За 2019 год, по предварительным данным, общая площадь качественной торговой недвижимости России увеличилась на 665 тыс. м². Треть нового предложения пришлась на Москву, где открылся самый крупный ТРЦ этого года — «Саларис». А по количеству открытых моллов лидирует Дальний Восток — примерно 40% новых проектов пришлось на этот регион.

Столица перестала падать
Москва, конечно, еще не вся Россия. Но, поскольку тренды зарождаются в столице, по состоянию московского рынка можно понять, что происходит с российской торговой недвижимостью и как ситуация в сегменте будет развиваться в ближайшее время. Один из главных итогов уходящего года для Москвы, который отметили эксперты Knight Frank, — это положительная динамика нового предложения торговых площадей. Она оказалась «плюсовой» впервые с 2014 года. Причем плюс существенный — 113%. Для сравнения: с 2014 года показатель провалился на 137%, в том числе на 32% в 2018 году. Так рынок преодолевал последствия экономического кризиса, в результате которого значительная часть проектов торговых центров была заморожена или подлежала пересмотру. И, судя по всему, преодолел.

Общий объем предложения рынка торговой недвижимости Москвы по итогам этого года составит 6,56 млн м² (GLA). Было введено в эксплуатацию семь торговых центров общей арендной площадью 290 тыс. м². Это в 2 раза больше показателя предыдущего года. Причем львиную долю нового предложения обеспечило открытие ТРЦ «Саларис» (GLA — 105 тыс. м²).

Также эксперты отметили возросшую активность девелоперов торговых центров малого формата — ежеквартально с начала 2018 года в Москве открываются по два-четыре таких ТЦ арендной площадью от 3 тыс. до 20 тыс. м². Развивается и формат аутлетов: в 2019 году площадь комплексов такого формата увеличилась с 86 тыс. до 136,5 тыс. м². Рост обеспечили два объекта на Новорижском шоссе: Novaya Riga Outlet Village и The Outlet. В начале 2020 года также ожидается открытие аутлета на Киевском шоссе Vnukovo Premium Outlet.

В результате, по данным Knight Frank, обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями в этом году достигла 514 м² на 1 тыс. жителей, увеличившись за год на 2,2%. По данному показателю Москва находится на пятом месте среди российских городов-миллионников после Екатеринбурга, Самары, Нижнего Новгорода и Петербурга. Новое предложение торговых площадей столицы, по данным экспертов, помимо малоформатных ТЦ будет сформировано за счет торговых площадей в составе транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). Уже анонсированы проекты площадью 500 тыс. м², реализация которых намечена на 2020-2022 годы.

По данным аналитиков компании «Магазин магазинов», в 2020 году в Москве ожидается открытие 18 торговых объектов суммарной площадью 364 тыс. м². Крупнейшим новым объектом станет ТЦ «Город» в Косино площадью 89,3 тыс. м². Таким образом, объем нового строительства в 2020 году должен значительно превысить итоги 2019 год.

«Рынок ретейла Москвы, в особенности торговых центров, все еще нуждается в новых качественных площадях. Однако на деле реализация новых проектов труднореализуема из-за относительно низких арендных ставок и высоких цен на землю в столице», — говорит руководитель отдела торговой недвижимости JLL Полина Жилкина.

Региональный дефицит
Что касается российских регионов, то там все еще ощутим серьезный дефицит качественных торговых объектов. «Во многих городах крупноформатная торговля представлена одним или двумя объектами, которые требуют значительного обновления. Но владельцы ТРЦ пока не готовы вкладываться в дорогостоящую реновацию и занимают выжидательную позицию», — говорит директор отдела региональных торговых помещений CBRE Михаил Рогожин.

По предварительным данным CBRE, объем ввода новых площадей в региональных городах страны в уходящем году составит 374 тыс. м² и превысит прошлогодний показатель в 1,8 раза. Примерно 40% объема введенных площадей (150 тыс. м²) придется на города Дальнего Востока: Владивосток (ТРЦ «Калина Молл» — 46,3 тыс. м²), Уссурийск (ТРЦ «Уссури Молл» — 16 тыс. м²), Хабаровск («Броско Молл» — 58,5 тыс. м²), Южно-Сахалинск («МЕГА Березка» — 20 тыс. м²). Эксперты поясняют, что Дальний Восток интересен девелоперам в первую очередь своей «не насыщенностью» торговыми площадями при высоком уровне благосостояния граждан (федеральный округ находится на 3-м месте по уровню заработной платы в России).

