По итогам 2019 года объем инвестиций в торговую недвижимость России может достигнуть почти 80 млрд рублей, это в 1,45 раза больше, чем годом ранее, подсчитали в консалтинговой компании CBRE. До конца года ожидается закрытие нескольких крупных сделок. По оценкам «Магазина магазинов», в этом году в России будет введено чуть более 700 тыс. м² торговых площадей.

«Рынок торговой недвижимости сейчас проходит низкую фазу цикла развития, несмотря на то что в 2019 году в столице будет введено около 300 тыс. м², что в 2,5 раза превосходит результат прошлого года (в 2018 году в Москве было введено минимальное количество торговых площадей за последние 15 лет — 135 тыс. м² GLA), говорить о преломлении ситуации пока рано», — считают аналитики Knight Frank.

В среднесрочной перспективе новое предложение в столице будет сформировано в основном за счет проектов торгового сегмента в составе транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), прогнозируют в Knight Frank. Эксперты JLL подсчитали, что более 940 тыс. м² торговых площадей появится в ближайшие 5 лет в составе новых транспортно-пересадочных узлов столичного региона. На их долю будет приходиться более 45% новых торговых площадей в столичном регионе, заявленных к вводу в этот период. Так, в ГК «Ташир» заметили, что в ближайшем будущем сосредоточением их усилий станут проекты торговой недвижимости в составе столичных транспортно-пересадочных узлов, которых на данный момент пять в портфеле компании.

Еще один долгосрочный тренд — редевелопмент и реконцепция действующих торговых центров. Построенные в начале и середине двухтысячных объекты перестали соответствовать запросам современного потребителя. В Knight Frank отмечают, что крупнейшие девелоперы реализуют кампании по реновации существующих торговых объектов с целью продления «срока жизни» своих проектов и привлечения новых потребителей: Crocus Group приступила к реновации в ТРЦ «Vegas Каширское шоссе», ФПК «Гарант-Инвест» проводит реконцепцию ТРЦ «Перово Молл», приобретенного в декабре 2018 года, ГК «Ташир» до конца года планирует закончить ротацию арендаторов в ТРЦ «РИО» на Дмитровском шоссе, завершается первый этап реновации московских торговых центров «МЕГА», анонсирована реконструкция СК «Олимпийский» компанией «Киевская площадь», в составе обновленного объекта планируется торговая составляющая. Реконцепцию своих московских объектов проводит FortGroup. В июле 2019 года торговый центр «Золотой Вавилон» в Ростокино сменил название на ТРК «Европолис» в Ростокино, в Отрадном и Ясенево — на ТРК FORT в Отрадном и ТРК FORT в Ясенево.

По предварительным итогам 2019 года в российских регионах объем ввода новых площадей составит 374 тыс. м² и превысит прошлогодний показатель в 1,8 раза, отмечают в CBRE. При этом, по их данным, в ближайшие 2 года прогнозируется снижение объемов нового ввода и сокращение средней площади новых объектов. Заявленный девелоперами объем ввода в 2020 году — не более 250 тыс. м². Если в этом году средняя площадь открытых торговых центров составила 28,6 тыс. м², то в следующем она будет вдвое меньше — 14,5 тыс. м².

«Сейчас подходящее время для расширения портфеля. Во многих регионах наблюдается нехватка профессиональных торговых центров, а результаты собственного брокериджа показывают, что многие крупные компании и международные бренды готовы расширять свои сети, — уверен Кирилл Степанов, операционный директор Malltech. — Сегодня идет борьба за завоевание городов-миллионников, но многие девелоперы, в том числе и мы, уже обращают внимание на города с численностью от 500 тыс. человек, в которых до сих пор нет профессиональных ТРЦ и не представлены многие качественные арендаторы. Конечно, в данном случае речь идет не о суперрегиональных форматах, а о ТРЦ средней и малой площади с GLA 35-40 тыс. м². Например, когда мы заходили в Новокузнецк, многие арендаторы, которых мы привлекли, такие как H&M, группа Inditex, группа LPP и другие, открывались впервые в городе или даже в регионе».

В Ingka Centres, лидере рейтинга владельцев торговой недвижимости, видят потенциал в рынках Москвы и Петербурга. Эти города входят в число 30 приоритетных среди других мегаполисов мира для развития бизнеса группы компаний Ingka.

Топ-20 владельцев торговой недвижимости в России

1. Ingka Centres
Ingka Centres — крупнейший девелопер торговой недвижимости в России. Первый комплекс IKEA открылся в Подмосковье в Химках в 2000 году, первый торговый центр «МЕГА» — в декабре 2002 года. До осени 2018 года российское подразделение шведского концерна называлось «ИКЕА МОС», затем IKEA переименовали в Ingka в честь ее основателя Ингвара Кампрада. Сейчас у Ingka в России 14 ТЦ «МЕГА» и 15 магазинов IKEA в 11 крупнейших городах страны: в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Краснодаре, Нижнем Новгороде, Новосибирске, Омске, Ростове-на-Дону, Самаре и Уфе. Общая площадь всех торговых объектов Ingka Centres — 2,67 млн м², арендопригодная —2 млн м². Весной 2019 года было объявлено о запуске масштабной реконструкцию торговых комплексов «МЕГА», построенных в начале нулевых. Инвестор намерен потратить 100 млрд рублей в обновление действующих и строительство новых объектов.




2. «Киевская площадь»
Выходцы из поселка Красная Слобода в Азербайджане Зарах Илиев и Год Нисанов начинали свой бизнес в 1990-е годы с оптовой торговли на московских рынках. Их первым совместным объектом стала «Электронная ярмарка на Рижской», затем они стали совладельцами Черкизовского рынка, открыли торгово-ярмарочный комплекс «Москва» в Люблино, рынок «Садовод». В 2002 году приступили к строительству торгового комплекса рядом с площадью Киевского вокзала. В 2006 году ТРЦ «Европейский» был сдан. До сих пор это один из лучших торговых центров России по посещаемости. Кроме него, среди основных активов группы — Radisson Collection Hotel, агрокластер «Фуд Сити», СК «Олимпийский», мебельный центр «Гранд», Велозаводский рынок, гастрономический квартал «Депо», океанариум «Москвариум» и пр. Суммарная площадь принадлежащих им торговых площадей составляет 1,3 млн м², арендопригодная — 1 млн м².

В начале декабря ГК «Киевская площадь» открыла новый торговый центр «Гранд ЮГ» общей площадью 46 тыс. м² (арендопригодная — 35 тыс. м²), который специализируется на продаже мебели, товаров для дома и ремонта, электроники и бытовой техники. Он начал работу на месте ТЦ «Электронный рай», который был построен в 1998 году.




3. «Ташир»
Группа компаний «Ташир» была основана в 1999 году Самвелом Карапетяном, он назвал свой бизнес в честь родного города в Армении. Сейчас «Ташир» объединяет более 200 компаний, работающих в различных отраслях. Основа его бизнеса — девелопмент и управление коммерческой недвижимостью. В портфеле ГК «Ташир» 33 торговых комплекса, из которых 30 расположены на территории России и три — в столице Армении Ереване (при составлении рейтинга объекты за рубежом не учитывались. — Ред.). Среди российских объектов — сеть ТРЦ под общим названием «РИО» в 14 городах, ТРЦ «Ереван-Плаза», ТЦ «Райкин Плаза», ТЦ «Европарк», Avenue SouthWest в Москве и др. Общая площадь торговой недвижимости в России — 1,48 млн м², арендопригодная — 1 млн м².




4. «Адамант»
Холдинг «Адамант» был основан в Петербурге в 1992 году. Его владельцы первыми в городе перешли от процветавшей в то время торговли на вещевых рынках к более цивилизованному и современному формату торговых комплексов. В 1994 году был построен первый ТК «Балканский». Сейчас у «Адаманта» 22 торговых комплекса в Петербурге общей площадью 1,2 млн м² (арендопригодная — 720,7 тыс. м²). Последний ТРК, построенный с нуля, «Адамант» открыл в 2013 году. После этого холдинг занимался реновацией своих торговых центров (у построенных в начале нулевых объектов преимущественно мелкая нарезка, рассчитанная на частных предпринимателей, а не на крупные сетевые магазины) и строил складские комплексы и бизнес-центры. В ближайшие несколько лет к уже существующим добавятся объекты площадью более 360 тыс. м². Среди них — новая очередь уже действующего ТРК «Заневский каскад». Основные собственники ХК «Адамант» — Игорь Лейтис, Михаил Баженов, Евгений Гуревич, Аркадий Теплицкий, Владимир Голубев, Борис Берсон, Анатолий Мариничев и Алексей Гнесин.




