Опа, опа — Америка, Европа…
Последние 10 лет в мире наблюдается бум строительства ретейл-парков. Рост их популярности объясняется удобством и даже утилитарностью таких объектов — благодаря им потребители существенно экономят деньги, время и силы. Но обо всем по порядку.
Родиной ретейл-парков считают США. «Именно там в 70-х года ХХ века появились первые комплексы очень простых зданий, названных за свой внешний вид «коробками». Их арендовали торговые компании, реализующие товары для дома. Затем форматом заинтересовались операторы, торгующие другими группами товаров (одежда, спорттовары, игрушки, автозапчасти и др.), как, например, американская Max и Leroy Merlin. Затем мода на данный формат распространилась в Европе. И сейчас лидерами по развитию ретейл-парков являются Франция, Германия, Великобритания и Италия.
На данный момент различают два типа ретейл-парков — английский и французский. Основное их отличие — разное расположение строений на участке. В английской модели здания (не менее пяти) размещают «в линию», а парковка находится перед ними. А во французской (или американской) — здания располагаются по кругу, а парковка — в центре.

Основные типы архитектурной организации ретейл-парков

Классический ретейл-парк обычно находится за пределами города и занимает большой участок земли — 20-50 га и более. Это не случайно. Как известно, стоимость земли на выселках меньше (и чем больше участок — тем ниже цена). Да и найти большое пятно под застройку за пределами мегаполиса гораздо проще, чем в его границах.

Строится сам ретейл-парк также дешево и быстро, с применением самых простых технологий (порой даже ангарных конструкций). «Но в архитектуре американского и европейского ретейл-парка есть отличия. В Европе строят ретейл-парки из 2-3-этажных магазинов, при этом все-таки обращают внимание на их архитектурный облик. А в Америке предпочитают малобюджетное строительство — одноэтажные «биг-боксы», где главное — функциональность. Такие «коробки» четко подгоняют под нужды конкретного арендатора по высоте, шагу колонн, несущей способности перекрытий и другим характеристикам», — говорит аналитик «ФИНАМ» Алексей Коренев.

Одно здание — один арендатор
Площадь одного здания в ретейл-парке составляет от 25 до 60 тыс. м2. Причем арендатор у каждого здания, как правило, один (а если не один, то «якорь» занимает 70-90% площади одного «биг-бокса»). Это или продуктовый гипермаркет, или большой магазин одежды и обуви. Но, как правило, дискаунтер. Причем есть группы товаров, для которых ретейл-парк является оптимальным форматом. В их числе строительные и отделочные материалы, а также бытовая техника и мебель.

«В Европе основными девелоперами этого формата являются продуктовые торговые сети-дискаунтеры типа Aldi и Lidl, рядом с которыми расположены гипермаркеты DIY, спортивные товары и инструменты, мебель, садовые центры, одежда и общепит», — говорит Саша Лукич, управляющий партнер проектного бюро Portner Architects (участвует в разработке нескольких проектов ретейл-парков на территории России вместе с компанией IDEM).

Благодаря принципу «одно здание — один арендатор» в ретейл-парках минимизированы площади общего назначения: коридоры, тамбуры, переходы, технические помещения и др. «В обычных торговых комплексах они занимают 30-40% общей площади, а прибыли не приносят. А здесь — почти ноль. Так что затраты собственника на строительство и обслуживание ретейл-парка оказываются ниже на 20-30% по сравнению с классическим торговым центром. Автоматически снижаются арендные ставки и цены на продаваемые товары. А покупательский трафик возрастает», — поясняет экономику формата Алексей Коренев.

«Идея простая: построить дешевле — сдать дешевле — продавать товар с дисконтом не менее 10%. Западная практика показывает, что в последние 4-5 лет это самый быстрорастущий сегмент ретейла, площадь которого в Европе удваивается ежегодно. По сути, это ленд-девелопмент с привлечением инвесторов и последующая эксплуатация в рамках общей концепции», — добавляет Саша Лукич.

«Плюсы ретейл-парков не только в оптимизации затрат, но и в широком ассортименте товаров. В одном ретейл-парке могут размещаться два и более крупных оператора одного профиля, что повышает шансы покупателя на получение нужного товара или более привлекательной цены на него. А среди минусов формата — удаленность от крупных жилых районов и не очень комфортный шопинг (переходы между торговыми объектами через улицу, ограниченный набор сопутствующих магазинов, предприятий услуг и др.). Но, как говорится, кому что нужно», — добавляет руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.

«Для деволопера формат ретейл-парка интересен в первую очередь тем, что он предполагает поэтапное освоение земельного участка: есть возможность не возводить сразу все здания на имеющихся площадях. И есть несколько схем работы: продать ретейлеру участок, построить и продать здание, построить здание и сдать его в аренду. То есть в зависимости от ситуации можно выбрать наиболее приемлемую и экономически выгодную схему и комбинацию вариантов», — отмечает генеральный директор «IDEM-Консультанты по торговой недвижимости» Екатерина Гресс.

20 проектов условно
Для России ретейл-парки — пока экзотика. Многие эксперты даже утверждают, что их в нашей стране нет, во всяком случае в классическом понимании этого слова. А вместо них отечественные девелоперы возводят крупные торговые комплексы, которые либо позиционируют себя как ретейл-парки, либо обладают некоторыми (но не всеми) признаками этого формата.

