До 2014 года оборот розничной торговли активно рос — на 6-10% в год. Потом был провал рынка на 5,2%. А последние 3 года эксперты называют стагнацией. По данным Росстата, с 2017 года оборот российской розницы вырос всего на 5%, по сути лишь отыграв посткризисные потери.

«Три года экономика в стагнации. И, по моему мнению, нас ждет еще минимум три похожих года. Хорошо это или плохо? Объективно ситуация сложная. Но и в ней есть позитив — сейчас хорошее время для взвешенных решений: для анализа ситуации и поиска новых точек роста», — говорит гендиректор компании Retail Vector Владимир Савицкий.

С какими объективными трудностями сталкиваются собственники торговой недвижимости помимо падения покупательского спроса на фоне ослабления экономики?

Во-первых, растет конкуренция торговых центров. «Только в Москве сейчас 5,2 млн м2 торговой недвижимости. В 2019 году рынок пополнят, по прогнозу, еще 300 тыс. м2. И в ближайшие 3-5 лет прирост сегмента будет на 3-4% в год», — констатирует Владимир Савицкий.

«Столичный тренд актуален и для городов поменьше. Самая высокая конкуренция отмечена в Самаре, Екатеринбурге и Нижнем Новгороде, где наиболее высокие показатели обеспеченности торговыми объектами на душу населения. По итогам 2018 года в этих городах было 685 м2, 652 м2 и 525 м2 торговых площадей на каждую 1 тыс. жителей соответственно», — говорят эксперты Colliers International.

Обеспеченность качественными торговыми площадями регионов России




Причем в конкурентной борьбе обычно побеждают крупные ТЦ. «Это общероссийский тренд. Если в регионе появляется какой-то большой новый игрок («МЕГА» или кто-то местный), происходит мягкое увядание соседних торговых центров площадью 30-80 тыс. м2. С ними сейчас больше всего проблем. В небольших городах не так много денег и не так много потребителей. Люди выбирают один ТЦ, куда ходят, а в другие заглядывают только по большой необходимости. Остальные моментально теряют рынок», — говорит генеральный директор компании Promotion Realty Виталия Львова.

«В Москве карта торговой недвижимости меняется особенно динамично. Вышел, например, на рынок в 2014 году ТРЦ «Каламбус» и собрал весь рынок — 30 торговых центров на юге Москвы тут же просели. И есть еще 5-10 площадок в городе с такой же перспективой. Крупные девелоперы к ним присматриваются. А все окрестные ТЦ поменьше оказываются в группе риска. Но это бизнес: здесь как в джунглях — кто кого», — говорит Владимир Савицкий.

Ситуацию в столице, по его словам, подстегивает транспортная революция, инициированная местными властями. «С 2011 года в Москве было открыто 50 новых станций метро. И еще 50 будут открыты до 2021 года. Спроектированы 134 транспортно-пересадочных узла, в составе которых есть и торговые площади (а всего их будет в столице 250). Благодаря развитию транспортной инфраструктуры вторую жизнь получили многие торговые центры. Взять хотя бы торговые центры «Митино», «Ладья», «Ковчег» у станции метро «Митино». Они тихо прозябали. Но перераспределение пассажирских потоков обеспечило их трафиком. Но бывают и обратные ситуации», — говорит Владимир Савицкий.

Стратегии для собственника
Еще один важный тренд — вал реконцепций старых торговых центров. По данным экспертов NAI Becar, в масштабах всей страны морально и физически устарели около 10% всех торговых объектов. А в двух столицах, где строительство ТРК началось раньше, чем в регионах, доля старых торговых центров даже выше — более 30%.

Стратегии у собственников в отношении старых торговых центров могут быть разные.
Самый радикальный вариант — редевелопмент со сносом. Но девелоперы редко его выбирают — слишком страшно резать по живому и сносить объект, который генерирует хоть какой-то денежный поток. В Москве так поступила, пожалуй, только компания Enka. В результате вместо ТЦ «Капитолий» площадью 37 тыс. м2 на Каширском шоссе появилась «Каширская Плаза» площадью 196 тыс. м2.

«Но надо понимать, что в этом случае участок позволял реализовать современный объект большей площади. В нем был потенциал. Поэтому Enka рискнула и, по моим данным, планирует повторить этот подвиг еще раз. Если в ваших объектах есть такой же потенциал — действуйте. Уверен, что таких примеров будет все больше», — говорит Владимир Савицкий.

Что выбрать, реновацию или новое строительство, читайте здесь.



Второй, более мягкий вариант — реконцепция. «Например, ГК «Ташир» из своего неуспешного торгового центра «РИО» на Киевском шоссе сделала комплекс Family Room — специализированный формат для продажи мебели и товаров для дома. По словам Владимира Савицкого, это решение собственника спасло объект.