5. Crocus Group
В 1998 году уроженец Баку Араз Агаларов создал американо-советское совместное коммерческое предприятие «Крокус Интернэшнл», преобразованное в дальнейшем в Crocus Group. Изначально компания устраивала выставки на ВВЦ и в «Экспоцентре» на Красной Пресне. Параллельно с выставочным бизнесом компания занималась торговлей одеждой и обувью через свои сети магазинов «Крокус» и «Сконти». Сейчас в Crocus Group входят торгово-развлекательные комплексы VEGAS, сеть гипермаркетов «Твой Дом», торговый комплекс класса люкс «Крокус Сити Молл», несколько монобрендовых бутиков, концертный зал «Крокус Сити Холл», ресторанный бизнес Restaurants by Crocus Group, сеть фитнес-клубов Crocus Fitness, таможенный терминал и логистический центр «Крокус Логистик», проекты по строительству элитного жилья и др. Crocus Group стала первой частной компанией в России, построившей новую станцию московского метро  «Мякинино» рядом со своим ТРК VEGAS и выставочным центром. Общая площадь торговой недвижимости Crocus Group — 1,4 млн м², арендопригодная — 706,7 тыс. м².




6. FortGroup
История FortGroup началась в 2011 году с покупки объектов холдинга «Макромир». За 5 лет FortGroup приобрела, построила или взяла в управление 10 торгово-развлекательных комплексов в Санкт-Петербурге: флагманский «Европолис» площадью 141,7 тыс. м², «Пять озер», «Академ-Парк», «Родео Драйв», «Сити Молл», «Лондон Молл», «Южный Полюс», «Порт Находка», «Французский бульвар» и «Фиолент». В 2016 году введен в эксплуатацию БЦ FORT TOWER.

В конце 2017 года взяли в управление пять моллов в Москве: ТРЦ «ГУДЗОН», ТРЦ «Пятая авеню» и три центра «Золотой Вавилон» (в Ростокино, Отрадном и Ясенево). FortGroup проводит реконцепцию московских объектов, последовательно обновляя свои активы. В июле 2019 года «Золотой Вавилон» сменил название на ТРК «Европолис» в Ростокино, ТРК FORT в Отрадном и ТРК FORT в Ясенево соответственно. Общая площадь торговой недвижимости FortGroup — более 1 млн м², арендопригодная — 622,3 тыс. м². В планах FortGroup — строительство нового бизнес-центра в Петербурге и ТРК в подмосковном Подольске. Управляющий партнер компании — Максим Левченко.




7. ГК «Регионы»
ГК «Регионы» создана в 2004 году как совместный бизнес Феликса Евтушенкова (сына владельца АФК «Система» Владимира Евтушенкова) и сыновей депутата Госдумы Зелимхана Муцоева — Амирана и Алихана. Также долю в бизнесе имеет дядя Муцоевых Амирхан Мори. Через 3 года Феликс Евтушенков продал свою долю семье Муцоевых и покинул проект. Основным направлением деятельности группы стало строительство и управление торговыми центрами. В 2009 году «Регионы» выкупили на аукционе у «Сбербанк капитала» недвижимость обанкротившейся продуктовой сети «Алпи». Сейчас у ГК «Регионы» семь торгово-развлекательных центров «ИЮНЬ» (два в Москве, один в Петербурге, остальные в Красноярске, Череповце, Уфе и Сыктывкаре), ТРЦ «Лапландия» в Кемерово и сеть торговых центров «Сибирский городок» из 22 объектов, расположенных в Красноярском крае, Хакасии, Кемеровской и Новосибирской областях. Общая площадь торговой недвижимости ГК «Регионы» — 890 тыс. м², арендопригодная — 560,6 тыс. м². Новый проект владельцев ГК «Регионы» — строительство в Москве крытого тематического парка развлечений «Остров Мечты», ввод которого планируется в первом квартале 2020 года. Наряду с тематическим парком с аттракционами предполагается городской променад с торговым центром и ландшафтный парк. Площадь крытой части парка составит 300 тыс. м².