К первому типу эксперты, например, относят ТЦ «Ритейл-парк», открытый в Москве в 2005 году, торговые центры ГК «Ташир» в Москве, Калуге и Липецке, а также «Торговый Парк №1» в Твери, «Видное Парк», «Пушкино Парк», «Отрада» в Воронеже, ТЦ «Ритэйл Парк Сити» в Пензе и другие объекты.

«Но, в отличие от классического ретейл-парка, в их составе есть торговые галереи, а также места общественного питания и досуга. Таким образом, термин в данном случае используется лишь для обозначения очень крупного городского торгового центра, разделенного на несколько зданий», — поясняют эксперты.

Ко второму типу причисляют торговые комплексы «Веймарт» и «Вейпарк» в Подмосковье, а также пригородные конгломераты «Мега»+«Ашан»+«Икеа», существующие во многих крупных городах России.

«Похожими на ретейл-парки их делает расположение за городом, наличие нескольких якорных арендаторов и ряда дискаунтеров. Но обширные площади общего пользования, досуга, питания и объединение всех торговых точек под одной крышей не позволяет назвать эти комплексы классическими ретейл-парками», — говорят специалисты.

«В России развитие ретейл-парков находится в стадии становления и поэтапного развития, всплеск которого наблюдается в последние 4 года. При этом само понятие ретейл-парка размыто. Участников этого сегмента немного, и большая их часть централизована в Московском округе и близлежащих регионах. Мы насчитываем порядка 20 проектов, позиционирующих себя как ретейл-парки. Одной из успешных моделей можно назвать Globus + LeroyMerlin + Decatlon. Но как таковых классических ретейл-парков в России пока нет», — говорит Екатерина Гресс.

По мнению экспертов, больше всего похож на классический ретейл-парк комплекс «Ритейл-порт «Докер», открытый в Екатеринбурге в 2007 году. Он специализируется на сегменте DIY. Там нет продуктового гипермаркета, развлекательного сектора. И из длинного списка магазинов, торгующих стройматериалами и товарами для дома, выбивается только магазин электроники. Причина такой четкой специализации проста — «Докер» расположен на месте бывшего рынка стройматериалов и придерживается его специализации.

Почему их так мало
Почему ретейл-парков в России крайне мало? Причин несколько. Первая — специфическое отношение россиян к походу в торговый центр. «Для российских покупателей посещение торгового центра — это не просто поход за покупками, а способ проведения досуга. А в ретейл-парки люди едут только за покупками. Для россиян это не подходит», — говорят эксперты IDEM.
Вторая причина — резервы земли для строительства торговых центров внутри города. Они еще не исчерпаны. И выбирая между пятном в городе или за его пределами, девелопер отдает предпочтение городской черте.
Третье — высокая стоимость земельных участков. По этой причине девелоперы, которые хотят получить высокие доходы, вынуждены разбавлять крупных арендаторов торговыми галереями, что полностью меняет идеологию проектов и их концепцию.
Четвертая причина — климат. Он требует создания общей крыши для посетителей ретейл-парка.
И, наконец, пятое — малое количество торговых операторов, способных или заинтересованных в открытии крупноформатных магазинов.

«Для выхода на нужную окупаемость таким проектам необходимо соблюсти несколько условий одновременно: дешевый «вход» (земля за пределами города), большой земельный участок правильной формы и ровного рельефа, желательно свободный от строений и насаждений; отличная транспортная доступность и возможность размещения достаточного количества мест на наземной парковке; высокая плотность населения в зоне охвата. А это очень непростая задача», — говорит руководитель отдела ретейл-консалтинга департамента торговых площадей компании JLL Полина Жилкина.

«А еще отечественные девелоперы никак не могут уйти от концепции фундаментальных зданий», — добавляет Алексей Коренев из «ФИНАМ».

«Минусом такого формата в России является и то, что в ретейл-парках обычно размещаются те же операторы, которых можно найти и в более удобных локациях. Также концепция с единой парковкой, обеспечивающей удобство доступа в разные магазины, — редкость. Чаще каждый торговый объект отделяет себе участок и делает парковку», — говорит Игорь Кокорев.

Но перспективы у формата, по мнению экспертов, в России хорошие. Правда, при определенных условиях. «Во-первых, для успешного функционирования таких проектов необходима качественная дорожная сеть и высокое проникновение личного автотранспорта. Во-вторых — готовность девелоперов строить ретейл-парки без самодеятельности, в строгом соответствии с жесткими техническими требованиями международных и федеральных ретейлеров», — уверен аналитик департамента исследований компании Colliers International Магомед Ахкуев.

Привлекательность формата

С точки зрения потребителей:
• Растущая популярность объектов торговой недвижимости за городом
• Выгодные покупки

С точки зрения операторов:
• Быстро развиваются основные якорные арендаторы таких проектов («Икеа», «Ашан», «О'Кей» и др.)
• Ретейлеры стремятся участвовать как можно в большем количестве проектов для максимального охвата
• Ставки аренды в ретейл-парке могут быть ниже, чем в городе
• Качественные торговые центры по-прежнему немногочисленны

С точки зрения девелопера:
• Такой проект требует меньше средств, чем проект городского торгового центра
• В области и в пригородах проще приобрести земельный участок
• Более низкий уровень конкуренции

  Данные: IDEM