Большой опыт успешной реконцепции старых ТРК у девелопера FortGroup. Несколько лет назад он превратил старый мебельный центр «Грейт» в Петербурге в ТРЦ «Академ-парк», потом переделал слабый ТЦ «Феличита» в успешный торговый центр «Лондон Молл», а сейчас без закрытия проводит реновацию ТЦ «Сити-Молл» и готовит масштабное обновление московских торговых центров, купленных в прошлом году. В частности, уже в этом году FortGroup приступила к реконцепции пятого по размеру арендной площади ТРЦ столицы — «Золотой Вавилон Ростокино». И дальше — больше.

Рейтинг самых крупных торговых центров России на начало 2019 года можно посмотреть здесь.



«Число устаревших торговых объектов на рынке растет. И они постоянно попадают в поле зрения инвесторов. Тем более что многие из этих комплексов имеют выгодную локацию — рядом с метро или в зоне сложившейся жилой застройки. Найти такой участок под строительство нового центра, особенно в Москве или Петербурге, практически невозможно. Так что старые комплексы в удачных местах попадают под реновацию первыми», — говорит заместитель коммерческого директора Fort Group Дарья Сизых.

По ее словам, реконструкция существующего ТРК всегда сложнее нового строительства, поскольку необходимо учитывать архитектурные ограничения, технические параметры, конструктивные особенности старого здания. А их, к сожалению, не всегда можно менять, да и экономически это не всегда целесообразно. «Так что не все современные форматы можно воплотить в рамках старого торгового центра. Поэтому инвестор, задумывая реконцепцию, всегда должен очень внимательно оценить особенности здания, его потенциал и риски», — отмечает Дарья Сизых.

Третий вариант — так называемый релизинг. Это самая мягкая стратегия, которая не предполагает внедрение в конструктив здания ТЦ, а ограничивается изменением ставок аренды, ротацией арендаторов, изменением нарезки сдаваемых площадей и другими «косметическими» мерами. Часто их оказывается достаточно для позитивного эффекта.

«Сейчас все ТЦ делают акцент на поддержку продаж. Если в вашем торговом центре хорошая посещаемость, но нет продаж, это фиаско. С маркетингом в действующем ТЦ проблемы трафика практически не связаны. Основная проблема — состав арендаторов, который нужно менять», — говорит Виталия Львова.

Интервью генерального директора Promotion Realty Виталии Львовой читайте здесь.



«Релизинг — это, по сути, «профилактика», где главный инструмент — маркетинговые мероприятия, которые, с одной стороны, не вешают на объект дополнительную долговую нагрузку, а с другой — позволяют переформатировать бизнес без закрытия. Но единого рецепта для всех ТЦ нет. Одному объекту поможет развитие фуд-корта, другому — ротация fashion-арендаторов, третьему — включение в концепцию бассейна, бани или библиотеки. Но все надо очень внимательно считать. Любая ошибка может стоить бизнеса», — говорит руководитель отдела управления активами ГК «ТРИНФИКО» Елена Енина.

Сосчитай до трех и действуй
Задуматься о переменах, по словам Елены Ениной, стоит всем торговым центрам, которые существуют на рынке больше 3 лет. «Три года — это время расцвета, когда обычно все сложилось и все хорошо. Но умные почивать на лаврах не станут, а будут работать на опережение — искать точки роста. Это надо делать, пока у торгового центра есть денежный поток, необходимый для воплощения в жизнь задуманных перемен. Это гораздо правильнее, чем дожидаться, пока бизнес ТЦ захиреет, и потом без трафика, арендаторов и арендной выручки изобретать что-то на коленке. Если бизнес посыпался, вытянуть его из пропасти будет очень сложно. Срабатывает эффект домино», — говорит Виталия Львова.

Владимир Савицкий уверен, что рынок в ближайшее время будет использовать все три варианта приведения старых ТЦ в порядок. «В этом большой потенциал развития рынка. Старые его лидеры будут терять позиции, если не примут меры. А на их место будут приходить новые, активные, компетентные. Так что, несмотря на кризис, жизнь продолжается. Девелоперам торговой недвижимости надо смело смотреть в будущее и искать точки роста», — говорит он.

С коллегой согласен генеральный директор Smart Estate Moscow Михаил Петров: «Многие переживают, что рынок стагнирует. А я радуюсь, потому что замедление и даже отрицательная стабилизация рынка — это лучшее время для того, чтобы оглядеться по сторонам, увидеть и решить накопившиеся проблемы».

Интервью генерального директора Smart Estate Moscow Михаила Петрова читайте здесь.