Земля

Нередко в земельном банке девелоперов торговых комплексов оказываются участки под жилье. Попадают они туда разными путями – чаще всего во время сделок с профильными активами в виде дополнительного бонуса. Иногда девелоперы сами расчищают какой-нибудь свой старый участок, где планировали строить ТРК, но понимают, что жилье в этом месте будет эффективней. Или покупают пятна под жилые дома, чтобы попробовать свои силы на новом рынке. В любом случае развитие территории оказывается эффективней, чем ее простой.

Александр Шестаков, гендиректор Первой мебельной фабрики:
Наша основная сфера – производство мебели. Тема с мебельными гипермаркетами и торгово-выставочным комплексом «Гарден Сити» была вторична. Но хорошо дополнила и расширила сферу нашей деятельности. А история со строительством жилья возникла после вывода промышленных активов и перевода участков под жилую функцию. На данный момент мы уже построили более 100 тыс. м2 жилья в Петербурге. И есть еще несколько пятен под партнерские проекты сопоставимой площади. Мы ими занимаемся, но до выхода на площадку еще далеко. Планируем на этом рынке остаться. Но в небольшом объеме.

Любовь Орлова, директор КЦ «Питер»:
Участок на улице Типанова мы купили несколько лет назад, как говорится, про запас. Купили, а потом стали думать, что же там сделать. Была мысль построить бизнес-центр. Но мы посмотрели на то, что происходит на офисном рынке города – как он заполнен, и решили от этой идеи отказаться. Исходя из рыночной ситуации, остановились на жилье бизнес-класса. И не ошиблись. Проект очень удачно продается. Даже на нулевом цикле у нас были продажи – люди вкладывали в проект деньги, посчитав, что репутация компании на рынке торговой недвижимости – гарант безопасности этих инвестиций. Останемся ли на рынке жилья – пока не знаю. Ситуация с законодательством в жилищной сфере очень изменилась. Но первым опытом довольны – с проектом справляемся.

Максим Левченко, совладелец Fort Group:
Участок под элитный проект Brilliant House (единственный реализованный проект жилья в нашем портфеле) попал к нам случайно. Во время сделки по «Европолису» он оказался в числе активов, которыми мы обменялись с контрагентом. Дом построили быстро и продали с прибылью. Но строить жилье и дальше мы не планируем. Наша основная задача на ближайшие годы – развивать торговые комплексы, которые мы недавно купили в Москве. А жилье – не наша компетенция.

Спрос

Спрос на жилье в двух столицах, несмотря на кризис, оставался высоким. В 2017 году в Москве, по данным Росреестра, было зарегистрировано 54,2 тыс. договоров долевого участия граждан – на 52% больше, чем годом ранее, а Петербург установил рекорд, увеличив число сделок по покупке квартир на 40%, почти до 63 тыс. Причем положительная динамика продаж жилья сохранялась весь кризисный период, хотя и не была такой ярко выраженной.

Между тем спрос на торговые площади в двух столицах из-за кризиса был нестабильным. Вакансия в торговых комплексах Москвы в самые тяжелые годы (2015-2016 г.) увеличилась на 40% и достигла почти 8%. А в Петербурге в тот же период она выросла в 2,6 раза и составляла в среднем по рынку 12,5% (см. схему №2). Сейчас ситуация выравнивается. Но, как говорится, пережитый стресс даром не прошел.

«Ничего удивительного, что девелоперы и инвесторы рынка торговой недвижимости стали в трудный момент искать возможность переформатировать запланированные проекты в жилье и апартаменты. И искали площадки именно под жилые комплексы. Сейчас интерес к коммерческим объектам возвращается. Но жилье все равно лидирует в объеме наших консалтинговых проектов», – констатируют эксперты JLL.