8. Malltech
Компания «РосЕвроДевелопмент» была основана в 2004 году. В ноябре 2016 года переименована в Malltech. В портфеле компании четыре ТРЦ «Планета» в Перми, Уфе, Красноярске и Новокузнецке, а также ТРЦ «Аура» в Новосибирске и ТРК «Лето» в Петербурге. Общая площадь торговой недвижимости Malltech — 859 тыс. м², арендопригодная — 446 тыс. м². Также компании принадлежит логопарк «Крекшино» — складской комплекс международного класса. В 2019 году Malltech начал строить суперрегиональный ТРК «Планета» в Перми площадью 120 тыс. м², сдать который планируется к концу 2020 года. Бизнес девелопера контролируют топ-менеджеры «Росеврогрупп», ее миноритарный акционер — банк Goldman Sachs. В октябре СМИ писали о том, что Renaissance Development продает Malltech свои торговые центры «Аура» в Ярославле и Сургуте. В Malltech не комментируют эту сделку и уверяют, что их торговые площади не изменились.




9. «Макси Девелопмент»
Компания была создана в 1996 году в Вологде Максимом Роздуховым. Сейчас «Макси Девелопмент» — это один из крупнейших девелоперов региональной торговой недвижимости России. У компании семь торговых центров в Вологде и шесть ТРЦ «Макси» в Сыктывкаре, Петрозаводске, Череповце, Смоленске, Туле и Архангельске. Кроме торговой недвижимости группа «Макси» с 2003 года развивает одноименную продуктовую сеть. Сейчас у компании два магазина в формате «экспресс», 38 супермаркетов, 13 гипермаркетов в Вологде, Череповце, Северодвинске, Архангельске, Кирове. В сентябре 2019 года открыли первый супермаркет «Макси» в Москве на Хорошевском шоссе. Общая площадь торговой недвижимости «Макси Девелопмент» — 592 тыс. м², арендопригодная — 440 тыс. м².




10. ГК «Виктор и Ко»
Группа компаний «Виктор и Ко» основана в 1996 году в Самаре Виктором Сурковым. Он переехал в Самару из Дагестана в начале 1990-х, где работал на заводе «Дагдизель» в Каспийске. Свою деятельность в Самаре Виктор Сурков начал с мехового ателье и торговли шапками.  Затем открыл авторынок, позже начал строить торговые комплексы. Сейчас «Виктор и Ко» — одна из крупнейших девелоперских компаний Поволжья. В одном из объектов «Виктор и Ко» — ТРК «Московский» — открылся первый в России DIY-гипермаркет Castorama и первый в России аквапарк в составе торгового-развлекательного комплекса. Также в портфеле компании — ТК «Мегасити», ТРК «Космопорт», ТК «Амбар» и ТК «Гудок» суммарной площадью объектов 732 тыс. м² (арендопригодная — 425 тыс. м²).




11. Enka
Две турецкие компании — девелопер Enka и ретейлер Migros (принадлежит Koç Holding) в 1997 году зарегистрировали в России компанию «Рамэнка» для строительства торговых центров и развития собственной сети гипермаркетов под брендом «Рамстор». В 2007 году Migros продал свою долю «Рамэнки» второму совладельцу. На тот момент компания «Рамэнка» управляла розничной сетью «Рамстор» из 10 торговых центров и 52 гипер- и супермаркетов более чем в 10 городах. После того как Enka стала единственным владельцем компании, ее переименовали в «ЭНКА ТЦ». Девелопер решил сосредоточиться на управлении торговыми центрами, в 2009 году они сменили название ТЦ на «Капитолий». А от развития собственной продовольственной сети отказались. Помещения гипермаркетов в Москве и Петербурге сдали в аренду французской сети «Ашан». В 2010 году супермаркеты «Рамстор» были переименованы в «Ситистор», через 2 года их продали немецкой Rewe Group, оператору сети Billa. Сейчас у Enka 11 объектов — сеть ТЦ «Капитолий» в Москве, Подмосковье и Петербурге, МФК «Кунцево Плаза» и ТРЦ «Каширская Плаза» в столице. Их общая площадь — 847, 5 тыс. м², арендопригодная — 347,3 тыс. м².




