Казалось бы, нынешний день от 2014 года с его потребительским бумом, рекордным вводом торговых площадей (если помните, рост был на 17% год к году) и экономическими потрясениями отделяет меньше 5 лет. Но на дворе совсем другая реальность с новыми вызовами. Санкции, падение курса рубля, покупательская рецессия и выход в активную жизнь поколения миллениалов, которые гораздо равнодушней к собственности и процессу покупок, чем их предшественники, заставляют ретейлеров и девелоперов торговой недвижимости менять планы развития и искать новые пути для работы и заработка.

«После 2014 года ретейл неактивен, идет консолидация федеральных сетей через поглощение ими местных брендов, снижается маржа как в ретейле, так и торговом девелопменте, растет стоимость строительства ТЦ и сроки их окупаемости. Началась эпоха реконцепций и конкуренции между торговыми объектами на уровне качества. Это совсем другой рынок, чем 5 лет назад», — говорит председатель комитета по торговой недвижимости НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Екатерина Гресс.

Покупатель всегда прав
Значительно изменились и сам потребитель, и его поведение. «Покупатель не хочет иметь массу предложений, которые на него не ориентированы. Он хочет, чтобы его лучше понимали и предугадывали его потребности», — говорит директор по развитию SRV в России Марина Рыбина.

«Люди хотят покупать умно и успешно — пристальней смотрят на качество, цены, ищут выгоды. По этой причине обычная розница все чаще копирует формат аутлета — ретейлеры предлагают большие скидки, что ощутимо влияет на способ покупки и управление торговлей», — делится наблюдениями руководитель розничных операций Fashion House Group в России и Румынии Цезарь Полторак.

По его словам, поменялся и путь, который проходит покупатель от идеи что-то купить до заключения сделки. «В классический процесс сравнения цен в магазинах включился поиск товаров по Интернету. Онлайн уверенно набирает обороты, нарастив свою долю с 2014 года с 2,4% (713 млрд рублей) до 4% (1,25 трлн рублей) от общего оборота розничной торговли в России. И это глобальный тренд. В США, для сравнения, уже треть покупок в fashion-сегменте происходит в Интернете. Это тревожно. Но для классической торговли не приговор. Хотя бы потому, что интернет-ретейлеры не договаривают, что 77% людей, которые нажали кнопку «покупаю» онлайн, на самом деле не завершают сделки, увидев итоговую цену товара — со стоимостью доставки. А она не бесплатная. Есть и другие преимущества обычных магазинов, которые помогут им выжить и развиваться. Во-первых, там человек получает товар сразу и ему не нужно ждать несколько дней. Во-вторых, можно на месте убедиться в качестве товара. Все эти преимущества надо использовать для развития», — рассуждает Цезарь Полторак.



По его словам, у обычных ТЦ появляется шанс побороться с e-commerce за аудиторию, которая любит искать товары в Интернете, через развитие формата «клик и коллект» (нажми и выбери). «Предоставляя этой публике возможность приехать в ТЦ, чтобы оценить качество покупки и забрать заказ, ТЦ смогут нарастить трафик и обороты. Это самый верный путь и удачный компромисс», — говорит Цезарь Полторак.

С коллегой согласен председатель совета директоров RRG Денис Колокольников. «Да, fashion-ретейл повсеместно просел. Хотя раньше именно он формировал основной доход девелопера. Но Интернет не заменит живые эмоции, которые человек получает в обычной жизни. Поэтому в современный торговый центр идут не столько за покупками, сколько за впечатлениями. Уже 10-30% площадей современных ТЦ отдают под развлечения», — говорит он.

«Торгово-развлекательные комплексы постепенно превращаются в развлекательно-торговые. Правда, это не самая лучшая новость для девелоперов, поскольку экономика развлечений ниже, чем у обычного ретейла. Но это естественная рыночная трансформация и ответ на вызов изменившейся конъюнктуры», — добавляет управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов.

«Для современного торгового комплекса важны развлечения и еда. Они дают эмоции, которых не может дать онлайн. Но успех, как всегда, в деталях. Надо создавать в ТЦ максимальный комфорт и расслаблять покупателя, чтобы он потратил деньги», — уверена управляющий директор МФК «Саларис» Москва Алина Стрелкова.