В 2020 году, по прогнозу CBRE, в российских регионах ожидается ввод новых торговых площадей в объеме 630 тыс. м². Примерно половина строящихся торговых центров с заявленным сроком ввода в ближайшие 2 года находятся в городах Приволжского федерального округа — Казани («Казань Молл» — 53 тыс. м²), Перми (ТРЦ «Планета» — 83 тыс. м²), Кирове (ТРЦ «Время Простора» (2-я фаза — 60 тыс. м²), а также в Самаре и Нижнекамске. 

«Последние несколько лет много говорится про закат рынка торговых центров. Но мы видим, что просто сменился тренд. Речь идет скорее не о закате торговых центров, а об их трансформации. Мы наблюдаем новый виток развития рынка — изменения в сфере ТЦ и традиционной торговле, а также новую модель потребительского поведения», — заключила директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева.

Топ-10 моллов России, которые начали работать в 2019 году (по GLA)

Город	Название	Площадь,  м2 (GLA)	Площадь,  м2 (GBA)
Москва	«Саларис»	105 000	310 000
Хабаровск	«Броско Молл»	58500	96000
Пушкино	«Акварель»	51500	111168
Владивосток	«Калина Молл»	46300	102000
Ижевск	«Молл Матрица»	40500	57000
Самара	«Эль Рио»	38400	90000
Южно-Сахалинск	«МЕГА Березка»	35000	65000
Мурманск	«Плазма»	30000	45600
Псков	Fjord Plaza	29700	43900
Москва	Novaya Riga Outlet Village	28000	38000
Данные: CBRE и JLL

1. «Саларис» в Новой Москве
Торговый центр «Саларис» в составе одноименного МФК у станции метро «Саларьево» в Новой Москве был открыт в техническом режиме в апреле 2019 года. А официальное открытие состоялось в октябре. На площади 310 тыс. м² (арендная — 105 тыс. м²) разместилось более 290 магазинов одежды и обуви, 35 ресторанов, первый в России кинотеатр южнокорейской компании CGV, фитнес-клуб, салоны красоты и другие сервисы. Среди «якорей» комплекса — крупнейший в России гипермаркет «Глобус» (26,5 тыс. м²). Общая заполняемость молла по GLA на момент открытия составляла 90%. В составе комплекса есть крытая парковка на 3500 машино-мест и перехватывающая парковка на 1500 машино-мест. Управляет торговым центром Mall Management Group . А принадлежит объект АО «Хорус Финанс» — структуре, управляющей активами совладельца ГК «ПИК» миллиардера Сергея Гордеева. В прошлом году СМИ писали о готовящейся продаже молла компании «КЛС Евразия Венчур Фонд Лтд» из Бишкека. Но сделка не состоялась. Стоимость молла, по оценке экспертов, составила 15 млрд рублей.




2. «Броско Молл» в Хабаровске
Официальное открытие ТРЦ «Броско Молл» в Хабаровске состоялось в середине ноября. Это крупнейший торговый комплекс в регионе — его общая площадь составляет 96 тыс. м², а арендопригодная — 58,5 тыс. м². Этот молл находится всего в 1 км от центра города. На его четырех этажах разместилось 120 магазинов, первый в Хабаровске кинотеатр IMAX и фуд-корт с 18 ресторанами и кафе. Якорным арендатором является продуктовый гипермаркет «Самбери». На момент запуска заполняемость комплекса составляла 100%. Концепцией ТРЦ предусмотрено строительство второй очереди общей площадью около 50 тыс. м². В ней будет аквапарк и развлекательный центр. Сдать вторую очередь в эксплуатацию планируют в 2022 году. В настоящий момент идет закладка фундамента нового здания. Общие инвестиции в проект составят 14 млрд рублей. В его финансировании участвует банк ВТБ. Девелопер проекта — компания «Невада Групп» бизнесмена Юрия Егорова. Торговая фирма «Невада», входящая в группу, обеспечивает продуктами питания 20 тыс. торговых точек на Дальнем Востоке, закрывая 15-20% потребностей розничной сети региона.




