Проекты с применением зеленых технологий в России пока единичны. Моду здесь задают западные девелоперы. А крупные российские компании только присматриваются к новым трендам и робко начинают им следовать. Природные ресурсы в нашей стране пока еще гораздо дешевле, чем в Европе, и целесообразность внедрения технологий, которые их экономят, не всегда очевидна. Тем более что зеленые технологии несколько дороже обычных. А в кризис, как известно, каждая копейка на счету.

Мода на изумрудный цвет
Самые распространенные стандарты, которые оценивают энергоэффективность зданий, — LEED (его предпочитают в США) и BREEAM (его обычно выбирают в Европе). В России в ходу оба сертификата. Но LEED несколько сложнее. Он делает упор на энерго- и водоэффективность. А в BREEAM много социальных параметров (он, например, оценивает расстояние от нового здания до общественного транспорта).
У отечественных торговых центров львиная доля именно BREEAM сертификатов. Дело в том, что моду на зеленое строительство принесли в Россию европейские компании, в их числе финская SRV, шведская IKEA, французские «Леруа Мерлен» и IMMOCHAN («АШАН»).

«Запад работает по зеленым стандартам более 40 лет. Для них это уже образ жизни. Там таких объектов тысячи», — поясняет гендиректор ESTGroup, руководитель комитета по энергоэффективности и устойчивому развитию РГУД Евгений Тесля.

Одним из образцовых зеленых торговых комплексов Европы, по его мнению, является проект итальянского ТЦ «Фьордалисо». Его главная особенность — вертикальный зеленый сад на фасаде, который защищает внутренние помещения комплекса от прямого попадания солнечных лучей. Это помогает регулировать температуру внутри комплекса и значительно сокращать потребление электроэнергии.

Еще один качественный зеленый проект — ТЦ Centrum Galerie в Германии. В его строительстве применили все самые передовые зеленые технологии современности.

Интересен и пример ТЦ Fornebu S в Осло. Не только его возведение велось с учетом всех современных требований и технологий, но даже мусор после окончания стройки был полностью переработан. Эти и другие интересные кейсы эксперты разбирали на днях на конференции «Зеленые надежды и перспективы девелопмента», организованной деловым клубом Meeting.

«Западные ретейлеры очень активны в данном направлении, поскольку зеленую сертификацию предусматривают их глобальные корпоративные политики», — поясняет директор отдела управления проектами строительства и внутренней отделки помещений CBRE Павел Якимчук.

«А еще в Европе реализацию подобных проектов нередко стимулирует правительство, а сами комплексы всячески отмечают и ставят в пример, что способствует повышению их имиджа в глазах общественности. Это тоже хороший стимул для бизнеса», — добавляет исполнительный директор департамента управления недвижимостью Colliers International Екатерина Аридова.

Впрочем, речь не идет о том, что западные девелоперы и владельцы моллов просто сознательнее российских. Евгений Тесля говорит, что в Европе, например в той же Финляндии, при покупке энергосберегающего оборудования до 50% стоимости субсидирует государство. Оно же дает бизнесменам, которые внедряют зеленые технологии, различные льготы и преференции, в том числе по налогам. «В России тоже есть закон, который на 3 года избавляет от налога на прибыль бизнес, который применяет энергосберегающие технологии (правда, только при строительстве жилья). Но процедура возврата налога такая мутная и сложная, что за все время действия закона только две-три компании смогли ее пройти», — пояснил Евгений Тесля.

«В перспективе мы будем присваивать класс энергоэффективности не только жилым домам, но и коммерческим объектам. Со всеми сопутствующими налоговыми льготами. Это справедливо. Соответствующий законопроект уже подготовлен, но еще не принят», — добавила заместитель руководителя аппарата Национального объединения СРО в области энергетического обследования (НОЭ) Галина Донских.

Предрассудки и проблемы
Список отечественных торговых комплексов, где применяют зеленые технологии, пока невелик. По разным оценкам, их не более 5% от общего числа проектов этого формата. А ТЦ с сертификатами и того меньше, поскольку девелоперы часто используют зеленые решения не комплексно, по прописанным в сертификате пунктам, а частично.

Чаще всего применяют различные энергосберегающие технологии (см. схему 1), поскольку основными расходными статьями в торговом комплексе являются коммунальные платежи (в частности — электроэнергия), а также техническое обслуживание здания.



