Снижение прибыли магазинов, ресторанов и кафе из-за девальвации рубля, резкое сокращение турпотока и отмена массовых мероприятий из-за эпидемии коронавируса неминуемо повлияют на рынок стрит-ретейла. Доходы большинства арендаторов сокращаются, владельцы помещений окажутся перед выбором — или снижать ставки, или искать новых нанимателей. Эксперты советуют идти на уступки — в кризис найти других арендаторов будет нелегко, время простоя освободившихся помещений значительно возрастет.

Оптимизма поубавилось
Консультанты по коммерческой недвижимости уже начали пересматривать прогнозы на 2020 год. По итогам прошлого года доля вакантных площадей на центральных торговых коридорах столицы снизилась до 6,6%, что стало минимальным значением за последние 5 лет.

«Мы ожидали, что к концу первого квартала 2020 года вакантность составит 6,4% и будет снижаться дальше», — сообщили в CBRE. Предпосылки к росту эксперты видели в увеличении запросов на открытие флагманов в топовых локациях (возле ЦУМа), а также запросов по релокации в помещения с более выгодным расположением или лучшей конфигурацией, в результате чего спрос здесь стал превышать предложение.

В Петербурге ставку делали на рост турпотока из-за проведения матчей чемпионата Европы — 2020, в городе прогнозировали увеличение количества открытий объектов различного формата, в основном заведений общественного питания и сувенирных магазинов.

Но эпидемия коронавируса, которую экономисты называют «черным лебедем» с далеко идущими последствиями для мировой экономики, привела к отмене массовых мероприятий (в понедельник в Москве запретили любые соревнования, концерты и выставки с участием более 50 человек, в Петербурге мероприятия более чем на 1 тыс. участников), а также резкому падению турпотока из Китая и европейских стран. По данным Ассоциации туроператоров России (АТОР), иностранные туристы отменили практически все заявки на туры с марта по май. Общая стоимость 15 тыс. аннулированных заявок оценивается в 500 млн рублей. Уполномоченный по вопросам гостиничного бизнеса при аппарате уполномоченного по защите прав предпринимателей в городе Москве Игорь Лаврик заявлял, что спад турпотока в Москве составит 20-30% от уровня прошлого года. В прошлом году ее посетили, по данным столичного комитета по туризму, 25,1 млн туристов.

Компенсировать это за счет роста внутреннего туризма не получится. На покупательную способность россиян негативно повлиял выход России из соглашения ОПЕК+, падение цен на нефть и девальвация рубля.

Просьба о дисконте
«Естественно, негативные факторы отразились и на стрит-ретейле. Еще в прошлом квартале мы ожидали повышения ставок аренды, сокращения вакантных мест, говорили про стабильно высокий спрос со стороны арендаторов и повышение оборотов люксового сегмента. Но на данный момент все вынуждены корректировать свои прогнозы, — признает руководитель направления стрит-ретейла компании CBRE Юлия Назарова. — В ситуации резкого снижения покупательского спроса очевидно, что многие ретейлеры будут настаивать на снижении ставок аренды. И большинству собственников помещений придется пойти им навстречу в виде временного дисконта. Особенно непросто в текущей ситуации арендаторам центральных торговых коридоров с туристическим трафиком и трафиком выходного дня».

По ее прогнозам, для товаров повседневного спроса (продукты, аптеки, зоотовары, детские товары и др.) и их магазинов в стрит-ретейле потери будут не настолько значительными, но очевидно увеличение доли покупателей онлайн. «Об уходе арендаторов и повышении доли вакантных помещений говорить еще рано. А вот срок экспонирования по тем вариантам, которые только ищут своего арендатора, действительно увеличится, так как программы по развитию многие ретейлеры поставили на паузу», — отмечает Юлия Назарова. Раньше поиск новых арендаторов в основном не превышал 3 месяцев.

Ставка аренды в Москве, тыс. рублей за м² в год (Colliers International, 2020)

	2016		2017		2018		2019		2020
	СТАВКА MIN	СТАВКА MAX	СТАВКА MIN	СТАВКА MAX	СТАВКА MIN	СТАВКА MAX	СТАВКА MIN	СТАВКА MAX	СТАВКА MIN	СТАВКА MAX
Столешников переулок	150	225	120	280	200	250	180	240	180	251
Тверская ул.	50	130	60	130	90	120	60	140	65	110
Кузнецкий Мост ул.	60	155	65	204	85	150	87	220	129	176
Петровка ул.	40	110	60	154	90	150	59	130	68	135
Мясницкая ул.	50	125	51	100	70	145	86	152	86	138
Арбат ул.	75	150	66	120	85	130	64	153	64	138
Новый Арбат ул.	45	90	55	122	78	115	65	130	65	125
Пятницкая ул.							58	85	58	75
Б. Никитская ул.							70	114	70	133

