Эксперты прогнозируют, что это может стать новым карательным инструментом для управляющих компаний со стороны государства, а также рычагом давления на арендаторов.

Сенатор от Кировской области Вячеслав Тимченко внес на рассмотрение Госдумы поправки в закон «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ» и в КоАП. Позже список соавторов был дополнен, к нему подключились 36 депутатов от «Единой России». Такая массовая поддержка может свидетельствовать о высоких шансах на принятие этой инициативы парламентским большинством.

До сих пор в законе о торговле не было определений крупных торговых объектов и не были отрегулированы права и обязанности лиц, управляющих такими объектами. «Пробел в правовом регулировании затрагивает права и интересы всего населения страны, так как осуществление торговой деятельности в многофункциональных торговых комплексах и торговых центрах приобретает все большее распространение», — пишет Вячеслав Тимченко в пояснительной записке к проекту.

Чтобы исправить ситуацию, депутаты предлагают узаконить определение торгового комплекса, торгового центра и управляющей компании. Правда, сами термины и их описание были позаимствованы из принятого 3 года назад ГОСТа Р 51303-2013. «Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения».

Больше контроля и новые поборы
Зато требованиям к управляющей компании (УК) посвятили отдельную статью. В частности, УК должна разрабатывать и утверждать схему размещения торговых помещений (торговых мест), организовывать охрану торгового комплекса, разрабатывать и согласовывать паспорт безопасности объекта и главное — обеспечивать соблюдение лицами, заключившими с управляющей компанией договоры аренды, и продавцами требований законодательства РФ о защите прав потребителей и в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения. А также соблюдение арендаторами правил привлечения к трудовой деятельности в России иностранных работников. Последнее требование выглядит довольно странно, ведь в ст. 18.16 КоАП уже есть ответственность работодателя за нарушение правил привлечения иностранных граждан к работе на торговых объектах. Наказание довольно серьезное, штрафы для юридических лиц могут доходить до 800 тыс. рублей, также возможно приостановление деятельности ТЦ на срок до 90 суток.

Авторы нового законопроекта настаивают, что в случае выявления нарушений арендаторами требований пожарной безопасности и охраны общественного порядка, законодательства о защите прав потребителей и тому подобного «управляющая компания должна принять необходимые меры по устранению выявленных нарушений или в этот же день уведомить соответствующие контрольные и надзорные органы», сказано в тексте законопроекта.
Подготовленные поправки в КоАП вводят штрафы за несоблюдение этих требований в размере от 15 тыс. до 30 тыс. рублей для должностных лиц и от 30 тыс. до 50 тыс. — для юридических лиц.

Главный вопрос в том, будут ли эти требования исполнимы на практике. В среднем в одном торговом центре насчитывается 100-150 разных арендаторов. Уследить за тем, чтобы каждый из них ничего не нарушил, довольно сложно. Если трактовать норму закона буквально, за каждый просроченный товар на полке, отвалившийся каблук у обуви или разошедшуюся молнию на платье, которые купили в ТЦ, начнут штрафовать управляющую компанию. До сих пор контроль за качеством того, что продается в торговом центре, не входил в компетенцию УК.

«Реализация законопроекта на практике наверняка будет вызывать немало затруднений, в том числе обусловленных коррупционной составляющей соответствующих процедур», — считает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры» Вероника Перфильева. По ее словам, предлагаемые ко вменению УК обязанности потребуют расширения штата, однако это зависит от численности арендаторов и работников конкретного ТЦ.

«Размер предлагаемых штрафов, с одной стороны невелик, но, с другой стороны, учитывая возможное количество нарушений (особенно если речь идет о больших торговых центрах), может оказаться чувствительным», — считает юрист Dentons Мария Оболенская. 

MarketMedia обратился за комментариями в крупные компании, которые управляют миллионами квадратных метров торговой недвижимости: ГК «Ташир», Crocus Group, Ingka Centres Russia (управляет сетью ТЦ «Мега»), MALLTECH, ГК «Адамант», все они под разными предлогами отказались комментировать эту законодательную инициативу.