Схема №2: Динамика вакантных торговых площадей в Петербурге и Москве (на конец периода):

Предложение

Несмотря на строительный бум последних лет, Москва и Петербург все еще далеки от нормального, европейского (не говоря уже о мировом) уровня обеспеченности населения жильем. В Москве на каждого человека приходится 20,1 м² жилья (в Московской области – 30 м²), а в Петербурге – 25 м². Для сравнения: в Австралии, где число «квадратов» жилья на душу населения самое высокое в мире, этот показатель составляет 89, в США – 77, в Дании (европейский лидер) – 54, а в соседней Финляндии – 40. Так что есть куда стремиться.

А рынки торговой недвижимости двух столиц довольно насыщены. В Петербурге на каждую 1 тыс. жителей приходится 570 м² качественных торговых площадей, а в Москве – 500 м². Для сравнения: обеспеченность качественной торговлей Лондона составляет 224 м² на 1 тыс. жителей, Милана – 400 м², Парижа – 443 м². Правда, в российском рейтинге наши столицы занимают только 3-ю и 5-ю строчки, сильно отстав от лидеров: Самары (682 м²) и Екатеринбурга (657 м²), и уступив Нижнему Новгороду (523 м²).

Не удивительно, что строительство торговых комплексов в столицах в кризис замедлилось. Ввод качественных торговых объектов в Москве в 2017 году упал в 3,3 раза по сравнению с 2016 годом. А в Петербурге в прошлом году вообще не ввели ни одного нового торгового комплекса. В этом году ситуация оживает, но робко (см. схему №3).

Схема №3. Ввод качественных торговых центров в Москве, Петербурге и других городах-милионниках, тыс. м² GLA:

Цены и арендные ставки

В кризис, который шарахнул после обвала рубля в 2014 году, спрос на торговые площади в двух столицах, а также ставки аренды в торговых объектах стали падать. В Москве, по данным NAI Becar, они снизились с 2013 года на 16,5%, а в Петербурге за тот же период – на 17,3% (см. схемы №4 и №5). Между тем цены на жилье (особенно высокого ценового сегмента, где обычно дебютируют торговые девелоперы) менялись не так стремительно. В Москве, по данным экспертов Blackwood, за четыре кризисных года жилье бизнес-класса подешевело на 7,8%, а элитное – на 14,5%. А в Петербурге за тот же период бизнес-класс и вовсе подорожал на 9,3%, а элита – на 16%.

Схема №4. Динамика средней заявленной арендной ставки, руб. за 1 м² в мес. (на конец периода):

Схема №5: Динамика цен на дорогое жилье в Москве и Петербурге, тыс. руб./м² при 100% оплате

Доходность

Доходность жилья значительно выше, чем торговой недвижимости, – 10-15% против 7-9%. Еще выгоднее строить апартаменты. «За время строительства они могут прибавить в стоимости до 30–40%. Вложения же могут окупиться за 5-7 лет. При этом доходность вложений в апартаменты составляет от 10 до 17% годовых, не считая капитализации самого проекта с момента его покупки на стадии строительства. Сейчас такую доходность не может предложить ни один финансовый инструмент», – констатирует директор по продажам ГК Docklands development Татьяна Колосова.

Финансы

На рынке строительства торговых комплексов основной капитал – банковские кредиты, которые выдаются под 10-12% годовых. А девелоперы жилья до последнего времени могли привлекать для строительства своих объектов деньги дольщиков. И этот капитал они получали целевым образом, а не под проценты. Причем после снижения ипотечных ставок в прошлом году, которое продолжилось и в этом, приток денег граждан на жилищный рынок значительно вырос (см. схему №6).

Но на днях Госдума РФ одобрила поправки в ФЗ-214 о долевом строительстве, которые меняют систему финансирования жилья в стране. Поправки обязуют застройщиков работать через эскроу-счета, которые придется открывать в уполномоченном банке под каждое разрешение на строительство. А в перспективе привлечение денег от дольщиков и вовсе хотят отменить. Если это случится, многие застройщики потеряют интерес к новым проектам.

«Поправки ограничат возможность выхода на рынок «разовых» девелоперов. В том числе из других сегментов рынка недвижимости», – заключила заместитель директора департамента исследований Colliers International Людмила Заиченко.

Схема №6: Снижение ипотечной ставки и изменение объема ипотечного кредитования в  2017-2018 годах: