Краудфандинговые компании, предлагающие вкладываться в недвижимость, а тем более в торговую, появились совсем недавно. Первая интернет-площадка, предложившая инвесторам совместно вкладывать средства в квадратные метры, появилась в США в 2013 году. Это была платформа Realty Mogul. Сейчас в мире насчитывается около 200 подобных площадок, предлагающих коллективные инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость. В России первой краудфандинговой компанией стала Aktivo, созданная в 2015 году основателем проектов KupiVIP.ru, Carprice и CarFix Оскаром Хартманном.

Стать совладельцем магазина
Оскар Хартманн предлагает вкладываться в объекты, где якорными арендаторами являются федеральные ретейлеры, например Х5 Retail Group, «Магнит», «Азбука вкуса», «Дикси». Под каждый объект недвижимости Aktivo создает монофонд в форме закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ). Минимальная стоимость пая — 300 тыс. рублей.

То есть при помощи покупки пая физлицо или юрлицо может стать совладельцем торгового помещения. Управлением этой недвижимостью занимается Aktivo. Доходность от таких вложений — 12-13% годовых (с учетом комиссии компании), окупаемость инвестиций — 7-8 лет.

По словам генерального директора Aktivo Егора Клименко, владельцами паев монофондов компании являются более 300 человек — физических лиц (есть несколько и юридических). «Последний год-два мы наблюдаем, можно сказать, бум возвратных клиентов. Почти 60% наших инвесторов стали совершать повторные покупки — либо докупают паи в тех же монофондах, где приобретали долевую собственность первоначально, либо стараются диверсифицировать свой портфель и покупают долю в других объектах», — говорит он.

В результате за последний год портфель активов под управлением Aktivo увеличился в 1,5 раза и превысил 1,4 млрд рублей. В 2017 году частные инвесторы вложили в объекты компании около 750 млн рублей.

Коллективные инвестиции в торговую недвижимость как раз и хороши тем, что инвесторы приобретают объекты коммерческой недвижимости, стоимость которых, прежде недоступная из-за высокой цены для каждого из них по отдельности, делится между всеми участниками сделки.

Дистанционный инвестор
С 2017 года средний чек Aktivo вырос с 2,8 млн до 6,2 млн рублей. В компании считают, что это связано как с ростом доверия к площадке, так и с интересом населения к рынку коллективных инвестиций в целом. На фоне тех же депозитов, где ставка 6-7% годовых, коллективные инвестиции и правда выглядят привлекательнее. К тому же если при размещении депозита доход получаешь в конце срока размещения, в этом случае — ежемесячно. Правда, срок окупаемости слишком длинный — 7-8 лет.

Продать свой пай можно раньше окончания срока действия фонда, и в компании уверяют, что эта процедура займет всего несколько дней, главное найти покупателя. «Быстрый выход в кеш зависит от нескольких объективных факторов. Например, от времени года: летом спрос ниже, потому что люди отдыхают, меньше времени уделяя управлению своими финансами. Похожая ситуация наблюдается в период новогодних и майских праздников. В остальное время все происходит довольно быстро. В среднем это занимает несколько дней, включая всю процедуру оформления купли-продажи паев между клиентами», — говорит Егор Клименко.

Большинство процедур, связанных с покупкой и продажей паев, в компании происходит дистанционно, включая заключение договора купли-продажи. Даже если инвестор живет на Дальнем Востоке, ему не придется приезжать в Москву для заключения договора. Подписать документ он может, пройдя авторизацию через портал «Госуслуги» или с помощью электронно-цифровой подписи. В крайнем случае документ на подпись ему будет доставлен курьерской службой. Внесение и перечисление денежных средств за паи производится в безналичном порядке и также не требует личного присутствия.

Растущее направление
Интерес физических лиц к покупке торговой недвижимости стоимостью до 30 млн рублей не угасал никогда, говорят участники рынка. Основной альтернативой таким инвестициям всегда являлось жилье — пул квартир для сдачи, но сейчас доходность таких инвестиций очень непривлекательна, в то же время апарт-отели остаются для части рынка незнакомым форматом. Поэтому внимание все чаще переключается на street retail. Хорошие объекты в центральных локациях уходят за считанные минуты.

Интерес брокеров к коллективным инвестициям только-только начинает появляться. Например, петербургская компания NAI Becar, работающая по всей России, наблюдая интерес физлиц к покупке торговой недвижимости, тоже решила предлагать услугу коллективных инвестиций.

«Мы потренировались на апарт-отеле, бизнес-центре и переходим к вариантам реализации торговой недвижимости множеству собственников. У нас есть опыт продажи торгового центра по частям, и сейчас мы думаем о том, чтобы тиражировать этот опыт и предлагать такие же варианты собственникам в Петербурге и регионах», — говорит управляющий директор департамента управлениями активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.

Для собственников эта схема будет интересна тем, что стоимость квадратного метра в такой сделке выше, чем в случае продажи объекта целиком, владелец недвижимости может заработать больше на 20-50%.

«Конечно, в этом случае возникает больше накладных расходов: необходимо нанимать управляющую компанию для перехода к множеству собственников, реклама и маркетинг требуют вложений, так же как структуризация этих сделок и т.п. Однако даже дополнительные расходы на организацию процесса окупаются для собственника высокой стоимостью квадратного метра», — говорит Ольга Шарыгина.



Финансовый блогер Светлана Шишкина, начавшая год назад изучать разные финансовые инструменты для вложений, подумывает сейчас купить пай в коллективной недвижимости. "Я планирую попробовать, начиная с маленьких сумм, чтобы убедиться, что заявленная доходность действительно достигается и не съедается потом миллионом комиссий, а также убедиться, что продать паи так же просто, как купить. Почему-то мне не кажется этот процесс таким простым, как его описывают управляющие компании», - говорит Светлана Шишкина.

По ее словам, торговая недвижимость привлекает потенциально более высокой доходностью. Так как на квартирах много не заработаешь. А если привлекать кого-то для организации процесса, то доходность и вовсе стремится к нулю. При этом самостоятельно купить торговое помещение для сдачи в аренду мало кто может. «Я точно нет — это десятки миллионов рублей. А в формате краудфандинга можно вложиться в привлекательный объект даже с 100-300 тысячами рублей. Если сравнивать с акциями, у недвижимости есть как плюсы, так и минусы. Главный плюс - что ты вкладываешься во что-то, что существует как физический объект. Компания, которая выпустила облигации, может попасть в плохое финансовое положение и перестать платить по долгам. С акциями вообще постоянно то вниз, то вверх. Торговая недвижимость может только разрушиться от старости или от каких-то катаклизмов. Но даже на этот случай есть страховки. Но все это правомерно только для ситуации, когда мы доверяем организатору краудфандинговых инвестиций», - отмечает Светлана Шишкина.

В то же время совладелец ГК «БестЪ» Андрей Лушников скептически относится к коллективным инвестициям в торговую недвижимость. «Если бы мы и взялись, то только за управление торговыми объектами, а общение с инвесторами — крайне опасная вещь. Теоретически этот бизнес с такой доходностью возможен, если покупать недооцененную недвижимость на вторичном рынке, но как потребитель я бы не вложился в такой финансовый инструмент, потому что есть риск попасть на мошенников. Этот продукт для российского рынка необычен, заманят высокой доходностью, а где высокий процент, будут и проблемы», — говорит Андрей Лушников.

В целом коллективные инвестиции в торговую недвижимость не только в России, но и в мире — молодое направление бизнеса. Первая такая компания появилась в США в 2013 году — Realty Mogul. Она на интернет-ресурсе, предлагает инвесторам совместно вкладывать деньги в жилую и торговую недвижимость. По оценке Aktivo, в настоящее время в мире работает около 200 подобных площадок, специализирующихся как на жилой, так и на коммерческой недвижимости. При этом в компании считают, что у нее за 2 года работы так и не появилось прямых конкурентов.