12. Корпорация «Гринн»
Корпорация «Гринн» основана в 1992 году Николаем Грешиловым. Головной офис компании находится в Курске. «Гринн» владеет в Черноземье крупной розничной сетью «Линия» (27 гипермаркетов формата cash & carry в 10 областях ЦФО). Под брендом «МегаГРИНН» построены крупные торговые центры в Белгороде и Орле, а также МФК в Курске. В корпорацию входит «КурскБизнесАвто» — дилер по продаже и обслуживанию грузовиков «Ман», МАЗ и КамАЗ. Общая площадь торговой недвижимости «Гринн» — 675,5 тыс. м², арендопригодная — 331 тыс. м². Летом 2019 года СМИ сообщили, что петербургский холдинг «Адамант» покупает активы «Гринн» через переуступку долгов перед Сбербанком, Россельхозбанком и банком «Россия».  Однако Николай Грешилов опроверг сделку, заявив, что финансовые вопросы с банками были урегулированы. Впрочем, в декабре появилась информация о новом претенденте на покупку «Гринн» — букмекерской компании 1xBet.




13. «ТПС Недвижимость»
Компания «ТПС Недвижимость» была основана в 2004 году совладельцами Новороссийского морского порта Александром Скоробогатько и Александром Пономаренко. Позже к ним присоединился Аркадий Ротенберг. В 2014 году, после того как Аркадий Ротенберг попал в санкционный список США, его доля была переоформлена на сына Игоря, а в апреле 2018-го пакет 33,3% акций передали его сестре Лилии. «ТПС Недвижимость» занимается строительством и эксплуатацией торгово-развлекательных центров в России и на Украине. Среди ее российских активов ТРЦ «Хорошо!» и ТРЦ «Океания» в Москве, ТРЦ «МореМолл» в Сочи, ТРЦ «Галерея» в Краснодаре и Новосибирске. Общая площадь объектов — 698,6 тыс. м², арендопригодная — 311 тыс. м².




14. «Группа ТЭН»
«Группа ТЭН» — московский девелопер коммерческой и жилой недвижимости. В 1994 году начинали бизнес с управления торговыми объектами, к строительству первого крупного торгового комплекса «Л-153» в сотрудничестве с сетью «Ашан» приступили в 2003 году. В 2006-м был открыт ТРЦ «Город» на Рязанском проспекте, через 2 года — ТРЦ «Облака» и ТРК «Город» в Лефортово. В 2012 году состоялось открытие второй очереди торгового комплекса «Город» и Делового дома «Лефортово». В 2016 году «Группа ТЭН» завершила строительство ТРЦ «Косино Парк». В этом году начато строительство ТРЦ «Город» в Косино. Последние несколько лет «Группа ТЭН» занимается реновацией промзоны ЗиЛ: реализует проект «Парк Легенд», в состав которого входят Ледовый дворец, Музей хоккея и Комплекс водного спорта. Совладельцы «Группы ТЭН» — Руслан Гутнов, Дмитрий Альтшуль, Андрей Гаврилов, Дмитрий Судьин. Общая площадь шести торговых объектов — 685,8 тыс. м², арендопригодная — 174,6 тыс. м² (это площади, которые принадлежат «Группе ТЭН», остальные площади GLA находятся в собственности у якорных арендаторов, пояснили MarketMedia в компании).




15. Atrium European Real Estate
Компания была основана в 1997 году, первое название — Central European Land Limited. В 2008 году стала называться Atrium European Real Estate (AERE). Компания приобрела свои активы в России, сеть торговых центров у самарской ГК «Время». Всего у нее семь торговых центров Park House, расположенных в Москве, Петербурге, Волгограде, Тольятти, Екатеринбурге и Казани. В 2014 году в AERE заявили о заморозке новых проектов в России до стабилизации политической обстановки. В 2017-м сеть торговых комплексов Park House выставили на продажу, интерес к покупке проявляла английская компания Raven Russia, но сделка не состоялась. Общая площадь торговых центров Park House — 355,7 тыс. м², арендопригодная — 249 тыс. м². Кроме России, у Atrium European Real Estate есть торговые объекты в Польше, Чехии и Словакии.