Новый карательный инструмент
Председатель комитета по торговой недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) и генеральный директор «IDEM-консультанты по торговой недвижимости» Екатерина Гресс считает, что у этого законопроекта есть свои плюсы и минусы.
«С одной стороны, управляющие компании качественных торговых центров и раньше уделяли достаточно много внимания контролю работы магазинов арендаторов, предприятий услуг. В таких ТЦ существуют свои правила для арендаторов, которые регламентируют в том числе поведение продавцов в нештатных ситуациях: вопросы возврата товара или любого другого взаимодействия с покупателями — это и так контролировалось управляющими компаниями своими собственными санкциями по отношению к арендаторам.
Сейчас предлагается другая схема: со стороны контролирующих органов ответственность за действия арендаторов будет возложена на управляющую компанию. Не исключено, что это, в свою очередь, породит определенную цепочку перекладывания этих штрафов на арендаторов, так как УК все равно остается контролирующим органом в торговом центре. Безусловно, с принятием данного закона появится масса вариантов и возможностей для штрафов, и, как председатель комитета по торговой недвижимости РГУД, я выражаю обеспокоенность тем, насколько четко и грамотно будут прописаны все эти нормы и правила», — говорит Екатерина Гресс. Она полагает, что должна быть создана рабочая группа по проработке этого законопроекта, чтобы это не стало очередным карательным инструментом для управляющих компаний торговых центров, на которые и так сейчас обращено пристальное внимание со стороны контролирующих служб.

«С другой стороны, это дает УК возможность легального и понятного контроля своих арендаторов с точки зрения закона, в плане качества оказываемых услуг и качества продаваемых товаров. Любой качественный торговый центр заинтересован, чтобы к покупателю было хорошее отношение в этом ТЦ, чтобы он вернулся сюда еще не раз. Качественный ТЦ — это целостный формат, где все магазины и предприятия работают в унисон по одинаковым правилам и нормам. Возможно, этот законопроект поможет такой настройке торгового центра», — рассчитывают в РГУД.

Инструмент давления
В Ассоциации компаний розничной торговли (АКОРТ) признают, что вопросы, которые поднимают законодатели, требуют контроля. «Однако большая часть вмененных в проекте закона обязанностей имеет весьма условное отношение к компетенциям и профильной деятельности управляющей компании, что затрудняет его реализацию на практике и создает дополнительные барьеры для развития бизнеса», — уверены в АКОРТ.

Например, есть перечень требований к безопасности помещения, которые должны быть учтены в плане застройки и соблюдены застройщиком, только при этом условии здание может быть введено в эксплуатацию. Проверка соответствия предписанным правилам до момента начала работы — действительно одна из задач УК. И тут законодатели вправе требовать максимальной эффективности и ответственности.

«Но при этом контроль за качеством реализуемой арендаторами продукции никак не может входить в компетенции УК. Это профильная деятельность ответственного ведомства, как и, например, регулярные проверки противопожарной безопасности или действительности миграционных карт сотрудников. Именно эти ведомства и имеют право выписывать предписания конкретным арендодателям и требовать устранения несоответствий. Наделение частных организаций полномочиями наряду с государством создаст для бизнеса дополнительную административную нагрузку, удвоив контроль за торговыми предприятиями, что само по себе противоречит выбранной руководством страны политике регуляторной гильотины. Кроме того, подобное нововведение может способствовать развитию схем давления на отдельных арендаторов в интересах конкретных УК», — прогнозируют в АКОРТ.

«Типовые договоры аренды площадей в ТЦ обычно включают в себя условия общего характера, согласно которым арендатор обязуется соблюдать требования законодательства РФ, а также компенсировать арендодателю (УК) убытки, понесенные в случае привлечения к административной ответственности. Тем не менее ввиду того, что арендодатель (УК) ТЦ зачастую стремится к детальному урегулированию взаимоотношений с арендаторами, возможно, по их инициативе договорные условия будут приведены в точное соответствие с нормами законопроекта», — полагает Вероника Перфильева.

Мария Оболенская из Dentons тоже считает, что после приятия закона УК станут транслировать повышенную ответственность своим арендаторам. «Весьма вероятно, что управляющие компании будут минимизировать свои риски. Принятие закона очевидно повлечет в договорах аренды более подробную детализацию обязательств арендаторов по соблюдению рассматриваемых требований и различные механизмы компенсации убытков арендодателей (через возмещение имущественных потерь, неустойки и тому подобное)», — полагает Мария Оболенская.

Над текстом работали Мария Тирская и Наталья Ковтун