Активные начинают и побеждают
Последние 10 лет девелоперы торговых комплексов активно экспериментировали с другими форматами недвижимости, в том числе со строительством жилья. Особенно много таких опытов было после девальвации рубля 2014 года и последовавшего за ней ажиотажного спроса на жилье. Компании, которые выбирают диверсификацию, вынуждены инвестировать дополнительные деньги и брать на себя дополнительные риски (менять команду, перестраивать бизнес), чтобы закрепиться на новых рынках.

«Но эта стратегия себя оправдывает. Такие девелоперы обладают более широкой экспертизой, что делает их более гибкими и позволяет меньше зависеть от локальных трендов того или иного сегмента», – говорят специалисты компании CBRE.

Самым активным игрокам удается надежно закрепиться на рынке квартир и апартаментов двух столиц. Среди крупнейших девелоперов торговой недвижимости Москвы с диверсифицированными портфелями – ГК «Ташир», Capital Group и ГК «МонАрх».

Не отстает от столицы и Петербург. Здесь концерн «Питер», владеющий ТК «Питер» и «Сенная», уже начал строить жилой комплекс на улице Типанова. А холдинг «Адамант» заявил о планах построить свой первый жилой дом на Звенигородской улице. Из состоявшихся проектов можно вспомнить жилой комплекс в Выборге, который реализовала финская SRV – собственник ТРЦ «Охта Молл» и «Жемчужная Плаза» в Петербурге, а также столичного ТЦ 4DAILY. Также успешно и много строит жилье в Северной столице Первая мебельная фабрика (ПМФ) – собственник торгово-выставочного комплекса «Гарден-сити» и трех мебельных гипермаркетов «Мебель Сити» в двух столицах. Есть и другие примеры (см. схему№1).

Схема №1: Топ-10 девелоперов торговой недвижимости двух столиц с диверсифицированным портфелем:

Девелопер Площадь жилья, тыс. м2 GLA ,тыс. м2 Общая площадь,  млн м2
1. ГК «Ташир» 157 858 1,01
2. Capital Group 792,7 50 0,8
3. Адамант 9 660 0,67
4. Fort Group 10,3 615 0,63
5. ГК «МонАрх» 463 75 0,5
6. «Галс-Девелопмент» 273,3 120 0,4
7. AFI Development 128,3 107 0,23
8. ПМФ 100 80 0,18
9. SRV 15 151,5 0,17
10. «Питерлэнд» 30 80 0,12
Данные: MarketMedia


У меня на это шесть причин 


Почему застройщики торговых комплексов начинают строить жилье? У каждого из них – своя история и свой опыт. Но причины похожи.

1

Земля

Нередко в земельном банке девелоперов торговых комплексов оказываются участки под жилье. Попадают они туда разными путями – чаще всего во время сделок с профильными активами в виде дополнительного бонуса. Иногда девелоперы сами расчищают какой-нибудь свой старый участок, где планировали строить ТРК, но понимают, что жилье в этом месте будет эффективней. Или покупают пятна под жилые дома, чтобы попробовать свои силы на новом рынке. В любом случае развитие территории оказывается эффективней, чем ее простой.

Александр Шестаков, гендиректор Первой мебельной фабрики:
Наша основная сфера – производство мебели. Тема с мебельными гипермаркетами и торгово-выставочным комплексом «Гарден Сити» была вторична. Но хорошо дополнила и расширила сферу нашей деятельности. А история со строительством жилья возникла после вывода промышленных активов и перевода участков под жилую функцию. На данный момент мы уже построили более 100 тыс. м2 жилья в Петербурге. И есть еще несколько пятен под партнерские проекты сопоставимой площади. Мы ими занимаемся, но до выхода на площадку еще далеко. Планируем на этом рынке остаться. Но в небольшом объеме.

Любовь Орлова, директор КЦ «Питер»:
Участок на улице Типанова мы купили несколько лет назад, как говорится, про запас. Купили, а потом стали думать, что же там сделать. Была мысль построить бизнес-центр. Но мы посмотрели на то, что происходит на офисном рынке города – как он заполнен, и решили от этой идеи отказаться. Исходя из рыночной ситуации, остановились на жилье бизнес-класса. И не ошиблись. Проект очень удачно продается. Даже на нулевом цикле у нас были продажи – люди вкладывали в проект деньги, посчитав, что репутация компании на рынке торговой недвижимости – гарант безопасности этих инвестиций. Останемся ли на рынке жилья – пока не знаю. Ситуация с законодательством в жилищной сфере очень изменилась. Но первым опытом довольны – с проектом справляемся.

