Подписаться
Наибольший интерес инвесторов в 2019 году вызвала офисная недвижимость. На нее пришлось 33% от общего объема транзакций. Сектор торговой недвижимости с долей в 30% оказался на втором месте. Крупнейшие сделки были закрыты на рынках Москвы и Петербурге. В их числе покупка AO «Сбербанк Управление Активами» московского ТЦ «Речной» и приобретение компанией PPF Real Estate Russia торгового центра «Невский Центр».
Также, по данным MarketMedia, в общей статистике учтена закрытая в конце декабря сделка по продаже фондом Morgan Stanley 49% в торговом центре «Галерея» в Петербурге. Покупателем стал арабский фонд Mubadala. Но поскольку стороны о закрытии сделки пока официально не сообщили, в отчетности JLL о ней ничего не говорится. Сумма этой транзакции, по экспертной оценке, оставила 30 млрд рублей (примерно $400 млн).
Структура инвестиционных сделок на рынке недвижимости по секторам, %
| Сегмент | 2018 | 2019 |
| Офисная | 31 | 32 |
| Торговая | 27 | 30 |
| Жилая | 22 | 24 |
| Складская | 14 | 7 |
| Гостиничная | 2 | 6 |
| МФК | 4 | 0,6 |
| Источник: JLL, 2020 | ||
«Укрепление рубля с начала 2019 года на 10%, а также снижение ключевой ставки на 1,5% за год – с 7,75% до 6,25% и, как следствие, позитивная разница между ставками капитализации и стоимостью банковского финансирования в рублях способствуют возрождению интереса инвесторов к российскому рынку», — говорят в JLL.
По данным JLL, доля Москвы в общем объеме вложенных инвестиций в недвижимость увеличилась за год на 1% до 67%, доля Петербурга выросла на 5% до 27%. А сделки с региональными активами сократились в два раза – до 6%.
На конец 2019 года ориентиром для рынка аналитики JLL считают ставки капитализации в Москве в диапазоне 8,5-10% для офисов и торговых центров, 10,5-12% — для складов; в Петербурге — 9-11% для офисов и торговых центров, 10,75-12,5% — для складов.
Доля зарубежных инвесторов в общем объеме транзакций 2019 года составила 26% против 28% в 2018 году, что отражает глобальный тренд на уменьшение объема иностранных инвестиций. Но мы наблюдаем восстановление активности иностранных инвесторов. Улучшение рыночной конъюнктуры – низкая инфляция, стабильность рубля, и снижение ключевой ставки – способствует позитивной динамике инвестиционного рынка. Многие игроки, как российские, так и иностранные, заинтересованы в приобретении торговой недвижимости, а также складов, причем как крупных активов, так и небольшого формата в черте города для обслуживания онлайн-ретейла. При условии отсутствия внешних шоков и сохранения экономической и финансовой стабильности, мы можем ожидать увеличения объема транзакций в 2020 году до $4,5 млрд.