3. «Акварель» в Пушкино
Официальное открытие ТРЦ «Акварель» в подмосковном городе Пушкино, на Ярославском шоссе, состоялось 12 декабря. Это проект компании Ceetrus (до прошлого года — Immochan). Общая площадь комплекса составляет 111 тыс. м², арендная — 51,5 тыс. м². На двух этажах молла расположено 200 магазинов. Ключевым якорным арендатором является гипермаркет «Ашан» в обновленной розничной концепции (занимает 21 тыс. м²). Это самый большой «Ашан» в мире. В числе крупных арендаторов также DIY-гипермаркет «Бауцентр», кинотеатр Mori Cinema, развлекательный центр «Фестиваль Хаус». Часть торговых и развлекательных площадей молла, в том числе кинотеатр, начнут работать весной 2020 года. У торгового центра есть парковка на 3 тыс. машин. В строительство комплекса было вложено 6,5 млрд рублей.




4. «Калина Молл» во Владивостоке
Торгово-выставочный комплекс «Калина Молл» на южном побережье бухты Золотой Рог во Владивостоке построила местная компания «Артаяр». Его обещали открыть еще в 2017 году, но смогли сдать только в феврале 2019 года. Инвестиции в проект превысили 3 млрд рублей. Он был реализован в рамках соглашения с АО «Корпорация развития Дальнего Востока». Сегодня это крупнейший торгово-выставочный комплекс Владивостока. Его общая площадь — 102 тыс. м², из которых под торговлю отдано 46,3 тыс. м². Он может принять 30 тыс. покупателей в сутки. В ТВЦ разместилось более 100 магазинов, мультиплекс «Киномакс», а также веревочный «Панда Парк». Оборудован подземный паркинг на 1,5 тыс. машин.

В первые месяцы работы «Калина Молл» вызывал много негатива у местных жителей. Они жаловались на огромные транспортные заторы, которые вызвало его появление, и на незаконченный ремонт. После обильного снегопада минувшей зимой молл даже пришлось накрыть целлофаном, поскольку у него протекла крыша. А потом выяснилось, что у комплекса на момент фактического открытия не было документа, подтверждающего пожарную безопасность. Оскандалился и девелопер новостройки. Бывшего генерального директора ООО «Артаяр» Дмитрия Макаренко минувшей зимой арестовали в США по подозрению в нелегальной продаже оборонной продукции. Сейчас фирмой руководит Валерий Финтисов, который владеет 25%-ной долей ООО «Артаяр». Такие же доли в бизнесе имеют Татьяна Финтисова, Варвара Финтисова и Елена Макаренко.




5. «Молл Матрица» в Ижевске
Этот 4-этажный торгово-развлекательный центр в Ленинском районе Ижевска был открыт 1 января 2019 года. В нем работает более 130 магазинов и развлекательных площадок. Первым был открыт гипермаркет «Лента» площадью 4,3 тыс. м². В феврале начал работу Fitness House. Позже открылись «Детский мир», мебельный центр, многозальный кинотеатр и семейный развлекательный комплекс. Девелопером объекта выступила местная строительная компания — СК «Развитие», которая начинала деятельность 20 лет назад в качестве подрядчика при строительстве нефтяной и газовой инфраструктуры. На данный момент на счету компании 76 успешно реализованных проектов в сфере жилья и коммерческой недвижимости в Ижевске. В том числе ижевские ТЦ «Гвоздь» и ТЦ «Флагман». Но «Молл Матрица» значительно превышает их по размерам. Общая площадь комплекса составляет 57 тыс. м², арендная — 40,5 тыс. м². У молла есть парковка на 1 тыс. машин. Инвестиции не разглашаются.



6. «Эль Рио» в Самаре
Торгово-развлекательный центр «Эль Рио» открыли в конце ноября. Общая площадь комплекса составляет 90 тыс. м², арендная — почти 40 тыс. м². Открытие ТРЦ с начала 2018 года несколько раз откладывали из-за смещения сроков строительства. Первым в составе ТРЦ начал работать гипермаркет «Лента». А в начале декабря открыли также многозальный кинотеатр Zoom Cinema и fashion-галерею. Но значительную часть из 150 запланированных магазинов, а также предприятия общественного питания в составе молла будут открыты в январе 2020 года. В числе якорных арендаторов заявлены магазины «Леонардо», «Детский мир», «Рив Гош» и «М.видео».  Девелопером проекта выступила местная компания Mall Group Development, реализовавшая в Самаре и Тольятти проекты строительства торгово-развлекательных комплексов «Русь-на-Волге». А подрядчиком было саратовское ООО «Артефакт», на счету которого несколько жилых комплексов и бизнес-центров в Саратове, торговый комплекс «Оранж» в Балаково и музейно-архивный комплекс в Саранске.




