Подписаться
На долю транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) придется более 45% новых торговых площадей в столичном регионе, заявленных к вводу в ближайшие пять лет. Как подсчитали эксперты JLL, если в текущем году в Москве должны сдать только один ТПУ «Рассказовка», где будет 18,6 тыс. м2 арендуемых торговых площадей, то в перспективе 2020-2023 годов обещают ввести еще 15 ТПУ, где общая площадь торговли составит почти 922 тыс. м2.
Самый большой торговый комплекс в составе ТПУ обещает построить «Сафмар»: речь о 120 тыс. м2 в ТПУ «Черкизово». Также крупные торговые центры площадью 106 тыс. м2 и 107 тыс. м2 запланированы в ТПУ «Нагатинская» и «Лухмановская» соответственно. Кроме того, из крупнейших проектов формата ТПУ стоит выделить «Селигерскую» компании «Ташир», где торговая площадь составит 100 тыс. м2.
Интерес со стороны девелоперов к формату ТПУ обусловлен несколькими факторами. Во-первых, реализация ТПУ в качестве одной из главных задач развития улично-дорожной сети включено в Транспортную стратегию РФ до 2030 года. Это означает, что данные проекты будут реализованы, и при этом реализованы в срок. Во-вторых, ритейл в целом является наиболее перспективным сегментом в формате ТПУ и при правильной реализации просто «обречен на успех», ведь любой пересадочный узел формирует повышенный трафик, что так важно для ТЦ. Поэтому главной задачей девелопера торгового объекта в рамках ТПУ становится не генерация трафика (его в избытке), а его конверсия: эти посетители должны превратиться в покупателей.
Примеров успешной реализации подобного рода проектов, когда транспортный узел (авиа-, ж/д, метро, автобусы, автомобили и т.д.) эффективно совмещается с торговой составляющей очень много. В качестве примера из последних ярких открытий можно привести новый аэропорт «Стамбул», торговая часть в котором составляет 55 тыс. м2.
Проекты торговли в ТПУ весьма привлекательны для инвесторов. Совершенно очевидно, что для любого девелопера это не только знаковые объекты в портфолио, но и коммерческие площади для реализации собственных планов.
В ведении группы компаний "Ташир" сегодня пять проектов ТПУ («Парк Победы», «Селигерская», «Выхино», «Тропарево», «Пятницкое шоссе» ), которые предусматривают коммерческие площади. ТПУ «Селигерская» в настоящее время находится на стадии разработки проектной документации. И, полагаем, что строительство данного ТПУ начнется первым.
Сложность таких проектов прежде всего в их конструктивных особенностях. Но у «Ташира» есть многолетний опыт реализации объектов различного назначения и собственные производственные мощности. Это большой плюс для успеха таких строек.
Основная особенность ТПУ, которая делает привлекательной реализацию коммерческой недвижимости в их составе – отличная транспортная доступность и гарантированный трафик. Это, наряду с локацией, — основные параметры успешности торговой недвижимости. Зная пассажиропоток ТПУ и профиль пассажиров, можно рассчитать необходимый объем ретейла, и создать четко таргетированную концепцию. Что, в свою очередь позволит рассчитать доходность проекта.
Основные сложные моменты таких проектов — это согласования. Они непросты как с технической, так и с юридической точки зрения. Там обычно сложные конфигурации участков, сформированные транспортной инфраструктурой, сложные инженерные коммуникации, непростое окружением. Но в случае создания правильной концепции и профессионального проекта, ретейл в составе ТПУ выглядит очень перспективно.
Разумный инвестор рассматривает участие в проекте ТПУ в первую очередь с точки зрения возврата своих вложений. Для этого проект должен быть удобным, функциональным и должен обеспечивать хорошую экономику за счет правильного баланса коммерческих и некоммерческих площадей.
Что касается архитектуры и внешней привлекательности ТПУ, то для инвестора, как правило, они вторичны. Парадокс заключается в том, что именно архитекторы подключаются к проекту на самой ранней стадии. Они рисуют красивые фасады с подсветкой в ночное время и… в головах у некоторых инвесторов количество нулей до запятой начинает плавать — миллиард, десять, сто. Сначала нарисовать красоту, а потом пытаться придумать функционал — любимые грабли участников проектов. Например, посмотрите на ТПУ Всемирного торгового центра в Нью-Йорке, который обошелся инвесторам в $4 млрд.
К сожалению, заполнять коммерческие помещения ТПУ в большинстве своем начинают после того, как они не только спроектированы, но и уже построены. Отсюда и проблемы с логистикой, навигацией, с удобством для пассажиров. Есть пример в столице, когда мимо двух торговых объектов ежедневно проходит трафик более 44 тыс. человек, а собственники не могут заполнить арендаторами свободные площади. Зайти в проект и удержаться при заоблачных ставках могут немногие. Те, кто сумел, цепляются за место всеми конечностями. Остальные ждут, когда у конкурента начнут неметь пальцы, чтобы занять его место.