«Со временем приходит понимание ценности энергоресурсов: датчики автоматического выключения воды, системы управления подачей электричества и др. позволяют сэкономить существенную часть коммунальных платежей. Но чаще всего в момент формирования капитальных расходов видны глобальные расходы на внедрение этих систем, а экономия становится понятна уже позже — на этапе эксплуатации здания. Поэтому и у нас, и на Западе первыми стали использовать зеленые технологии компании, которые строили объекты под себя», — говорит руководитель направления девелопмента Becar Asset Management Group Екатерина Тейдер.

«По сравнению с Европой затраты на энергию в России невысоки. Так что для большинства девелоперов экономическая выгода от применения энергоэффективных технологий пока неочевидна», — говорит Екатерина Аридова.

Кроме того, собственники ТК сегодня перекладывают оплату за энергоресурсы на арендаторов. И по этой причине также не заинтересованы в энергоффективности. Еще одна причина — это отсутствие квалифицированных специалистов для внедрения и поддержки зеленых решений. «Это на самом деле так. Тема молодая. Но она набирает популярность. Спрос на кадры растет. А он, как известно, рождает предложение», — говорит Евгений Тесля.

Кроме того, многие считают, что зеленые технологии значительно дороже обычных. Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что зеленые технологии в долгосрочной перспективе дают хорошую экономию. «Дополнительные затраты на внедрение зеленых технологий обычно не превышают 0,1% от общей строительной стоимости объекта. При этом эксплуатационные затраты в энергоэффективном здании площадью 10 тыс. м² могут быть снижены более чем на 2 млн рублей в год. Так что вложения окупаются в течение 1 года. А в долгосрочной перспективе это дает существенную экономию собственнику здания», — говорит Евгений Тесля.

Есть специальная математическая модель, которая еще на стадии проектирования позволяет увидеть эффект от внедрения зеленых решений и понять, какой годовой бюджет понадобится владельцу ТК для его содержания и стоит ли игра свеч.

«Окупаемость вложений в зеленые технологии напрямую связана с тем, на каком этапе и какие именно решения закладывают в проект, — чем раньше, тем лучше. И применять их лучше комплексно. Внедрив две-три технологии, не стоит ждать внушительной экономии в деньгах при эксплуатации. Но практика показывает, что собственники обычно задумываются об улучшении условий в ТРК, когда объект уже сдан и люди в нем начинают ощущать дискомфорт, например, из-за низкой температуры, хотя платят за тепло сполна. Такие вопросы обычно возникают у арендаторов, которые присутствуют с бизнесом в разных ТК. Им есть с чем сравнить. Это очень распространенная история», — говорит Евгений Тесля.

Экономию при внедрении зеленых технологий дает и правильно организованный контроль за разными системами торгового комплекса. «Идеальный вариант — единая система, которой можно управлять по принципу умного дома, контролируя одновременно и освещение, и противопожарные коммуникации, и вентиляцию, и кондиционирование, и отопление. Так удается охватить для контроля почти 70% здания, что облегчает управление», — поясняет он.

Приманка для западных арендаторов
Эксперты говорят, что зеленые технологии в России хоть медленно, но все-таки приживаются. «Не так быстро, как хотелось бы, но процесс однозначно идет. Это уже становится необходимостью, поскольку покупатели и посетители ТК очень требовательны: людям нужен не только шопинг, но и возможность с комфортом провести время в современном торговом центре», — говорит Евгений Тесля.

По его словам, наличие зеленого сертификата не позволит, конечно, собственнику здания сейчас повысить арендную ставку, но точно может привлечь западного крупного арендатора, который ориентируется на техническую политику LEED и BREEAM. «В данном случае предложение порождает спрос. При грамотно проведенной сертификации можно не только улучшить свой имидж и быть в мировом тренде, но и реализовать качественный торговый проект с оптимальными энергозатратами», — отмечает Евгений Тесля.

«Собственники коммерческой недвижимости понимают, что нужно не только рассчитывать на большие доходы с входящего трафика, но и сокращать расходы, так как экономические условия не становятся проще. Поэтому есть ощущение, что девелоперы торговых комплексов также пойдут по пути внедрения энергосберегающих и других зеленых технологий, но в первую очередь это сделают те, кто строит здания для собственного бизнеса», — заключила Екатерина Тейдер.