Максим Левченко, совладелец Fort Group:
Участок под элитный проект Brilliant House (единственный реализованный проект жилья в нашем портфеле) попал к нам случайно. Во время сделки по «Европолису» он оказался в числе активов, которыми мы обменялись с контрагентом. Дом построили быстро и продали с прибылью. Но строить жилье и дальше мы не планируем. Наша основная задача на ближайшие годы – развивать торговые комплексы, которые мы недавно купили в Москве. А жилье – не наша компетенция.

2

Спрос

Спрос на жилье в двух столицах, несмотря на кризис, оставался высоким. В 2017 году в Москве, по данным Росреестра, было зарегистрировано 54,2 тыс. договоров долевого участия граждан – на 52% больше, чем годом ранее, а Петербург установил рекорд, увеличив число сделок по покупке квартир на 40%, почти до 63 тыс. Причем положительная динамика продаж жилья сохранялась весь кризисный период, хотя и не была такой ярко выраженной.

Между тем спрос на торговые площади в двух столицах из-за кризиса был нестабильным. Вакансия в торговых комплексах Москвы в самые тяжелые годы (2015-2016 г.) увеличилась на 40% и достигла почти 8%. А в Петербурге в тот же период она выросла в 2,6 раза и составляла в среднем по рынку 12,5% (см. схему №2). Сейчас ситуация выравнивается. Но, как говорится, пережитый стресс даром не прошел.

«Ничего удивительного, что девелоперы и инвесторы рынка торговой недвижимости стали в трудный момент искать возможность переформатировать запланированные проекты в жилье и апартаменты. И искали площадки именно под жилые комплексы. Сейчас интерес к коммерческим объектам возвращается. Но жилье все равно лидирует в объеме наших консалтинговых проектов», – констатируют эксперты JLL.

Схема №2: Динамика вакантных торговых площадей в Петербурге и Москве (на конец периода):

Год Петербург Москва
2013 6,30% 4,20%
2014 5,60% 4,80%
2015 7,80% 10,30%
2016 7,90% 12,50%
2017 4,90% 9,60%
2018 (прогноз) 3,90% 8,10%
Данные: NAI Becar
3

Предложение

Несмотря на строительный бум последних лет, Москва и Петербург все еще далеки от нормального, европейского (не говоря уже о мировом) уровня обеспеченности населения жильем. В Москве на каждого человека приходится 20,1 м2 жилья (в Московской области – 30 м2), а в Петербурге – 25 м2. Для сравнения: в Австралии, где число «квадратов» жилья на душу населения самое высокое в мире, этот показатель составляет 89, в США – 77, в Дании (европейский лидер) – 54, а в соседней Финляндии – 40. Так что есть куда стремиться.

А рынки торговой недвижимости двух столиц довольно насыщены. В Петербурге на каждую 1 тыс. жителей приходится 570 м2 качественных торговых площадей, а в Москве – 500 м2. Для сравнения: обеспеченность качественной торговлей Лондона составляет 224 м2 на 1 тыс. жителей, Милана – 400 м2, Парижа – 443 м2. Правда, в российском рейтинге наши столицы занимают только 3-ю и 5-ю строчки, сильно отстав от лидеров: Самары (682 м2) и Екатеринбурга (657 м2), и уступив Нижнему Новгороду (523 м2).

Не удивительно, что строительство торговых комплексов в столицах в кризис замедлилось. Ввод качественных торговых объектов в Москве в 2017 году упал в 3,3 раза по сравнению с 2016 годом. А в Петербурге в прошлом году вообще не ввели ни одного нового торгового комплекса. В этом году ситуация оживает, но робко (см. схему №3).

Схема №3. Ввод качественных торговых центров в Москве, Петербурге и других городах-милионниках, тыс. м2 GLA:

2013

2014

2015

2016

2017

2018П

Региональные города- миллионники*

343   

365    

223   

254   

125   

230   

Москва

166    

643   

433   

523   

155   

173   

Московская область

109

164

137

8

41   

164   

Санкт-Петербург

336   

91   

55

89    

0

7

* Без учета Москвы и Санкт-Петербурга, Данные: JLL    


4

Цены и арендные ставки

В кризис, который шарахнул после обвала рубля в 2014 году, спрос на торговые площади в двух столицах, а также ставки аренды в торговых объектах стали падать. В Москве, по данным NAI Becar, они снизились с 2013 года на 16,5%, а в Петербурге за тот же период – на 17,3% (см. схемы №4 и №5). Между тем цены на жилье (особенно высокого ценового сегмента, где обычно дебютируют торговые девелоперы) менялись не так стремительно. В Москве, по данным экспертов Blackwood, за четыре кризисных года жилье бизнес-класса подешевело на 7,8%, а элитное – на 14,5%. А в Петербурге за тот же период бизнес-класс и вовсе подорожал на 9,3%, а элита – на 16%.

Схема №4. Динамика средней заявленной арендной ставки, руб. за 1 м2 в мес. (на конец периода):

2013 2014 2015 2016 2017 2018 (прогноз)
Для якорных арендаторов СПб 957 957 850 782 783 800
Для торговой галереи СПб 2140 2086 1831 1716 1738 1770
Для якорных арендаторов Мск 1675 1516 1208 1075 1125 1141
Для торговой галереи Мск 4241 3916 3500 3241 3366 3541
Данные: NAI Becar            


Схема №5: Динамика цен на дорогое жилье в Москве и Петербурге, тыс. руб./м2 при 100% оплате

2013 2014 2015 2016 2017
Бизнес Мск 224 259  252 249 240
Элита Мск 614 791 832 727 671
Бизнес СПб 135,2 148,8 154,2 162,4 163
Элита СПб 218,2 274,4 307 315,2 318,4
Источник:  Blackwood, Петербургская недвижимость
5

Доходность

Доходность жилья значительно выше, чем торговой недвижимости, – 10-15% против 7-9%. Еще выгоднее строить апартаменты. «За время строительства они могут прибавить в стоимости до 30–40%. Вложения же могут окупиться за 5-7 лет. При этом доходность вложений в апартаменты составляет от 10 до 17% годовых, не считая капитализации самого проекта с момента его покупки на стадии строительства. Сейчас такую доходность не может предложить ни один финансовый инструмент», – констатирует директор по продажам ГК Docklands development Татьяна Колосова.

6

Финансы

На рынке строительства торговых комплексов основной капитал – банковские кредиты, которые выдаются под 10-12% годовых. А девелоперы жилья до последнего времени могли привлекать для строительства своих объектов деньги дольщиков. И этот капитал они получали целевым образом, а не под проценты. Причем после снижения ипотечных ставок в прошлом году, которое продолжилось и в этом, приток денег граждан на жилищный рынок значительно вырос (см. схему №6).

Но на днях Госдума РФ одобрила поправки в ФЗ-214 о долевом строительстве, которые меняют систему финансирования жилья в стране. Поправки обязуют застройщиков работать через эскроу-счета, которые придется открывать в уполномоченном банке под каждое разрешение на строительство. А в перспективе привлечение денег от дольщиков и вовсе хотят отменить. Если это случится, многие застройщики потеряют интерес к новым проектам.

«Поправки ограничат возможность выхода на рынок «разовых» девелоперов. В том числе из других сегментов рынка недвижимости», – заключила заместитель директора департамента исследований Colliers International Людмила Заиченко.

Схема №6: Снижение ипотечной ставки и изменение объема ипотечного кредитования в  2017-2018 годах:

Месяц ставка в % размер выданной ипотеки в млрд руб.

2017

Февраль 11,94 103,3
Март 11,68 146,7
Апрель 11,44 149,5
Май 11,33 144,9
Июнь 11,1 157,2
Июль 10,94 154,6
Август 10,58 174,1
Сентябрь    10,05 184
Октябрь    9,95 213,1
Ноябрь 9,8 232,6
Декабрь    9,79 290,5

2018

Январь 9,79 148,5
Февраль   9,85 199
Март 9,75 235
Апрель   9,57 249
Данные: ЦБ РФ