16. «Сафмар»
Михаил Гуцериев в 1988 году создал первое на Северном Кавказе совместное предприятие с итальянцами — мебельную фабрику «Чиитал» и один из первых в стране кооперативных банков «Кавказ». В 1992 году переехал в Москву, где основал промышленно-финансовую компанию «БИН». В 2016 году она была переименована в «Сафмар». Новое название группы составлено из первых букв имен родителей Гуцериева — Сафарбека и Марем. В ее структуру входят промышленные компании, финансовые активы, сеть «М.Видео-Эльдорадо», строительные и девелоперские холдинги и пр. Входящее в группу «Сафмар» АО «Корпорация А. Н. Д.» управляет торгово-развлекательными центрами и офисной недвижимостью в московском регионе.  Основные активы — шесть торговых комплексов («Калейдоскоп», «Калужский», «Петровский», «Фестиваль», «Петровский Пассаж» и «Смоленский Пассаж»), а также более 30 помещений street retail. Общая площадь торговых объектов — 454 тыс. м², арендопригодная — 235 тыс. м².




17. «Авиапарк»
В 2014 году на Ходынском поле в Москве, на месте бывшего Центрального аэродрома имени М. В. Фрунзе, открылся торгово-развлекательный центр «Авиапарк». По общей площади (390 тыс. м²) он является крупнейшим торговым центром Европы, по арендопригодной (230 тыс. м²) — второй после торгового центра Westfield в Лондоне. В «Авиапарке» установлен 24-метровый цилиндрический аквариум с тропическими рыбами — самый высокий цилиндрический аквариум в мире. Девелопером проекта была компания Amma Development Михаила Зайца, инвестором проекта — Игорь Ротенберг. Инвестиции в «Авиапарк» составили около $1 млрд.




18. Morgan Stanley Real Estate Investing
В 2012 году американский Morgan Stanley Real Estate Investing приобрел торгово-развлекательный центр «Галерея» в Санкт-Петербурге у компании Meridian Capital. Сделка стоимостью $1,1 млрд стала одной из крупнейших на рынке коммерческой недвижимости России. В 2013 году Morgan Stanley выкупил у Capital Partners торгово-развлекательную часть комплекса «Метрополис» на севере Москвы за $1,2 млрд. Через полгода после закрытия сделки Morgan Stanley объявил о продаже половины своей доли в этом торгово-развлекательном центре фонду Hines CalPERS Russia Long Term Hold Fund. Весной 2018 года Morgan Stanley начал поиск покупателей на ТРК «Галерея». Среди возможных претендентов на приобретение этого актива назывались компании FortGroup, Malltech и Сбербанк. Но в итоге договориться о продаже 49% долей в «Галерее» удалось с инвестиционным фондом Mubadala Investment Company совместно с РФПИ. По экспертным оценкам, стоимость «Галереи» составляет около $1,3 млрд. Поэтому 49% этого актива обойдется в $650 млн. Ожидается, что сделка будет закрыта до конца года. Пока об этом не было объявлено, поэтому общая площадь объектов в собственности Morgan Stanley составляет 294,5 тыс. м², арендопригодная — 138 тыс. м².




19. ТРК Columbus
В начале 2015 года на месте рынка строительных материалов «Каренфор» на Варшавском шоссе в Москве начал работу торгово-развлекательный комплекс Columbus. Его общая площадь составляет 277 тыс. м², торговая — 136 тыс. м². Строительством объекта занимались структуры депутата Госдумы Ильдара Самиева в партнерстве с бизнесменом Соломоном Манашировым. В 2017 году СМИ сообщали о продаже Columbus президенту группы компаний «ПИК» Сергею Гордееву, официально эту информацию не подтверждали.




20. Ассоциация «Галерея Чижова»
В 1997 году Сергей Чижов основал в Воронеже ассоциацию по развитию предпринимательства «Мегаполис». В 2003 году «Мегаполис» был переименован в «Галерею Чижова». Главный актив — 8-уровневый торгово-развлекательный центр «Галерея Чижова» площадью 220 тыс. м², построенный на месте территории бывшего винзавода и универмага «Россия», самый крупный торговый объект в регионе. С начала 2000-х годов Сергей Чижов занимается политикой, он депутат Госдумы от «Единой России» четырех созывов подряд.