такие капиталы в кризис», — говорит Дмитрий Чтецов из ТК «Лэнд».

С коллегой согласен технический директор ГК «Лосево» Николай Ильющенко: «Склады для фреш-хранения — это большая проблема. Но, чтобы построить хороший логистический центр для свежих продуктов, нужно купить туда примерно 30% импортного оборудования. А оно серьезно подорожало».
Но самый острый дефицит — на холодильные площади для хранения фармацевтической продукции. «К ним предъявляются повышенные требования по температурному режиму и влажности, наличию энергосберегающего оборудования и систем циркуляции воздуха. Есть также особые требования к материалам отделки внутренних стен склада. Они должны соответствовать СНиП и требованиям санитарно-эпидемиологической службы. Строить такие объекты сложнее и дороже. Так что мало кто на это решается», — констатирует Оксана Копылова.

С коллегой согласен коммерческий директор ГК A Plus Development Антон Бондаренко: «Склады для фармацевтики являются еще более уникальным продуктом, чем склады для ретейлеров. Это исключает варианты их спекулятивного строительства. Их строят только под конкретного заказчика, который потом будет ими управлять».

«У нас большая потребность в складских площадях. Мы бы и сами такой склад построили, если бы банки дали нам 3%-ный заем на стройку. Вот это была бы помощь. Но не дают. А реальные ставки по кредитам драконовские», — подтверждает Дмитрий Борисов из фармацевтической компании «Полисан».

Диапазон ставок
Дефицит площадей в сегменте складов-холодильников, разумеется, отражается на арендных ставках. В последние годы они растут на 2-4% в год. Но диапазон ставок на холодильные и морозильные склады очень широкий и сильно отличается от проекта к проекту.

«Ставка также зависит от региона, от качества складского здания и оборудования, от количества услуг. Например, столичный Хладокомбинат №14 предлагает свои холодильники по 5 тыс. рублей за 1 м2 в год, а морозильники — по 9 тыс. рублей. А в соседнем проекте Green Store морозильники стоят по 12 тыс. рублей за 1 м2 в год, но в ставку включены логистические услуги и операционные расходы», — говорит Оксана Копылова.

«Если в Московском регионе за размещение товара на складе-холодильнике придется заплатить от 15 до 20 рублей за 1 м2 в сутки с учетом НДС, то за морозильник (склад с температурой хранения до -25 градусов) ставки будут вдвое выше. Также существенно различаются ставки в центре России и в ее отдаленных регионах», — подтверждает Алексей Коренев.

«Один тренд очевиден. Если раньше это был рынок арендатора, то сейчас условия работы начинают диктовать арендодатели. Верхняя планка запрашиваемых ставок растет. Собственники неохотно идут на ее снижение, а арендные каникулы нужно серьезно обосновывать. При этом периодически складывается ситуация, когда собственник выбирает из нескольких претендентов на площади и даже устраивает некий аукцион — кто предложит большую ставку», — отмечает заместитель руководителя отдела индустриальной недвижимости Maris в ассоциации с CBRE Александр Шевелев.

По общему прогнозу экспертов, в течение года такая ситуация сохранится. А дальше вектор ее развития будет зависеть как от внутреннего состояния рынка, так и от геополитической ситуации.