«Надо помнить, что основные деньги в ТЦ несет посетитель. И, чтобы точно соответствовать его потребностям, чтобы он пришел, остался и захотел вернуться, его надо изучать. А этот процесс требует глубокого анализа разной статистики. По этой причине ТЦ, которые думают о будущем, все больше, по моим наблюдениям, привлекают в управление специалистов, которые заточены на то, чтобы отслеживать и анализировать большие массивы данных. Это позволяет правильно принимать решения, которые повышают обороты. Есть такая фраза: человек, который изменил все. Так вот — ищите такого человека среди аналитиков», — советует собственникам ТЦ президент Watcom Group Роман Скороходов.

Будущее зависит от формата
Перспективна ли торговая недвижимость в принципе? Эксперты уверены, что да. Но у каждого торгового формата свой путь развития и свое будущее.

«Перспективны, на мой взгляд, микрорайонные торговые центры площадью 5-10 тыс. м². Благодаря размещению в центре жилого массива у них всегда будет аудитория, которой нужны товары и услуги первой необходимости. Дополнительный трафик таким объектам может обеспечить акцент на спорт и обучение. Вообще, такие ТЦ становятся все более сервисными. Для девелоперов этот формат привлекателен относительно невысоким порогом входа и сроком окупаемости до 10 лет», — говорит Екатерина Гресс.

Также, по ее словам, перспективны торговые объекты в формате Life style, где идет смещение фокуса от шопинга к досугу. «В них торговая галерея занимает не более 50% GLA, а якорный арендатор, как правило, — развлекательная зона. Прогнозируемый срок окупаемости таких торговых комплексов — 9-11 лет», — говорит Екатерина Гресс.

Светлое будущее также у ретейл-парков ангарного типа, которые размещаются за городом. Дешевый вход в такие проекты позволяет ретейлерам снижать цены на товар и окупать вложения за 7-9 лет.

И наконец, очень перспективны гастроформаты и разные фуд-маркеты. «Это, по сути, новый формат досуга. Вариативность концепций, продуктов и цен позволяет таким проектам охватить очень широкую аудиторию. А высокие ставки аренды делают окупаемость таких объектов очень интересной — 2-3 года», — говорит Екатерина Гресс.

Региональная чехарда
Будущее торговой недвижимости зависит и от региона, где она расположена. «Мы недавно исследовали российские города 500-тысячники, а именно потенциал строительства там ТК, исходя из насыщенности рынка торговыми объектами и доходов населения. И могу сказать, что недвижимостью рынок практически везде заполнен. А доходы населения повсеместно падают. В этой непростой ситуации советую девелоперам быть очень осторожными. И обратить внимание на те города, где еще остался потенциал для развития», — говорит Денис Колокольников.
  


«Могу сказать о Новосибирске. Он обеспечен торговыми площадями прилично. Но сам рынок тухлый. Под парами стоит большой ТЦ 100-тысячник, где нет арендаторов. На продажу выставлен «Сибирский молл», из которого выходит ВЭБ. И покупатель хочет за этот ТЦ площадью 60 тыс. м² и стоимостью около 2 млрд рублей скидку 30-50%. Потому что на рынке нет активности и непонятно, когда вложения окупятся. Так что не рекомендую девелоперам торговой недвижимости туда идти. Во всяком случае не сейчас», — говорит полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) в Новосибирске Максим Марков.

«А Самаре — самому насыщенному торговыми площадями рынку России — есть куда расти и развиваться. Но развитие это должно быть ориентировано не на количество, а на качество объектов. Городу не хватает специализированных торговых объектов, качественно новых и по архитектуре и по наполнению комплексов. Но рынок непростой. Девелоперам, которые захотят там развиваться, придется все правильно просчитать и спланировать на старте», — отмечает гендиректор компании REC Никита Петухов.


«Потенциал для строительства новых ТЦ действительно есть не везде. Но велика и повсеместна потребность в реконцепции старых объектов — по статистике, около 80% российских ТЦ старше 10 лет нуждаются в реконцепции. Так что точками роста, на мой взгляд, могут стать специализация ТЦ, редевелопмент с наполнением объектов социально-культурной жизнью, а также создание МФК», — говорит глава российского филиала компании «Мунитор Группе» Вальдемар Вайсс.

«Большие торговые комплексы требуют большого капитала. Но спрос в этом сегменте на перспективу 3-4 лет очень трудно предсказать, что делает инвестиции рискованными. Но надо помнить, что бизнес базируется на обычных жизненных ценностях: дети, спорт, культура. Делайте акцент на них в своих проектах — не ошибетесь», — считает Вера Сецкая, вице-президент РГУД.