Заместитель директора департамента стрит-ретейла Colliers International Лариса Еремина уверена: чтобы не оставаться с пустым помещением, собственникам стоит войти в положение арендатора. «К тому же если будет приказ на государственном уровне закрыть всё, то это форс-мажор, из-за которого арендатор не может осуществлять свою деятельность и, соответственно, не может платить аренду по независящим от него причинам. В этом случае все действуют в рамках законодательства. Если собственник не пойдет навстречу арендатору, то найти нового арендатора на прежних условиях будет достаточно сложно. В этом случае придет новый арендатор с учетом новых реалий рынка. Не думаю, что условия будут более привлекательными, чем с текущим арендатором. По моему мнению, снижение ставок все равно последует, в некоторых случаях на 30%, но это будет временное снижение», — ожидает Лариса Еремина.

«Уже есть массовые попытки тестировать крепость нервов у арендодателей, направляя им письма о том, что выручка упала, закупочные цены поднялись, нам скоро будет нечем платить, снизьте нам арендную плату. Я знаю о фактах запрашиваемого дисконта до 30%. Снижение запрашивается на полгода или даже на год», — рассказал вице-президент Ассоциации собственников и арендаторов стрит-ретейла, президент ГК RENTA Артем Гудченко. Он предупреждает, что верить на слово не стоит: каждый кризис часть арендаторов начинают спекулировать на ситуации и использовать любые возможности, чтобы улучшить свое экономическое положение. Поэтому стоит запросить у них подтверждающие документы и идти навстречу только тем, кто готов предоставить отчеты и дать возможность пообщаться с сотрудниками.

«Разумный арендодатель считает возможные альтернативы. Если сейчас не поддержать своего арендатора и тот будет вынужден закрыть бизнес и съехать, то как быстро можно найти ему альтернативу, сколько помещение будет вакантно, какие убытки с точки зрения недозаработанной прибыли он получит? Возможно, искать нового арендатора придется от 6 до 12 месяцев. Если посчитать возможные убытки, гораздо выгоднее дать скидку 20% для начала на 3 месяца, а потом посмотреть, будет ли выравниваться ситуация», — считает Артем Гудченко.

Кризис с отложенным эффектом
В 2020 году пострадает большое количество арендодателей стрит-ретейла, поскольку есть отток потребительского спроса по целым категориям товаров и услуг. «Даже если ситуация быстро выровняется, вакцину от коронавиуса найдут в апреле, цены на нефть пойдут вверх, курс доллара немного отскочит, то у этого кризиса все равно будет отложенный эффект, который неизбежно накроет к концу года. «Запаса прочности у российского малого и среднего бизнеса практически нет. Большинство работает на пределе, на отсрочках поставщиков, любой минус, любой убыток в течение 3-4 месяцев может привести к закрытию предприятий», — прогнозирует Артем Гудченко.

От отмены ПМЭФ, чемпионата Европы по футболу и других масштабных мероприятий в первую очередь пострадают те, кто рассчитывал на туристический поток: сувенирные лавки и рестораны в туристических зонах, магазины премиальных брендов на главных торговых улицах, а также бутики при дорогих отелях в историческом центре. Да, на смену международному придет внутренний туризм, но по покупательной способности наши туристы уступают иностранцам. Из-за перебоев в поставках и роста курса иностранной валюты сильно просядут форматы торговли, зависимые от импорта: магазины электроники, обуви и одежды экономсегмента, ориентированные на китайский импорт. Экономсегмент быстро и чутко реагирует на любые экономические изменения в отличие от люксового — тот, кто планировал покупать шубу, все равно купит ее.

По прогнозам Ассоциации собственников и арендаторов стрит-ретейла, в этом году количество новых сделок как на рынке аренды, так и рынке купли-продажи драматически сократится. «Все, кто планировал открытие новых торговых точек в течение двух ближайших кварталов, притормозили. Непонятно, что будет дальше, какой будет спрос, что будет с курсом доллара, что будет с закупочными ценами. У кого-то торговое оборудование импортное, оно сильно подскочит в цене. Новые сделки аренды встанут, а те, кто планировал продавать свои объекты недвижимости, снимают их с продажи или останавливают переговоры. Люди понимают, что помещения, особенно ликвидные, можно будет продать дороже», — отмечает Артем Гудченко.