7. «МЕГА Березка» в Южно-Сахалинске
В конце мая, накануне летнего сезона, в Южно-Сахалинске технически открылся торгово- развлекательный центр «МЕГА Березка». Официальное открытие состоялось в августе. Комплекс состоит из шести этажей, включая подземную парковку. Его общая площадь — 65 тыс. м², арендная — 35 тыс. м². Он расположен почти в центре областной столицы. Его арендаторами уже стали продуктовый супермаркет «РЕМИ», сеть электроники DNS и косметический ретейлер «Л’Этуаль». Всего в ТРЦ 300 магазинов. Развлечения представлены обширной детской зоной, фуд-кортом на 16 концепций. Инновационной моделью комплекса стал интернет-магазин MegaBerezka с курьерской доставкой и выдачей товаров в пункте выдачи. Девелопером проекта выступила местная торговая сеть «Березка», принадлежащая бизнесмену Виталию Елисееву.



8. «Плазма» в Мурманске
В этом году петербургская компания «Адамант-Строй» завершила возведение торгово- развлекательного комплекса «Плазма» в Мурманске. Он открылся в середине сентября. Комплекс расположен на пересечении крупнейших транспортных магистралей всего в 2 км от центра города. Общая площадь его первой очереди — 45,6 тыс. м², арендная — 30 тыс. м². В молле работает более 100 магазинов. Его якорным арендатором стал продуктовый гипермаркет «Твой». Развлечения в комплексе представлены детским парком аттракционов Misty Park, интерактивным «Лабиринтом страха» и кинокомплексом «Галактика». Сейчас идет проектирование второй очереди ТРК площадью 20 тыс. м². Она откроется в 2020 году. В ее составе будут аквапарк площадью 15 тыс. м², отель на 120 номеров, концертный зал, спа-центр, детский городок.




9. Fjord Plaza в Пскове
В Пскове в конце декабря состоялось торжественное открытие торгово- развлекательного центра Fjord Plaza. Этот комплекс находится рядом с основной магистралью города, Рижским проспектом, который соединяет город с границей с Эстонией. Общая площадь молла — 44 тыс. м², арендная — 30 тыс. м². Архитектурный проект разработало международное бюро Dyer. В торговой галерее комплекса открыто более 100 магазинов. «Якорями» комплекса выступают «Магнит Семейный», «M.видео», «Детский мир» и другие федеральные сети. Досуг представлен 7-зальным кинотеатром Silver Cinema и семейным развлекательным центром Kids Mall. В составе комплекса есть многофункциональная зона площадью 8 тыс. м², которая трансформируется в лаундж-зону, event-зону и выставочный комплекс. Инвестиции в строительство молла составили 1,6 млрд рублей. Застройщиком и девелопером проекта выступила местное ООО «ЭГЛЕ» бизнесмена Романа Кухи. Компания специализируется на проектах жилой и коммерческой недвижимости в Пскове и области.




10. Novaya Riga Outlet Village в Москве
Открытие этого аутлета состоялось 31 октября. Общая площадь комплекса — 38 тыс. м², арендная — 28 тыс. м². Находится он в 20 км от МКАД по престижному западному направлению. Арендаторами аутлета стали около 150 магазинов, а также маркет уличной еды, пять ресторанов и центр современного искусства. Концепцией также предусмотрены круглогодичный парк развлечений, детский клуб, лаундж-зона и парковка на 2,6 тыс. машин. Якорным арендатором проекта стал продуктовый супермаркет «Азбука вкуса». Девелопером проекта выступила компания «Диона» бизнесменов Дмитрия Кулькова и Владимира Разумнова. У партнеров многопрофильный бизнес. Им, в частности, принадлежат плавучие ресторан-теплоход «Ласточка» и ресторан-яхта «Чайка». В их послужном списке проекты клубного поселка Vnukovo Tennis Country Club, Русская теннисная академия и Vnukovo Outlet Village — масштабный аутлет-центр, расположенный в 8 км от МКАД по Киевскому шоссе.